КВАРТИРЫ, ТАУНХАУСЫ И BARE LAND STRATA

Выпущено на November 15, 2020 в Деньги и бизнес, ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ, Статьи.

«Что значит – мы не сможем сдавать НАШУ квартиру?» – была моя первая реакция. Помню, как сейчас. Третий год в Канаде. Наша первая большая покупка.

Я смотрю в окно 26 этажа и не могу отвести взгляд от силуэта вечернего Ванкувера. Она была идеальна! 1-спальная квартира в самом центре даунтауна. Застеклённый балкон с окнами в пол отделялся от зала только шторами, визуально добавляя пространства. Бассейн, тренажёрный зал, внутренний дворик для вечернего барбекю… Эта квартира подходила нам по всем параметрам, кроме одного. Мы знали, что рано или поздно у нас появятся дети и мы из этой квартиры «вырастем». Нам придётся её продавать.

Мы всё равно написали оффер на покупку, потому что решение было принято на эмоциональном уровне и рационализации не поддавалось. Но мы так и не смогли её купить. Нам попросту не дали ипотеку. Оказывается, этому дому предстоял огромный ремонт.

О том, как избежать подобных разочарований, и пойдет сегодня речь.

Слышали рассказы, что нельзя сушить бельё на балконе? А о том, что нужно брать разрешение, чтобы перестелить пол в своей квартире? А о том, что занавески должны быть только в определённой цветовой гамме? Добро пожаловать в СТРАТУ ☺

STRATA (по-русски – товарищество собственников жилья, ТСЖ) – это тип собственности. Покупая жильё в страте, вы становитесь владельцем не только вашей квартиры, но и части общественной собственности (common property) – коридоры, бассейны, спортзал, парковка и т.д.

Если с квартирами и таунхаусами всё ясно, то что такое Bare Land Strata?

Bare Land Strata внешне не отличается от обычных отдельно стоящих домов, но тоже имеет общую территорию и инфраструктуру. Жильцы несут ответственность за обслуживание общественной собственности.

Страта, то есть товарищество жильцов, устанавливает правила, определяет ежемесячные взносы за обслуживание комплекса и отвечает за его состояние.

Несмотря на всю схожесть с ТСЖ, канадская Strata отличается от привычной нам формы владения квартирой. А т.к. большинство First Time Home Buyers начинают именно с покупки в страте, было бы неплохо понимать, во что они ввязываются ☺

Итак, покупаем!

На что нужно обратить внимание …с точки зрения финансирования?

1. MAINTENANCE FEE
Это ежемесячный сбор на обслуживание дома. Часть этого сбора идёт на накопление Contingency Reserve Fund (см. ниже). Другая часть – на ежедневное обслуживание комплекса: электричество, вода, газ, зарплата управляющей компании, обслуживающему персоналу и так далее.

Maintenance fee, Strata fee, Condo fee – это всё названия одного и того же “Фи”.

Размер maintenance fee зависит от нескольких факторов:
– размера страты (количества квартир и таунхаусов)
– amenities или инфраструктуры комплекса (бассейны, лифты, спортзалы, внутренние дворики и т.п.,)
– возраста комплекса – чем старше комплекс, тем больше вероятность дополнительных сборов на плановый ремонт или на восстановление Contingency Reserve Fund.

С точки зрения финансирования:
Maintenance fee учитывается при расчёте максимальной суммы ипотечного кредита. Чем выше ежемесячная плата – тем ниже максимальный кредит.

2. CONTINGENCY RESERVE FUND
Это сбережения «на чёрный день». Эти сбережения расходуются на запланированный ремонт, экстренные расходы, страховые вычеты. Комплексы с низкими Contingency reserve funds часто менее ухожены, шанс предстоящего дорогостоящего ремонта в них – выше.

Как понять, достаточный ли у комплекса запас средств? По закону, минимальный размер фонда не может быть меньше 25% от ежегодного бюджета страты. Посмотрите, сколько расходуется на обслуживание комплекса в год, и разделите на 4. Это минимальный размер Contingency reserve fund.

С точки зрения финансирования:
Известны прецеденты, когда банк отказывал в кредите по причине низкого уровня средств в Contingency reserve fund. Недостаток сбережений «на чёрный день» повышает риск высоких сборов с жильцов.

3. MEETING MINUTES
Комитет собственников жилья встречается на регулярной основе и обсуждает текущее положение дел в комплексе: плановый ремонт и содержание, конфликты и жалобы, предложенные квоты на ремонт и т.д. Все обсуждения записываются в Meeting Minutes и доступны владельцам для ознакомления.

