Часть 1
Добрый день!
Сегодня по просьбам многих читателей я расскажу, как правильно подготовиться к покупке недвижимости. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы этот сложный процесс принес минимум стресса и неприятных сюрпризов и максимум удовлетворения от результата. Эти советы будут очень полезны не только тем, кто собирается покупать свою недвижимость в первый раз, но и тем кто покупает свое второе жилье или инвестицию.
Покупка недвижимости – одно из самых важных решений, которое вы когда-либо будете принимать в жизни. Чтоб убедиться, что вы делаете правильный выбор, задайте себе для начала несколько вопросов.
Что вы действительно хотите в вашем доме? Какое ваше финансовое положение на данный момент? Что важно именно для вас в выборе недвижимости?
Ответы на эти и другие вопросы мы и обсудим в этой статье.
Шаг 1
Во-первых, нужно понять, что именно в вашем случае будет правильным решением на данный момент – арендовать или покупать недвижимость.
Вашему вниманию представлю несколько факторов за и против как аренды, так и покупки недвижимости.
Итак, преимущества аренды:
● меньше затрат на содержание и ремонт жилья. Лендлорд обязан производить практически весь ремонт за редким исключением;
● ежемесячные и предоплаченные платежи меньше, чем на свое жилье. Из предоплаченных платежей – только депозит;
● легче поселиться на короткий срок, что делает переезд значительно легче и быстрее;
● арендуя, вы защищены от потери недвижимости в цене, вы можете не беспокоиться о рынке недвижимости и его колебаниях;
● легче сэкономить на какие-то крупные покупки или поездки.
Теперь, посмотрим на недостатки аренды:
● ежемесячные платежи могут расти с каждым годом. Лендлорд по закону может ежегодно поднимать цену на определенный процент и, в основном, лендлорды пользуются этим правом;
● существует риск, что вам не продлят договор аренды. Не так много ситуаций, когда лендлорд может это сделать, но все-таки такие риски существуют;
● вы выплачиваете ипотеку лендлорда, в то время как могли бы вкладывать эти деньги в стоимость своего собственного жилья, если бы выплачивали собственную ипотеку;
● вы не можете делать ремонт по своему вкусу. И даже просто чтобы перекрасить стены в тот цвет, какой вам нравится, вам необходимо спрашивать разрешения лендлорда и перед выездом придется перекрашивать их в исходный цвет.
Теперь давайте рассмотрим недостатки покупки своего жилья:
● потенциальные финансовые потери при продаже недвижимости. Например, когда вам необходимо продать вашу недвижимость не в лучшие времена на рынке недвижимости;
● ответственность за все финансовые выплаты – тело ипотеки и проценты по ней, налог на недвижимость, страховка, обслуживание дома;
● ежемесячные платежи могут вырасти, если у вас плавающий процент и/или в момент перезаключения контракта, который происходит раз в 5 лет;
● риск неожиданных дорогостоящих ремонтов.
И, наконец, рассмотрим преимущества покупки своего жилья:
● вы можете ремонтировать и переделывать дизайн в вашем доме так, как вам хочется;
● вы вкладываете деньги в свою собственную недвижимость, наращивая таким образом свой капитал;
● если вы покупаете недвижимость с встроенной комнатой или дополнительной квартирой, вы имеете дополнительный доход от сдачи ее в аренду;
● плюс вы получаете удовольствие от самого понимания того, что являетесь обладателем своего собственного жилья.
И даже если вы после первого шага решили, что покупка сейчас для вас – неверное решение, прочитайте статью до конца. Вы узнаете, какие шаги вам надо будет предпринять, если в будущем ваша ситуация изменится.
Шаг 2. Готовы ли вы финансово к покупке дома?
Очень важно просчитать свои финансовые возможности до того, как вы начнете искать недвижимость. Конечно, ваши платежи по ипотеке будут скорее всего самыми большими затратами, но есть и другие расходы, о которых вы должны знать. Вы же не хотите неприятных сюрпризов!
Не все знают, какие именно затраты связаны с приобретением недвижимости.
Все эти затраты я бы разделила на три категории:
1. Первоначальные расходы
Сюда относятся деньги, необходимые на первоначальный взнос (down payment), деньги на закрытие сделки и налоги. Это ваши личные деньги, которые должны быть у вас в свободном доступе. Какими эти суммы могут быть, мы обсудим позже в нашей статье.
