ПРОСТО О НЕДВИЖИМОСТИ: НОВАЯ ФЕДЕРАЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ПЕРВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

site2Добрый день дорогие читатели!

Этой статьей мы открываем цикл заметок «Просто о недвижимости». Здесь мы будем освещать различные темы, так или иначе связанные с недвижимостью.
Мы знаем, как иногда сложно разобраться в непонятных терминах или сложных текстах человеку, специализация которого лежит совсем в другой сфере. Поэтому в наших статьях мы постараемся доносить информацию и обсуждать различные вопросы, связанные с рынком недвижимости, на простом доступном для всех языке.

Для начала я представлюсь. Меня зовут Олеся Белоус, я риэлтор. У меня диплом магистра экономики от Одесского Государственного Экономического университета. Мое экономическое образование очень помогает мне в работе риэлтора, а именно – разбираться в реалиях и изменениях рынка недвижимости.

Я бы хотела начать сегодня с темы, потенциально интересной для тех, кто собирается покупать свою первую недвижимость.

Со 2 сентября 2019 года в силу входит новая программа, финансируемая федеральным бюджетом, которая называется First Time Home Buyers Incentive, что можно перевести близко по смыслу как «Программа, стимулирующая покупку первого дома». Об этом объявила организация Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 17 июня 2019 года, из фонда которой и будут производиться выплаты по этой программе.

Программа создана с целью помочь тем покупателям, которые приобретают недвижимость в первый раз и имеют трудности с накоплением достаточной суммы для первоначального взноса.

Программа эта вызвала много споров. Было высказано множество различных мнений – как в поддержку программы, так и резко критикующих ее.

В этой статье мы попытаемся разобраться, что же эта программа предлагает покупателям и как она работает.

Основные моменты, которые надо знать о программе First Time Home Buyers Incentive:

• программа предложит канадцам, покупающим свое первое жилье, беспроцентный кредит, не требующий регулярных ежемесячных выплат;

• этот кредит предоставляется канадским гражданам и людям  со статусом постоянного жителя;

• максимальный совокупный доход семьи, претендующей на эту прогамму, не должен превышать $120,000 в год до налогов;

• ипотека покупателя плюс предоставленный кредит не могут превышать совкупный годовой доход семьи более чем в четыре раза;

• сумма кредита будет равна сумме первоначального взноса, внесенной покупателями;

• покупатели должны иметь минимальный первоначальный взнос за застрахованную ипотеку с Canada Mortgage and Housing Corporation (СМНС), Genworth или Canada Guaranty;

• максимальная сумма кредита равняется 5% от покупной цены дома на вторичном рынке и 10% на новостройку или предпродажу, то есть на так называемом первичном рынке;

• этот кредит выдается в виде ипотеки с долевым участием (shared equity mortgage) федерального правительства;

• кредит, а также любое увеличение капитала в этой части подлежит возврату правительству после продажи дома или через 25 лет – в зависимости от того, что наступит раньше.

Подведем итог. Государство посредством этого кредита приобретает долю в вашей недвижимости. Это отображается в виде второй ипотеки на вашем title. Доля правительства в домах растет или падает вместе с рыночной стоимостью.

Эта программа помогает взять меньшую сумму ипотеки (mortgage), что, в свою очередь, позволит уменьшить сумму ежемесячных выплат.

Давайте рассмотрим пример. Допустим, ваш доход составляет 100 000 долларов. Согласно расчетам, произведенным на ratehub.ca, самое дорогое жилье, которое вы можете себе позволить пользуясь этой программой, стоит 421 053 долларов.

Для 5-процентного первоначального взноса вам понадобится около 21 053 долларов наличными. Предполагая, что вы покупаете дом на вторичном рынке, государство предоставит еще 5%, то есть такую же сумму – $21 053. И, таким образом, становится собственником 5% вашего жилья. Ваша ипотека в этом случае будет составлять 378 947 долларов (421 053 – (21 053 * 2)).  Сумма ипотеки плюс предоставленный кредит не превышают совкупный годовой доход семьи более чем в четыре раза. Все условия программы соблюдены.

Этот кредит сократит размер вашей страховой премии по ипотеке, которая в нашем примере составляет 11 748 долларов. Благодаря меньшим ипотечным и страховым взносам, ваш ежемесячный ипотечный платеж составит 1 910 долларов, а не 2 033 долларов, которые вам пришлось бы платить без кредита. Это разница в 123 доллара в месяц или 1 476 долларов в год.

Допустим, вы решили продать недвижимость через несколько лет, когда цена на жилье выросла на 10% – до 463 158 долларов. Вы должны были бы заплатить правительству 5 процентов от этого, или 23 158 долларов.

Если бы стоимость жилья упала на 10%, вы бы выплатили на 10% меньше той суммы, что изначально брали по кредиту – 18 948 долларов. Последнее маловероятно, но все же это важно для понимания работы данной программы.

По истечении 25 лет вы должны эту сумму выплатить, если не выплатили раньше. Либо при продаже дома. Что наступит раньше.

Почему 25 лет? Потому что обычно через 25 лет заканчивается амортизация ипотеки и  вы выплачиваете полную сумму банку за этот срок. Через 25 лет ваша ипотека полностью выплачена – и вы банку ничего не должны.

Теперь приходит государство и просит свою долю в вашей недвижимости назад. Происходит оценка рыночной стоимости вашей недвижимости – и вы должны выплатить 5% от стоимости государству.

Какие существуют подводные камни?

• Через 25 лет на момент выплаты у покупателей может не оказаться необходимой суммы на руках и встанет вопрос о необходимости продажи недвижимости, чтобы выплатить долю государству.
Какие можно принять меры? Ответ прост – надо, по возможности, начинать выплачивать кредит по этой программе заблаговременно, не дожидаясь 25-летнего срока.

• Вопрос квалификации на ипотеку. Это по-прежнему остается проблемой.

• Вы можете в результате выплатить сумму, превышающую ту, которую сэкономите через эту программу.

• Через эту программу покупатели вынуждены покупать недвижимость дешевле, чем они, возможно, смогли бы себе позволить без этой программы. Потому что эта программа ограничивает стомимость недвижимости, как мы упоминали выше.

Многие клиенты спрашивают, хорошая это программа или плохая?

Не бывает хороших или плохих программ. В каких-то случаях эта программа может оказаться полезной, а в каких-то – нет. Все зависит от ситуации, и каждый принимает решение индивидуально в зависимости от своих личных обстоятельств.

Если нужны более подробные разъяснения, обращайтесь к специалистам. Желаем вам правильных решений и удачных приобретений!

Ваши вопросы на тему недвижимости – • процесс купли или продажи недвижимости; • приобретение инвестиций; • освещение каких-либо государственных программ, созданных в помощь различным слоям населения в приобретении недвижимости; • анализ различных районов Большого Ванкувера – и другие, которые вы хотели бы обсудить, вы можете направить по адресу газеты vancouverandus@gmail.com, либо на alessyabilous@gmail.com.

Спрашивайте! Мы постараемся ответить на ваши вопросы в следующих наших выпусках.

Олеся Белоус
(604)700-7370

Leave a reply