В ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ ОБ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

site2Почему большинство людей боятся инвестировать в недвижимость?

Я думаю, потому что это выход из зоны комфорта. Это почти то же самое, что родить ребенка. Вы, вроде, готовы и прочитаны правильные книжки, и вы хотите гулять по графику и кормить по ночам, но когда вам вручают сверток с малышом и говорят “Счастливого пути!” – в этот момент стынет кровь и вам очень хочется вернуться в свой маленький счастливый мирок, в котором все хорошо и понятно.

Да, вам придется, как с новорожденным, вступить на неведомые земли. Искать хорошего жильца (tenant) – Craigslist вам в помощь!, – платить ипотеку, пока его не найдете, делать небольшие ремонты и быть готовым отвечать на самые тупые вопросы, пока этот жилец не начнет чувствовать себя в вашем жилье, как дома.

Что сделать ДО ТОГО, как принять решение инвестировать? Вот всего лишь четыре основных правила (А, B, C, D), которые помогут вам чувствовать себя более комфортно в качестве лендлорда.

А. Ваша персональная ситуация
Если вы еле-еле оплачиваете свои долги, вашим детям нужна помощь с учебой, у вас, не дай Бог, проблемы со здоровьем или с работой – подождите. Не спешите инвестировать. Может быть, вам нужно реструктурировать долги, сходить к врачу, подождать, пока дети определятся со своей жизнью. No pressure!

B.  Обратите внимание на саму недвижимость и ее финансирование
Во-первых и во-вторых, финансирование – это один из самых важных элементов. Вы хотите иметь хорошее финансирование и минимальные платежи.

Во-вторых, район. Хорошие жильцы хотят жить в хороших районах.

В-третьих, нужно быть готовыми делать минимальный ремонт – новые washer & dryer, dishwasher, updated kitchen and washroom… – это все отобьется и увеличит шансы иметь хорошего жильца, который платит дороже.

Кстати, не забудьте откладывать 10% от ренты, чтобы не быть застигнутыми врасплох при неожиданном ремонте.

С. Хорошие жильцы
Казалось бы, с нашей rental ratio under 1% в Британской Колумбии, совершенно несложно найти хороших жильцов – и, собственно, вы совершенно правы.

Но, тем не менее, даже если потенциальные жильцы кажутся вам идеальными, вы все-таки должны проверить следующее:

1. Application – они должны ее заполнить очень детально.

2. Не забудьте включить наличие собак или котов (большинство владельцев недвижимости не разрешает котов или собак, а если вы согласны на это, то тогда нужно четко понимать, что собаки или коты могут очень красиво изгрызть ваш новый диван или пометить стены так, что вам придется перекрашивать всю квартиру, чтобы избавиться от запаха.

3. SIN number – да, желательно-таки проверить кредитную историю потенциального жильца.

4. Прошлый адрес или, что еще лучше – рекомендательное письмо от прошлого лендлорда. Очень помогает.

5. Работодатель – вам обязательно нужно понимать, на кого работает ваш жилец. Вы должны спросить, сколько он зарабатывает, сможет ли он оплачивать аренду. Вы можете попросить данные работодателя для того, чтобы позвонить и проверить, действительно ли работает ваш потенциальный жилец в этой компании.

6. По поводу оплаты – идеальный вариант, чтобы жилец платил аренду автоматически через банк. Также можно взять чеки на следующие 6-12 месяцев и класть их в банк самостоятельно каждого 1-го числа месяца.

7. Коммуникация. Если потенциальный жилец не возвращает звонки вовремя, если его финансовая ситуация непонятная, если у него не очень хорошая кредитная история…. Лучше не надо.

8. God feeling  (интуиция) – реально, это очень важно. Всегда слушайте себя – если вы не чувствуете себя комфортно с этим конкретно жильцом, то, даже при всех остальных идеальных параметрах, вполне возможно, это не ваш вариант. Просто ищите другого. Их много ☺

D.  Ваши возможности управлять инвестиционной недвижимостью
Да, это может быть достаточно непросто – многие люди просто боятся входить на рынок инвестиционной недвижимости, потому что они не знают, как ею управлять.

Казалось бы, чего легче! Купить недвижимость, сделать хорошие профессиональные фотографии (100 долларов), выставить ее с удобоваримым комментарием на craigslist  (бесплатно) – и Vu à la – вы ее сдали!

Но многих напрягает сам факт того, что нужно общаться с клиентом, что нужно ежемесячно снимать арендную плату  (хотя это самая приятная часть), что нужно делать небольшой maintenance и держать руку на пульсе…. В этом случае, я бы советовала:

1. Не покупать дом (потому что там maintenance гораздо дороже и этим реально нужно заниматься), а купить квартиру, где 99% всех ремонтных работ будет делаться стратой.

2. Или же (и) – нанять профессиональную менеджмент-компанию (а как вариант – дать в управление друзьям или риелторам (иногда риелторы этим занимаются), которые за 5-10% от суммы аренды готовы заниматься вашими жильцом и недвижимостью. Но… Вы все равно будете оплачивать любые необходимые ремонты, поэтому лучше просто иметь друга, который может починить мелкие вещи за вменяемые деньги, и до покупки жилья согласовать с ним все детали.

Это естественно, что вы сделаете несколько ошибок при менеджменте инвестиционной недвижимости. Вполне возможно, что вы сделаете несколько ошибок и при покупке и финансировании инвестиционного жилья (что нежелательно). Чтобы этого избежать – и это важно, – нужно работать не только и не столько с профессионалами в real estate индустрии, а с людьми, у которых есть личный опыт в сфере инвестиционной недвижимости (уже не говоря о финансировании).

Пишите, звоните. Опыт у меня есть☺  Все консультации бесплатно.

Ваша Ирина Рудавска
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca

Leave a reply