2. Текущие затраты
Ваши текущие затраты, которые вы будете нести, когда купите свою недвижимость. Это ваши ежемесячные платежи по ипотеке, налог на недвижимость, страховка, коммунальные платежи, платежи в страту (если недвижимость в страте) и затраты на текущий ремонт и обслуживание недвижимости.
3. Крупные ремонты
Такие, как замена крыши, или ремонт фундамента.
Итак, чем больше вы знаете о своей текущей финансовой ситуации, тем лучше вы подготовитесь к встрече с риелтором и ипотечным брокером.
Я предлагаю вашему вниманию некоторые базовые расчеты, которые вы вполне можете произвести сами и которые безусловно помогут вам принимать решения более осознанно.
Расчет 1. Просчитайте ваши текущие ежемесячные расходы
Разделите ваши расходы на несколько категорий и просчитайте ваши расходы по каждой категории отдельно.
А) Расходы на ведение домашнего хозяйства. Например, продукты, товары общего потребления, обучение, одежда, подарки, детский сад для ребенка, регулярный мелкий ремонт в доме.
Б) Расходы на развлечения. Сюда могут входить такие расходы, как походы в рестораны, поездки семьей, хобби, походы на разные шоу и концерты и прочее.
В) Кредиты и долги. Это ваши ежемесячные платежи по кредитным картам, кредит на машину, студенческий кредит, линии кредита и личные кредиты, ипотека на уже существующее жилье, если оно имеется.
Г) Сбережения и пожертвования. К этой категории относятся RRSP, TFSA, RESP, взносы на ваши сберегательные счета, если вы это делаете, пожертвования в различные организации и т.д.
Далее отнимите сумму, которая у вас получилась, от вашего чистого ежемесячного дохода. Сумма, которая у вас получилась в результате, – это сумма, которая у вас остается каждый месяц после всех расходов.
Расчет 2. Что вы можете себе позволить?
Этот расчет поможет вам узнать, сколько вы можете себе позволить потратить дополнительно, не ставя финансовое здоровье вашей семьи под удар.
Есть два основных правила, которые покажут, сколько вы можете себе позволить платить за ваш дом.
Правило 1
Ваши ежемесячные расходы на жилье не должны превышать 32% вашего общего среднего ежемесячного «грязного» дохода, то есть до всех выплат. Этот процент известен как gross debt-to-income or gross debt service (GDS) ratio.
В данном расчете расходы на жилье включают в себя:
– ежемесячный платеж по ипотеке (тело кредита и проценты банку);
– налог на недвижимость;
– расходы на отопление;
– 50% от ежемесячных платежей в страту.
Правило 2
Ваш месячный объем долгов не должен быть больше 40% вашего общего среднего ежемесячного «грязного» дохода, то есть до всех выплат. Этот процент известен как total debt-to income or total debt service (TDS) ratio.
Ваш месячный объем долгов включает в себя:
– расходы на жилье (сумма, которая получилась в предыдущем расчете);
– выплаты по кредиту или лизингу на машину;
– выплаты по кредитным карточкам;
– выплаты по линиям кредита;
– выплаты по другим ипотекам, если они имеются.
Максимальная стоимость дома, который вы можете себе позволить, будет зависеть от этих двух чисел, которые вы получили в расчетах выше. Плюс ваш первоначальный взнос, который вам удалось накопить.
Расчет 3. Расчет первоначальных расходов
Этот расчет поможет понять, сколько денег вам необходимо накопить, чтобы покрыть первоначальные расходы.
Сюда входят следующие суммы:
– первоначальный взнос (down payment);
– оплата инспекции и оценки недвижимости, если необходимо;
– затраты на страховку, включая страховку ипотеки, если необходимо;
– затраты на закрытие сделки – регистрация права собственности, часть предоплаченных продавцом коммунальных платежей и налога на недвижимость, которые возвращаются продавцу, оплата услуг нотариуса;
– затраты на возможный необходимый ремонт;
– затраты на переезд;
– GST, если недвижимость – новостройка.
Шаг 3. Встретиться с ипотечным брокером и получить финансирование
Теперь все ваши расчеты и цифры надо обсудить с ипотечным брокером и получить от него финансовую сумму, на которую вы можете искать дом.
Во второй части этой статьи мы обсудим, как правильно выбирать недвижимость, какие виды собственности бывают и какие есть варианты покупки недвижимости ниже рыночной стоимости. А также процесс непосредственно покупки и его этапы.
Риэлтор Олеся Белоус (604)700-7370