Недавнее положительное решение Верховного Суда Провинции Британская Колумбия от 7 августа 2025 года об удовлетворении иска Народа Cowichan о восстановлении прав владения 732 акрами земли в пригороде East Richmond вызвало обоснованное публичное беспокойство.
Последствия данного решения для рынка недвижимости провинции пока неопределенны, но они обязательно будут. Многие особняки, оказавшиеся на индейской земле, принадлежат иностранцам. Заокеанские инвесторы в ближайшее время задумаются о целесообразности приобретения недвижимости в Greater Vancouver.
Для понимания возникшей проблемы полагаю необходимым вначале кратко ознакомить читателя с правами владельца недвижимости в нашей провинции.
Начнем. Законы о недвижимости – Real Property – в Британской Колумбии приняты на основе английских законов, существовавших в 1858 году, когда территория нашей провинции была объявлена Королевой Викторией Crown Colony – колонией, управляемой непосредственно Англией. Эта законодательная основа сохраняется до настоящего времени.
Английское законодательство может быть изменено и дополнено (что с 1858 года делалось неоднократно) провинциальными и федеральными законодательными актами. Неизменным остается основной принцип – неограниченным владельцем земли, т. е. лицом, контролирующим, кем и каким образом земля может использоваться, является Британская Корона, передавшая свои права распоряжаться землей канадским федеральному и провинциальным правительствам. Корона всегда остается основным и неограниченным владельцем недвижимости.
Правительство Британской Колумбии, в свою очередь, передает права на владение и использование земли частным лицам и компаниям в соответствии с принятым в 1970 году Актом о Земле – Land Act. https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/96245_01
Понятие “недвижимость” – Real Property – в Британской Колумбии включает в себя участок земли, всё, что построено или произрастает на участке, а также чётко определённые и зарегистрированные за участком земли права на владение и использование земли, переходящие при покупке к новому владельцу.
Когда идет речь о “полном, неограниченном владении” недвижимостью, подразумевается самый широкий набор прав, гарантированных правительством частному лицу или компании – fee simple/freehold.
Юридический термин fee simple означает, что владелец может передавать свои права наследнику по своему выбору.
Второе название – freehold – означает, что время владения объектом недвижимости не ограничено. Владелец freehold/ fee simple имеет самые широкие права владения – он может продать, подарить, взять ссуду под залог недвижимости (mortgage), возводить на участке строения.
До вышеупомянутого решения суда, по закону Британской Колумбии, права владельца после регистрации в офисе соответствующего округа были неоспоримы – indefeasible. Покупатель мог полностью положиться на то, что зарегистрированный владелец является законным владельцем, а также на то, что за приобретаемым объектом недвижимости нет долгов, исков, прав, кроме тех, которые зарегистрированы на момент перехода к новому владельцу.
Существующая в Британской Колумбии система приобретения недвижимости – Torrence System – являлась более защищенной, чем в других провинциях Канады, придерживающихся неизмененного английского законодательства, по которому владелец, потерявший недвижимость в результате незаконных действий, может восстановить свои права.
Если продавец зарегистрировал свои права на владение недвижимостью незаконным путем, пострадавшая сторона не могла требовать возврата потерянных прав у нового владельца. Существует специальный правительственный страховой фонд, выплачивающий полную компенсацию пострадавшему.
Решение по делу Cowichan внесло неопределенность в отношении прав собственности на землю. Суд постановил, что право собственности аборигенов продолжает существовать на землях, ранее предоставленных правительством гражданам провинции, частным компаниям и муниципалитетам в виде fee simple.
Владельцы, зарегистрировавшие свою собственность в системе Torrens даже до появления земельных претензий аборигенов, после решения суда смогут увидеть права племени Cowichan как приоритетные в своих титулах владения недвижимостью.
Суд постановил, что оба права могут сосуществовать. Таким образом, один объект недвижимости может находиться одновременно в частном владении и во владении народа Cowichan.
Верховный Суд Провинции Британская Колумбия пришел к заключению о том, что существующий провинциальный закон о праве собственности на землю не способен «исправить конституционный дефект».
Суд постановил, что предоставление права собственности на землю провинцией в частное владение не аннулирует право собственности аборигенов, поскольку правительство провинции в свое время юридически не упразднило интересы индейцев, передавая права владения в городское и частное владение.
Хотя это решение не отменяет автоматически существующие частные права собственности, оно означает, что это право теоретически может быть отменено в случае его несовместимости с правом собственности аборигенов.
Это положение вещей уже вызывает обоснованные опасения землевладельцев относительно сохранности их права собственности, потенциального влияния на стоимость недвижимости и кредитования.
Данная ситуация появилась в результате недальновидных решений правительства провинции, в далекие былинные времена пренебрегшего своей обязанностью заключить юридически выверенные соглашения с народом Cowichan перед предоставлением прав владения землей третьим лицам.
Никоим образом не следует винить в создании этой ситуации Первые Нации, тем более, что адвокат, занимающий должность главного юриста-консультанта народа Cowichan носит имя не Монтигомо Ястребиной Коготь, а Дэвид Розенберг.
Решение суда возлагает ответственность за согласование гарантий, ранее данных по Torrence System настоящим владельцам с правами собственности аборигенов, на правительство, а не на отдельных землевладельцев. Мне кажется, что это будет непростой задачей.
Это судебное решение в особенности затронет тех, чьи земли находятся на территориях с неурегулированными претензиями или рядом с ними. Помним: с каждым племенем заключается свой уникальный договор, часто имеющий отличия от соглашений правительства с другими Первыми Народами.
Например, Tsawwassen First Nation не так давно заключила современный договор с Короной, так называемое Финальное Соглашение 2009 года. Это соглашение удовлетворило существовавшие претензии и разрешило противоречия, установлены четкие границы земель, переданных Короной аборигенам. Никто не сможет в обозримом будущем изменить в этом пригороде права на недвижимость в пользу Первого Народа.
Противоположным примером является ситуация с землей, принадлежащей нации Squamish. С этим племенем не было заключено никаких соглашений ни в современное время, ни в далеком прошлом. Переговоры ведутся. Результат, включая четкие границы индейских владений, пока неясен.
Правительство заявило о своем несогласии с решением суда и планирует подать апелляцию, ссылаясь на возможные негативные последствия для прав собственности.
Предлагаемая информация носит ознакомительный характер. Это краткие ответы на самые простые вопросы. В каждом конкретном случае советую обратиться к услугам адвоката, практикующего в сфере прав владения недвижимостью.
Евгений Михлин, GVR Gold Master Award
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354. www.mikhlin.net