Сэр Джон долго думал, что ему делать.
Потому что одно дело – быть сэром. И совсем другое – оплачивать жизнь в Канаде. Здесь, сэр ты или не сэр, а в понедельник на работу.
Кроме того, у Джона была леди Аманда. И двое маленьких сэров, которые зарабатывать ещё не научились, зато тратили уже с аристократическим размахом.
Одному нужна новая компьютерная игра. Другому – кроссовки за $200: “Пап, у всех уже такие есть!”.
Джон очень хотел познакомиться с этими «всеми». Возможно, они знали что-то, чего не знал он. Например, где брать деньги.
Потом пришлось менять машину. Купили электрическую. Чтобы экономить.
И действительно: на заправку Джон больше не ездил. Теперь деньги исчезали со счёта автоматически, без лишних усилий с его стороны.
От ежемесячного платежа выпадали волосы. Зато появилась дополнительная экономия на шампуне.
Семья работала. Очень много.
Сэр Джон – на двух работах.
Леди Аманда – на основной, а потом дома: поваром, уборщицей, водителем и специалистом по французскому языку, которого до рождения детей она сама не знала.
После ужина и домашнего задания по французскому ей уже не хотелось ни романтики, ни путешествий, ни новой жизни.
Хотелось лечь. И чтобы никто не произносил слово «мама» хотя бы минут сорок.
Самое обидное – они ведь постоянно что-то платили.
Пять лет.
Ипотеку. Кредитки. Кредитные линии. Машину.
В конце месяца Джон открывал банковское приложение с тем же чувством, с которым в фильмах ужасов открывают дверь в тёмный подвал.
И не зря. Долги почти не уменьшались. Часть платежей уходила на проценты, а новые расходы снова попадали на кредитки.
Потом начались задержки с оплатой. Лимиты заканчивались. Кредитная история тоже теряла дворянский титул.
При этом на бумаге всё выглядело вполне прилично:
- Дом – примерно $1,200,000.
- Ипотека – всего $700,000.
- Кредитки и кредитные линии – вроде понемногу на каждой, но если сложить – около $100,000.
- Отдельно – платёж за электрическое чудо в гараже: примерно $1,000 в месяц.
– Аманда, у нас полмиллиона собственного капитала в доме! Почему мы так плохо спим по ночам?
– Прекрасно, Джон. Отрежь кусочек кухни и заплати за продукты. Почему бы просто не включить долги в ипотеку? Именно об этом Джон и подумал. Но после третьего отказа начал подозревать, что банку недостаточно дохода и капитала в доме. Эти негодяи ещё и хорошую кредитную историю хотят видеть.
А кредитный рейтинг был совсем не аристократическим…
Одного факта, что Джон – порядочный сэр и очень старается, банку, к сожалению, оказалось недостаточно.
Поэтому в нашем примере семья пошла поэтапно.
Сначала – временная вторая ипотека у частного кредитора. И ключевое слово – временная. Потому что частная ипотека иногда очень выручает, но дешёвой её никто не называл.
Существующую ипотеку оставили, а под залог дома оформили ещё $100,000, чтобы погасить кредитные карты и кредитные линии.
А теперь цифры, от которых у Джона впервые за долгое время перестал дёргаться глаз.
Предположим, ставка по второй частной ипотеке – 10% годовых плюс около 3% комиссии кредитора – lender fee.
Да, частные кредиторы бесплатно не работают. То есть ещё $3,000 вроде бы выброшены на ветер – но на этот раз с далеко идущими планами!
На $100,000 это примерно $833 в месяц только процентов, или округлённо $850. Сам долг при таких платежах не уменьшается.
Для сравнения, проценты на те же $100,000:
- Под 19% на кредитках – примерно $1,583 в месяц.
- Под 12% на кредитных линиях – примерно $1,000 в месяц.
Разумеется, частный кредитор приехал не на белом коне с благотворительной миссией. Комиссию 3% ($3,000) и юридические расходы – в нашем примере около $2,000–$3,000 – никто не отменял.
Но главное – эта ипотека была временной. Джон не собирался жить с ней долго и счастливо. Для этого у него уже была Аманда.
Планировали примерно 6–7 месяцев, чтобы привести финансы в порядок и подготовиться к рефинансированию.
Погасили дорогие долги. Снизили использование кредитных лимитов. Наладили своевременные платежи. Пересмотрели бюджет.
Маленьким сэрам объяснили, что «у всех уже есть» отныне не является документом, подтверждающим необходимость покупки.
Что изменилось за это время?
Погашенные остатки отразились в кредитных отчётах.
Кредитки перестали быть использованными до последнего доллара.
Новые платежи поступали вовремя.
Частная ипотека может не «светиться» в кредитном бюро – это зависит от того, передаёт ли конкретный кредитор данные. В нашем примере она не отображалась. Поэтому Джон шутил, что его кредитная история теперь выглядит так, будто он получил наследство от королевской семьи или выиграл в лотерею.
Конечно, при рефинансировании банк всё равно учитывает эту ипотеку. Сама по себе частная ипотека кредитную историю не ремонтирует. Старые просрочки не исчезают только потому, что сэр Джон теперь очень вежливо здоровается с банком.
Но в нашем примере через 6–7 месяцев банки вдруг снова полюбили сэра Джона и его аристократическую семью: начали предлагать повышение кредитных лимитов, новые продукты и прочие знаки внимания.
Сэр Джон понял: пора!
Он сделал рефинансирование: первую и вторую ипотеки объединили в одну, рассчитались с частным кредитором и растянули амортизацию на 30 лет, чтобы ипотечный платёж был один и не такой большой, как раньше.
При этом у сэра Джона и леди Аманды осталась возможность выплачивать ипотеку быстрее – в пределах разрешённых договором дополнительных платежей: double-up, lump-sum, accelerated biweekly payments и так далее.
Например, если у Джона появляются свободные деньги, вместо того чтобы отдавать их на дорогие проценты под 19%, он направляет их на ускоренное погашение ипотеки.
Автокредит тоже учли в расчётах. Машина продолжала спасать планету, но семейный бюджет всё ещё нуждался в отдельной спасательной операции.
Ведь $50,000 за машину, включённые в ипотеку, – это примерно $230 в месяц при условной ставке 3.75% и амортизации 30 лет, по сравнению с прежним платежом по автокредиту почти в $1,000.
Всем ли подходит такая стратегия? Нет.
Шесть–семь месяцев – это план, а не гарантия одобрения банком. Если вовремя выйти из частной ипотеки не получится, продление может обойтись дорого. Поэтому ещё до подписания нужны реалистичный план погашения и запасной вариант.
Сам долг тоже никуда не исчезает – он переходит под залог дома. А меньший платёж за счёт более длительного срока может означать больше процентов за весь период.
Именно поэтому я начинаю не со слов «мы вам найдём деньги», а с вопроса: «Покажите все цифры. Посчитаем, сколько это будет стоить и как вы из этого выйдете».
В нашей истории сэр Джон не разбогател за одну ночь. Зато перестал оплачивать сегодняшнюю жизнь завтрашней кредиткой.
А леди Аманда однажды вечером захотела пойти на свидание. С Джоном.
Он сначала даже подумал, что это какая-то платная подписка, о которой он забыл.
У каждой истории свой сюжет. И свой ежемесячный платёж. Давайте посчитаем ваш?
Ирина Рудавска
Ипотечный брокер
778-836-6461
Image: AI