ЧТО ЕЩЕ НУЖНО ИМЕТЬ В ВИДУ, ПОКУПАЯ ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

site2Налоги. Их два основных типа.

Годовой обычный налог
Поскольку, с точки зрения налогового агентства в Канаде, инвестиционная недвижимость – это бизнес, все доходы с него вы должны декларировать в Т1 (годовой налоговой декларации). Опять же, как я упоминала раньше, поскольку это ваш бизнес, все расходы по этому бизнесу вы можете списывать с налогов.

Допустим, вы заработали $48 тысяч в год со сдачи жилья. $20 тысяч из них ушли на проценты банку, $5 тысяч – на налоги, $8 тысяч – на мелкий ремонт, маркетинг и поездки с целью проведать свою недвижимость.

Соответственно, Вы платите налог только на разницу – $15 тысяч. Если владеют недвижимость оба члена семьи, вы добавляете по 7,500 каждому. Если же жена, к примеру, имеет доход $20 тысяч, а муж $150 тысяч – вы можете добавить эту часть на доход жены, соответственно, она заплатит меньше налогов.

Capital gain
Очень важно помнить, что при продаже инвестиционного жилья, вы платите налог на добавочную стоимость.

Допустим, в 2014 году вы купили квартиру в центре Ванкувера за $500 тысяч. Ее цена на данный момент около $700 тысяч. Если вы ее продаете, вы заплатите налог на половину этой суммы минус расходы на продажу (допустим, $20 тысяч – риелтору, любые расходы на ремонт, подготовку недвижимости к продаже и т.д.). То есть $200 тысяч минус $20 тысяч = $180 тысяч. Но ОЧЕНЬ ВАЖНО понимать, что вы платите налог на 50% от этой суммы, то есть на $90 тысяч.

Итак, $90 тысяч добавляется к вашему общему доходу за этот конкретно год, в котором вы продаете недвижимость, и с этой суммы Вы платите налог (может, поэтому люди держат инвестиционное жилье до того момента, когда они выходят на пенсию – так как доход существенно уменьшается)

Бытует мнение, что вы можете пожить в инвестиционной недвижимости последний год до продажи недвижимости – и уйти от налога. Нет, это так не работает. Вы все равно заплатите этот налог.

Также хочу рассмотреть частный вариант (который достаточно часто практикуется в последнее время).

Пример: вы живете в дешевом ренте (да, такие еще есть, если вы сняли жилье 10 лет назад). То есть, скажем, ваш  платеж за 2-3-комнатную квартиру (или кооп) около $1000 в месяц. У вас накопилась какая-то сумма денег, и вы хотите купить недвижимость. Допустим, у вас есть 20% первоначального взноса. Посмотрели вы по сторонам и поняли,  что, скажем, меньше $400-$500 тысяч вы ничего нормального не найдете, особенно в вашем районе, в котором дети ходят в школу, вам удобно добираться на работу, да и, вообще, парк, вон, рядом. Зачем менять шило на мыло! В этом случае есть неплохое решение – купить недвижимость подальше и сдавать в аренду.

В Ванкувере при вложении 20% аренда обычно еле-еле (и то не всегда) покрывает расходы по ипотеке. Допустим, покупка на $500 тысяч со $100 тысячами первоначального взноса – около $1700 за ипотеку, около $300 на все остальные расходы (condo fee, налоги и т.д.). Такую квартиру можно сдавать за $1800-$1900 плюс-минус. То есть, скорее всего, вам придется доплачивать небольшую сумму.

Почему ж люди покупают инвестиционную недвижимость именно в Ванкувере? Потому что цена на недвижимость постепенно растет, жилец покрывает ВСЕ расходы на жилье, и те $200-$300, которые вы будете доплачивать – это почти то же, что вкладывать деньги в инвестиционный фонд, который растет со скоростью 5%+ в год.

Опять же, можно рассмотреть варианты инвестиции в другие города (я пока вижу как хороший вариант Nanaimo  и Kelowna) – но там я не ожидаю такого большого роста цен, плюс сложнее управлять недвижимостью на расстоянии. Поэтому нужно все считать до покупки и иметь четкое понимание процессa.

Также бывают случаи, когда родители покупают недвижимость для детей – для того, чтобы дети там жили.

К сожалению, вы имеет право иметь только одну primary residence – то есть, capital gain будет с продажи второй primary. Минус только тот, что вы не списываете расходы с этой недвижимости. Поэтому лучше сдавать эту недвижимость детям за цену чуть ниже рыночной стоимости и просто списывать налоги.

Прошу заметить, я не бухгалтер и не налоговый инспектор. Я очень советую проконсультироваться с опытным бухгалтером ДО покупки инвестиционного жилья, чтобы понимать, как можно оптимизировать налоги в вашей конкретно ситуации. Всегда хорошо иметь second opinion – если у вас нет бухгалтера, я могу посоветовать тех, кто специализируется на инвестиционной недвижимости и понимает все pros и cons.

Звоните, пишите. Все консультации бесплатны!

Ирина Рудавска
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca

Leave a reply