Раз в год организовывается большая встреча всех жильцов, на которой обсуждаются самые главные проекты и планы. Эта встреча называется Annual General Meeting (AGM). Если необходимо принять срочное решение не дожидаясь ежегодной встречи, то собирают Special General Meeting (SGM)

С точки зрения финансирования:
Обязательно прочитайте Meeting minutes, AGM и SGM-отчёты как минимум за 2 предыдущих года. Банк тоже будет их читать и может отказать, если ему что-то не понравится.

4. DEPRECIATION REPORT
Проводится независимой организацией для оценки состояния комплекса и планирования будущего ремонта. Из этого отчёта вы узнаете, требуется ли комплексу сложный дорогостоящий ремонт в ближайшее время, и сможете планировать свой будущий бюджет соответственно.

С точки зрения финансирования:
Банк будет читать этот отчёт вместе с вами.

5. STRATA BYLAW
Свод правил, принятых жильцами комплекса. Именно в этом документе описывается разрешённый цвет занавесок и с какой/по какую дату можно вешать гирлянды на балконе.

Отсюда же вы узнаете, что курить на своём балконе вам нельзя, бельё сушить тоже нельзя, а также сколько собак и кошек может проживать с вами на одной территории и какого они могут быть размера. В общем, очень полезный документ.

С точки зрения финансирования:
Strata Bylaw особо не влияют на финансирование, за исключением Restrictions. О них ниже.

6. RESTRICTIONS
Специально вынесла в отдельную секцию, хотя это часть Bylaws.

Вообще, Restrictions (ограничения) – это первое, что вы должны узнать о вашем будущем комплексе.

Самые распространённые ограничения:

● RENTAL RESTRICTIONS – запрет сдавать квартиры в аренду.
Может быть полный запрет, а может быть – частичный. Например, не более 10% от всех квартир могут быть сданы.

Обязательно узнайте о возможных rental restrictions, если вы планируете в будущем эту квартиру сдавать.

● AGE RESTRICTIONS – запрет на проживание в комплексе для людей младше определённого возраста.
Например, комплекс «19+» – только для тех, кто старше 19 лет, «45+» – соответственно для тех, кому за 45.

Если у семьи 19+ рождается ребенок – им придётся покинуть комплекс. Бабушкам и дедушкам могут не разрешить брать внуков на выходные.

● PETS RESTRICTIONS – запрет на животных.
Да, и такое бывает. И если вы вдруг решите завести собаку или кошку – придётся переехать.

● SHORT TERM RENTAL RESTRICTIONS – запрет сдавать на короткий срок.
В целом квартиру сдавать можно, но установлен минимальный срок. Например, не менее 30 дней или не менее полугода.

С точки зрения финансирования:
Наибольшую силу имеют ограничения по возрасту, или Age Restrictions. CMHC (Mortgage Insurance Company), например, приравнивает такие ограничения к дискриминации и не поддерживает финансирование. Таким образом, получить ипотеку на Age Restricted недвижимость становится немного сложнее.

7. STRATA INSURANCE
Наделала шумихи в начале 2020 года. В связи с участившимися мировыми катаклизмами все страховые компании решили дружно поднять стоимость страховки. И не на 5-10%, а в 2-3 раза.

Дело в том, что Strata Insurance – это общая страховка на комплекс. Она покрывает все основные виды страховых случаев: пожар, наводнение, землетрясение и т.п. За последние несколько лет страховые компании понесли значительные потери из-за пожаров, ураганов, наводнений и были вынуждены поднять стоимость. Повышенная стоимость отражается на увеличении ежемесячных платежей за квартиру – Maintenance fees.

ПОЧЕМУ ВАЖНО читать Strata insurance policy:

1. Deductibles (или франшиза) – сумма, ниже которой ущерб не покрывается.
Например, Water Damage Deductible $50,000 означает, что ущерб от затопления будет покрываться общей страховкой – только если он свыше $50,000. Ваша обязанность, как владельца, купить собственную страховку, покрывающую франшизу (Deductible).

2. Если по какой-то причине дом становится uninsurable, получить финансирование на квартиру становится невозможным.
Минимальный размер страховки не может быть ниже 2 миллионов, но страта вправе выбрать и более высокое покрытие.

С точки зрения финансирования:
Strata insurance имеет громадное значение. Банк обязательно проверяет наличие Strata Insurance.

В общем, друзья, читайте документы и не стесняйтесь задавать продавцу вопросы. Всё-таки покупка жилья – это не только право, но и ответственность.

*Прим. Статья написана с точки зрения правил ипотечного кредитования.

Катерина Демыкин,
специалист ипотечного кредитования
604-970-1543
KaterinaDemykin.com

Оставьте ответ