Как собрать первоначальный взнос в нашем дорогом городе
Одна умная, но недоверчивая девушка давеча спросила: “А как, ну как собрать первоначальный взнос в этом вашем сумасшедшем городе, где аренда ценой в космический корабль – причем каждый месяц, где органическое молоко втрое дороже обычного и где завтракают только тостами с авокадо по цене “цельнозапеченной” индюшки!”
Итак, делюсь.
Допустим, Марина и Миша живут в Ванкувере 3 года, снимают квартиру по цене $2000-$2300 в месяц, вся наличка, которую привезли, или разошлась, или, в лучшем случае, ушла на покупку машины (то есть долгов нет). За три года получилось отложить каких -то 5-7 тысяч.
Доход вполне средний по ванкуверским меркам – в районе $100K – $120K на семью.
Как они могут решить свою проблему?
Они идут в свой банк, и каждый из них открывает RRSP- account.
“Но в него нужно же положить деньги?” – растерянно спросите вы.
Да, естественно, поэтому вы берете RRSP loan. Допустим, $25K каждый.
Если вы вложили деньги до конца февраля 2020 года, это идет в счет налогов за 2020 год.
Соответственно, когда вы отправляете налоги в марте за 2020 год, вы платите налог от суммы на $50K меньше (на обоих) и получаете возврат от родного государства около $20K. Которыми вы же и выплачиваете обратно свой RRSP- кредит (RRSP Loan).
Потом вы берете свои денежки с RRSP и, как покупающие впервые, используете их на первоначальный взнос.
Поскольку Марина и Миша становятся покупателями жилья впервые, они покупают за $500K свою первую квартиру с минимальным первоначальным взносом $25K. Они снимают $50K с RRSP, $25K используют на закрытие RRSP кредита, а остальные $25K – на первоначальный взнос.
Кстати, Вы НЕ ОБЯЗАНЫ возвращать эти деньги обратно на RRSP. Это optional.
И еще кстати: если доход позволяет, Марина и Миша могут попробовать получить от родного государства $25K помощи для покупающих впервые – таким образом, они уменьшают платежи по ипотеке еще на $100-$120 в месяц.
Далее. Допустим, $500K покупка, $50K первоначального взноса ($25K – по правительственной программе First Time Home Buyers), платеж по ипотеке – $1900 в месяц (ну, пускай еще $300-$400 на остальные расходы). Но!
С такими дешевыми процентными ставками, которые существуют на данный момент на рынке, более $1300-$1400 идет в тело кредита, то есть – в собственный карман.
Соответственно, после 5 лет…
Аренда: расход – $120 тысяч. Приход – ноль.
Ипотека: $80K выплачено в тело кредита. Осталось $380K.
Недвижимость: допустим, те же $500K (хотя, думаю, на тот момент, учитывая инфляцию, все $550K +).
И что же Марина и Миша делают? Они РЕФИНАНСИРУЮТ оставшиеся $380 тысяч, растягивают амортизацию на 30 лет (благо equity позволяет) и платят уже – ТА-ДАМ! – только $1350 в месяц за ипотеку.
Или продают квартиру за $550K, выплачивают $380K ипотеки, получают свои $150-$170K и покупают следующее жилье – может быть, подальше, побольше или подороже.
Вот такая математика.
Будут вопросы – звоните, пишите. Все консультации – бесплатно.
Ирина Рудавска, ипотечный брокер
778-836-6461 Iryna.rudavska@ipoteka.ca www.ipoteka.ca/ru