Если член горсовета Ванкувера Шон Орр из партии COPE добьётся своего, налог на пустующие дома (Empty Homes Tax, EHT) значительно вырастет и будет применяться шире уже со следующего года.
Шон Орр предлагает увеличить Empty Homes Tax с 3% до 5% в 2026 году.
Налог, напомним, взимается с оценочной стоимости недвижимости. Например, владелец кондоминиума, признанного городом пустующим и оцениваемого в 1 миллион долларов, сейчас платит $30,000, а при предложенном Орром повышении ставка составит $50,000.
Шон Орр также предлагает отменить действующую льготу для новых пустующих объектов и вместо этого применить к ним с 2026 года новый налог Empty Homes Tax в размере 1% и увеличивая его ежегодно, чтобы «снизить стимул к недоиспользованию недвижимости».
Эти предложения противоречат многократным рекомендациям других членов горсовета Ванкувера, которые, опираясь на анализ компании Ernst & Young и академические исследования, предупреждали: более высокие ставки и расширение сферы применения налога могут негативно сказаться на предложении жилья, доходах города и вызвать другие непредвиденные последствия.
Напомним, в мае 2023 года горсовет отменил ранее запланированное повышение налога на пустующие дома с 3% до 5%. Именно тогда была введена льгота для новых пустующих объектов. Когда в октябре 2023 года обсуждалась возможность введения прогрессивной ставки налога, специалисты вновь подтвердили рекомендацию не менять Empty Homes Tax и не повышать налогооблагаемую ставку.
Следует отметить, что Empty Homes Tax накладывается поверх провинциального налога на спекуляцию и пустующие дома (Speculation and Vacancy Tax, SVT), что ещё больше увеличивает налоговое бремя для владельцев недвижимости в Ванкувере.
Тем временем рынок жилья с конца 2023 года продолжает ослабевать: ставки по ипотеке остаются высокими, у застройщиков растут затраты на заёмные средства и строительство, а объём продаж остаётся низким.
Некоторые недавно завершённые проекты остаются со множеством непроданных квартир, а старт строительства ряда новых объектов был отложен или полностью отменён из-за невозможности достичь минимальных целей предварительных продаж, необходимых для получения полного финансирования строительства от кредиторов.
Часть застройщиков объявили о банкротстве, часть – о сокращениях, в то время как многие другие тихо уменьшили штат без привлечения внимания к причинам этих сокращений.
Ванкувер впервые ввел Empty Homes Tax в 2017 году при совершенно других рыночных и экономических условиях: наблюдалась высокая активность продаж, значительная спекулятивная активность и продолжительные периоды пустующих домов.
Основной целью налога было возвращение большего числа таких домов на рынок долгосрочной аренды для местных жителей, а также создание нового источника дохода для города, чтобы финансировать проекты доступного жилья. С 2017 по 2023 год Empty Homes Tax принес городу около 170 миллионов долларов чистого дохода.
Когда Empty Homes Tax был введён, налогооблагаемая ставка составляла 1%. Последующие решения предыдущего состава горсовета повысили её до 1,25% в 2020 году и до 3% с 2021 года.
Благодаря Empty Homes Tax, Speculation and Vacancy Tax и другим мерам на уровне различных уровней власти, а также экономическим факторам, количество пустующих объектов постепенно снижалось: с более чем 1 000 в 2017 году до 550 в 2018 году, более 300 в 2019 году, более 200 в 2020 году, около 160 в 2021 году и чуть более 100 в 2022 году. Последующий анализ показал продолжение этой тенденции в 2023 году…