Цены на нефть растут, и фиксированные ипотечные ставки тоже.
Стоит ли переходить на переменную ставку?
Нефть сейчас – не единственное, что стремительно дорожает… Фиксированные ипотечные ставки выглядят гораздо менее привлекательными, чем всего месяц назад.
С середины марта канадские кредиторы заметно повысили фиксированные ипотечные ставки, добавив к ним примерно 30–40 базисных пунктов как по дисконтным, так и по опубликованным предложениям.
По данным сайтов сравнения ставок, минимальная ставка по застрахованной пятилетней фиксированной ипотеке выросла до 4,09%, тогда как в начале марта она составляла 3,79%.
Для заемщика с ипотекой $500,000 это означает примерно на $80 больше платежа в месяц и на $7,064 больше процентов за пятилетний срок.
И, скорее всего, это ещё не конец повышения. Доходность облигаций, на которую банки ориентируются при установлении ставок по фиксированной ипотеке, остается высокой на фоне продолжающегося конфликта в Иране.
Инвесторы активно продают облигации, поскольку рост цен на нефть может снова разогнать инфляцию и окончательно похоронить надежды на снижение процентных ставок центральными банками в 2026 году.
Высокая инфляция и жесткая денежно-кредитная политика снижают стоимость облигаций. Рост их доходности сигнализирует о том, что инвесторы ожидают именно такого сценария в ближайшие месяцы.
Доходность пятилетних государственных облигаций Канады, которая во многом определяет ставки по пятилетним фиксированным ипотекам, держится около 3,1% с 18 марта. Для сравнения: последний раз такие уровни наблюдались в июле 2025 года, когда рынки испытывали турбулентность из-за торговых тарифов.
Такая ситуация может сохраняться до тех пор, пока продолжается конфликт в Иране и Ормузский пролив остаётся закрытым.
Противоречивые заявления президента США Дональда Трампа также добавляют неопределенности: доходности растут на фоне опасений, что конфликт затянется, несмотря на его предположение, что война может закончиться через две-три недели.
Почему заемщики начинают выбирать переменные ставки
Когда фиксированные ставки становятся дороже, заемщики часто обращают внимание на переменные ставки, которые сейчас выглядят значительно привлекательнее.
Минимальная пятилетняя переменная ставка сейчас составляет примерно 3,50%. Это означает разницу в 59 базисных пункта между фиксированной и переменной ставкой – такого разрыва не было с осени 2022 года.
Уже есть признаки того, что многие заемщики переходят на переменные ставки. К концу марта они составляли более 30% всех ипотечных сделок, тогда как в конце декабря прошлого года их доля была 19%.
Логика понятна: ипотека под 3,50% позволяет экономить около $176 в месяц по сравнению с фиксированной ставкой 4,09%.
Но у переменной ставки есть и свои риски.
Риски переменной ставки
Те же инфляционные факторы, которые пугают инвесторов на рынке облигаций, могут подтолкнуть Банк Канады к повышению ставок.
Хотя в опубликованном 1 апреля протоколе заседания руководство Банка Канады отметило, что пока рано реагировать на рост цен на энергию из-за войны, регулятор может быть вынужден поднять ставки, если инфляция выйдет за пределы энергетического сектора и начнет распространяться на другие категории потребительских расходов.
На данный момент трёх повышений ставки Банка Канады по 0,25% будет достаточно, чтобы полностью ликвидировать разницу между текущими фиксированными и переменными ипотечными ставками.
Именно этот риск должны учитывать заемщики, выбирающие переменную ставку. Важно, чтобы у таких заемщиков был запас финансовой прочности, позволяющий выдержать возможный рост платежей.
План выхода
Тем, кто выбирает переменную ставку, стоит заранее продумать стратегию выхода, если Банк Канады начнет повышать ставки быстрее ожидаемого.
Преимущество переменной ставки в том, что разорвать такой ипотечный договор гораздо дешевле, чем фиксированный: обычно штраф составляет три месяца процентов.
Кроме того, многие банки позволяют перевести переменную ставку в фиксированную без комиссии. Это даёт возможность защититься, если фиксированные ставки внезапно снизятся или если переменная ставка начнёт слишком быстро расти.
Не откладывайте решение
И ещё один важный совет для тех, кто сейчас ищет ипотеку: не стоит затягивать с решением. Подав заявку сейчас и получив предварительное одобрение с фиксацией ставки, можно защититься от дальнейшего роста ставок на срок до 120 дней.
Если же ставки за это время снизятся, вы всё равно сможете воспользоваться более выгодным предложением.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457