Как все мы знаем (надеюсь, что все), в Канаде есть два основных типа процентных ставок:
1. Фиксированная (гарантированная) закрытая ставка
2. Плавающая закрытая ставка
Конечно, есть еще фиксированная открытая и плавающая открытая, но поскольку они очень дорогие, о них речи вести не будем.
Итак, что такое закрытая ставка? Это когда при разрыве контракта клиент платит штрафные санкции.
В случае фиксированной ставки штрафные санкции обычно гораздо выше.
В случае плавающей ставки штрафные санкции составляют три месяца проценты банку.
Основная разница – при фиксированной ставке вы спокойно спите по ночам все то время (допустим, 5 лет), на которое вы ее зафиксировали.
При плавающей вы фиксируете только скидку от prime rate, а сам prime rate может меняться в зависимости от экономической ситуации и инфляции. Банк Канады обычно пересматривает prime rate каждые 2 месяца.
В большинстве случаев плавающая ставка ниже фиксированной.
Последние несколько лет проценты ставки были значительно ниже инфляции, и, соответственно, большинство клиентов выбирало экономию здесь и сейчас, чем гарантию на следующие 5 лет.
Но поскольку ставки резко начали подниматься, основной вопрос сейчас: стоит ли срочно бежать в банк и фиксировать ставку?
На данный момент фиксированная ставка приближается к 5%, в то время как плавающая – где-то около 3%-3.5%.
Соответственно, даже если плавающая ставка вырастет до 5% (это в худшем случае), этот процесс займет какое-то время, за которое можно сэкономить на процентах.
Еще один важный нюанс по поводу плавающей ставки.
1. Некоторые банки и кредитные союзы при росте prime rate и, соответственно, процентной ставки поднимают платежи каждый раз, когда ставка растет.
2. А другие платежи не поднимают до того момента, когда платеж уже перестанет перекрывать проценты банка, и только тогда платежи растут.
Что делать клиентам тех банков, которые поднимают платежи?
1. Перейти в банки второго типа (возможно, процент будет выше, впрочем, а может, и нет – надо считать).
2. Делать раз в году skip a payment (большинство банков разрешает пропустить один платеж раз в году) и таким способом уменьшить общие годовые выплаты по ипотеке.
3. Посмотреть, есть ли опция defer the property tax (зависит от муниципалитета, некоторые муниципалитеты позволяют не платить налог, если у семьи есть маленькие дети или пенсионеры).
Кроме того, я очень советую всем, у кого обычная ипотека, получить кредитную линию on top of your mortgage (Home Equity line of credit).
Несколько следующих лет важно будет продержаться и не делать глупостей и резких движений – таких, как продажа недвижимости.
Цены на недвижимость за последние два-три года выросли на 40%+, и даже если они упадут на 10-20%, все равно жить где-то надо.
Цены на аренду жилья, в свою очередь, растут на 10% в месяц!
Так что, держим хвост пистолетом!
Если будут вопросы, звоните, пишите. Отвечу всем.
Ирина Рудавска, ипотечный брокер 778-836-6461 Iryna.rudavska@ipoteka.ca