Numero uno
С плавающей закрытой ставки (variable closed rate) можно перевести ипотеку на фиксированную закрытую ставку (fixed closed rate) в том же банке без штрафных санкций и без предоставления документов.
Фиксированные ставки чаще всего опускаются весной и летом, а поднимаются осенью и зимой. Поэтому если вы не успели зафиксировать низкую фиксированную ставку, ничего страшного.
У вас есть возможность или взять плавающую (обычно плавающие ставки закрыты на 5 лет), или подождать до следующего опускания ставок и зафиксироваться на оставшийся срок.
Или же взять ипотеку на срок 2-3 года (так как обычно краткосрочные кредиты дешевле), а уже потом решать по ситуации (и по рынку).
Numero duo
Самые низкие штрафные санкции при разрыве контракта (при плавающей процентной ставке) – 3 месяца процент банку (грубо – умножайте месячный платеж на 1.5).
В случае с фиксированными ставками вы можете попасть на Rate differential penalty calculation – и штраф может быть существенно дороже. Поэтому если вы не уверены, на как долго вы покупаете именно это жилье, есть смысл брать или плавающую ставку, или выбирать срок на 2-3 года.
Numero tres
RRSP для FTHB или желающим купить без первоначального взноса
Если вы планируете купить жилье впервые и у вас есть доход и RRSP-лимит (для того, чтобы уточнить свой RRSP-лимит, посмотрите Notice of Assessment за последний год), вы можете использовать до $35K с RRSP на первоначальный взнос.
Поэтому откройте RRSP счет в вашем банке до 1 марта 2020 года, вложите туда $35K, и вы сможете воспользоваться ими на покупку первого жилья.
Более того, вы получите возврат на ту сумму, которую вы вложили в RRSP после заполнения налогов за 2019 год.
Допустим, с доходом $100K и вложением $35K в RRSP в 2020 году, в начале 2021 вы получите возврат $10,700. (https://www.ey.com/…/…/tax/tax-calculators-2019-rrsp-savings)
Если нет своих $35K – обратитесь в ваш банк и попросите у них RRSP loan.
Пример. Вы планируете купить небольшую квартиру за $340-$400K. Минимальный первоначальный взнос – 5%, то есть $17К-$20К. Вы вложили 35 тысяч в RRSP (допустим, что вы получили RRSP loan на всю сумму). $10,700 вы получите как возврат от государства, поэтому вам нужно будет отложить всего лишь $7K-$10K для того, чтобы купить свое первое жилье.
Что делать с самим кредитом (RRSP loan) на момент покупки? Вы же не сможете выплачивать и ипотеку и RRSP loan одновременно!
Выплатить и закрыть, конечно же. То есть на момент покупки вы берете $35K с RRSP и погашаете с них RRSP loan.
Зачем мы делали этот финт ушами? – спросите вы.
Для того, чтобы получить от государства $10,700 возврат на налоги, которые вы можете вложить в первоначальный взнос.
Ведь (и многие об этом не знают) вы имеете право использовать деньги с RRSP на момент первой покупки, но (!) вам необязательно использовать их исключительно для первоначального взноса. Часть из них вы можете потратить на выплату долгов, переезд, налоги и т.д. Главное – чтобы они пролежали на RRSP счете 90 дней и вы сняли их на момент покупки первого жилья.
Фух. Надеюсь, я объяснила достаточно вразумительно:) Но если нет – звоните, пишите. Все консультации бесплатны.
Ирина Рудавска, ипотечный брокер
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca