Ох уж, эти давние благословенные времена, когда процентная ставка была «прайм минус прайм», амортизация – 40 лет, а первоначальный взнос – 0% (и нет, это не байки из интернета, это была реальность).
О ценах тогда вообще лучше не вспоминать: квартиру в центре Ванкувера мог купить любой офисный клерк – главное, чтобы на работу не опаздывал и кофе пил вовремя.
Ну и, конечно, текли молочные реки. Мёд, хлеб и ипотека под «спасибо, что пришли – берите сразу две». Спойлер: больше такой халявы не будет.
И что вы думаете? Те, кто говорил «наслаждайтесь, пока можно», оказались правы. Эти благословенные времена тихо ушли – без прощаний и объяснений.
Сегодня реальность такова:
– 5% от первых $500K,
– 10% от суммы от $500K до $1.5 млн,
– а если покупка выше $1.5 млн – добро пожаловать в мир 20%.
Но, как говорится, голь на выдумки хитра. Поэтому рассказываю о нескольких вполне легальных (что принципиально!) способах, как себе аккуратно наколядовать минимальный первоначальный взнос.
Итак. Если вы работали фул-тайм и за прошлый год у вас был более-менее сносный доход, вы идёте в банк и открываете RRSP-счёт. И кладёте туда столько, сколько позволяет совесть, худой кошелёк и лимит в NOA.
– Ирина, а как же мы туда что-то положим, если денег вообще нет?
– Ну если совсем нет – тогда делаем RRSP loan.
– Так его же выплачивать надо!
– Конечно. Мы же взрослые люди. Но сделать это можно изящно.
Пример из жизни
Таня и Миша живут в Kelowna. За прошлый год доход был примерно $60K у жены и $100K у мужа. Лимит RRSP у каждого – около $25K. (В Канаде они не так давно: сначала учёба, потом поиски работы – всё, что привезли, ушло на выживание. Ничего нового – все как у всех)
Итого – $50K RRSP лимита.
Цель – купить первое жильё в районе $500K.
Задача – минимум $25K на первоначальный взнос плюс ещё $7–8K на closing costs (да, банк хочет видеть около 1.5% сверху – сюрприз).
Живых денег – $10K. Откладывать сложно: дорогая аренда, двое детей, налоги и вообще жизнь.
Что они делают? Идут в банк и берут RRSP loan по $25K каждый. Кладут эти деньги в RRSP до конца февраля. И вуаля – после подачи декларации приходит налоговый возврат (март–апрель).
Картина такая:
$50K – RRSP loan
$50K – RRSP savings
Весной они получают около $15–16K возврата и сразу частично гасят RRSP loan (потому что закрывать кредиты деньгами, которых у тебя ещё недавно не было, – отдельный вид удовольствия).
Дальше – пауза. 90 дней. Почему? Потому что RRSP-деньги должны «созреть» как хорошее тесто. Минимум 90 дней – и только потом их можно использовать для первой покупки.
Через 90 дней:
– остаток долга по RRSP – около $35K (или даже меньше, они его платят),
– в RRSP – те же $50K, полностью готовые к действию.
И тут – внимание!
На момент покупки они вытаскивают всю сумму из RRSP, но на первоначальный взнос используют только 5% – в их случае $25K. А остальными деньгами… правильно – закрывают RRSP loan.
То есть вся эта финансовая акробатика была ради одного: получить $15–16K налогового возврата и превратить их в часть первоначального взноса.
И если кто-то скажет, что $15K – это «ерунда», пусть сначала попробует их отложить с нуля.
Кстати, провернуть эту схему можно почти в любом банке, где вы обслуживаетесь. Рассказывать всю философию не обязательно – многие сотрудники всё равно не до конца поймут, что вы сейчас сделали. И это нормально.
Вернуть эти $50K обратно в RRSP можно в течение 15 лет.
А можно и не возвращать. Тогда каждый год 1/15 суммы будет добавляться к вашему доходу, и вы заплатите с неё небольшой налог.
А если вы работаете на себя – вообще прекрасно: в канадских реалиях чем меньше официальный доход, тем спокойнее сон и больше плюшек от государства.
Кстати, максимальная сумма, которую можно использовать из RRSP на первоначальный взнос, – $60K. Это для тех, кто начал откладывать раньше и не всё ушло на жизнь.
Есть ещё FHSA – по $8K в год с человека.
Плюсы:
– не нужно держать деньги 90 дней,
– не нужно возвращать,
– если передумали покупать, можно перевести в RRSP.
Минус – под эти деньги нельзя взять кредит.
Хотя… если очень хочется, можно использовать кредитную линию. Она же у вас есть? Если нет – бегите открывайте.
Да, канадская финансовая эквилибристика – наше всё.
И ещё момент: если у вас есть наличка – положите ее на счёт, ради Бога. Для банка наличка сегодня – как красная тряпка для быка.
Или – как вариант – жить на наличку, а зарплату оставлять на счёте – тогда вопросов будет меньше.
Потому что главный вопрос банка после дохода – «Откуда первоначальный взнос?».
И если деньги лежат 90 дней или понятно, откуда они пришли (зарплата, инвойсы) – поехали дальше.
И да. Кто-нибудь, и правда, верит, что инфляция в Канаде ниже 3%? По ощущениям, она сейчас ближе к 7%. А канадская недвижимость рано или поздно эту инфляцию догоняет.
Так что ипотека даже под 4% – это не трагедия, а стратегия. Да, сейчас «рано или поздно» – скорее поздно…
Но если в Британской Колумбии вдруг отменят налог для нерезидентов, рынок может резко оживиться. Даже рынок квартир.
А если Альберта вдруг решит присоединиться к США – вся недвижимость будет в американских долларах (шутка… хотя, честно, в наши времена я уже ничему не удивлюсь).
Зато не скучно.
Хотя, если честно, я бы уже и немного поскучала…
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca