ГОРЕ ОТ УМА

Выпущено на February 26, 2021 в Деньги и бизнес, Статьи.

А вы знаете, сколько людей не купили недвижимость 10,15, 20 лет назад не потому, что не было возможности, а потому, что они были слишком умными? Я не шучу.

Казалось бы, странно… Если человек умный, у него есть доход, первоначальный взнос и все возможности для покупки, ему должно быть очевидно, что платить себе любимому (то есть, за свое личное жилье) гораздо выгоднее в долгосрочной перспективе, чем платить аренду. 

Но нет. Наш умный мальчик (обычно почему-то это мальчик)… Мальчики, не судите строго, знаю из своего опыта – ребята более аналитичны, что не мешает им делать ошибки. 

Девочки просто хотят повесить красивые занавесочки и иметь свое гнездышко ☺ Потому что свой дом – это своя крепость, и это  понимает каждая вменяемая девушка на интуитивном уровне. 

А мальчик начитает читать всякие умные статьи… Или не очень умные… 

Сколько бы я ни читала статей обычных журналистов о недвижимости, около 50 процентов вообще слабо себе представляют, о чем пишут, около 20-30 процентов – заказных статей (и в ту, и в другую сторону), и, возможно, процентов 20 журналистов как минимум имеют экономическое образование и собственную ипотеку. 

Если вы не обладаете информацией и знаниями именно в этой сфере, согласитесь, отделить зерна от плевел практически невозможно. 

А потом наш мальчик (или девочка) идет к финансовому консультанту. Вот я же пошла – как новый иммигрант. Поэтому и купила на 3 года позже, чем могла бы.

Что вам говорит финансовый консультант? То, что его научил говорить банк. 

Реально умных консультантов – которые, мало того что получили банковский опыт, еще и имеют четкое представление, как эта система работает, имеют несколько образований, написали книгу, и делают не только два притопа, три прихлопа… – днем с огнем не найдешь.

Итак, обычно вам дают сравнить два варианта:

Скажем, покупка квартиры за $500K, с вложением $25K (5%). Выплаты по ипотеке – $2000 в месяц, около $500 – на налоги и condo fee. То есть общая сумма платежа – аж целых $2500 в месяц. Ну и, допустим, вы платите аренду  $1500 в месяц. На целую тысячу меньше.

Идея финансового консультанта такова: продолжайте жить в аренде и откладывать разницу (то есть $1000) в инвестиции (биткойны или акции Теслы никто вам не предложит, а предложат вам Mutual Funds, обычно достаточно консервативные, с возвратом около 5-6% в год, это так сказать, хотя бы покрывает инфляцию). Естественно, доход не гарантированный. 

Итак, вы начинаете откладывать 1 тысячу в месяц – это $12K в год, и это $60K за 5 лет. Я не буду считать сложно, просто, допустим, с возврата 5% в год  через 5 лет у вас будет $60K плюс вы заработали аж целых $3K. Ну, пускай вам повезло – и эти 5 лет возврат был 8%. Ура, у вас почти $5K!

Вы продолжаете жить в арендованном жилье (уже не за $1500, а за $1600, но и это еще хорошо, ибо аренда подорожала за последние 5 лет существенно).

А теперь посмотрим на вариант с покупкой. Вы платите те же $2500, $500K идет на выплаты налога и condo fee (увы, от этого пока никуда не денешься). 

Спустя 5 лет сумма ипотеки будет $409К, потому что с платежа $2000 в месяц $1400 идет в тело кредита и только $600 на проценты банка. А если вы платите еще и accelerated biweekly (то есть каждые 2 недели), то сумма ипотеки спустя 5 лет будет $398K.

Дальше. Мы все помним, что такое инфляция. Это когда родное государство печатает много денег, чтобы продержаться в тяжелое время. Соответственно, то, что вы могли купить на $100 вчера, завтра будет стоить $110. Поскольку тяжелое время не только в Канаде, печатают деньги все. Поэтому и недвижимость растет везде, а не только у нас. 

Итак, недвижимость растет как минимум (базируясь на статистике последних 25 лет) на 5% в год (это оооочень консервативно). Соответственно, спустя 5 лет, ваша квартира будет стоить $625K. 

Итак, недвижимости остается $625K минус $400K = $225K. А вложили вы, между прочим, всего лишь $25K.    Versus $5K и отложенных $60K, которые тоже за это время прекрасно обесценились. 

Вот такая математика, ребята. Мало того, что ипотека – это так называемый forced savings, надо еще понимать, как работает закон больших чисел. Поэтому и говорят, что сложно заработать только первый миллион. А дальше все пойдет, как по маслу. 

Ирина Рудавска, ипотечный брокер  778-836-6461                        Iryna.rudavska@ipoteka.ca   www.ipoteka.ca/ru

Оставьте ответ