Жилая застройка Ванкувера постепенно меняется под влиянием новых провинциальных законов и муниципальных градостроительных планов. При покупке дорогого отдельно стоящего дома или земельного участка сегодня важно оценивать не только сам объект, но и то, каким может стать его окружение через пять, десять или пятнадцать лет.
Для многих покупателей привлекательность Ванкувера заключается в сложившихся жилых районах с отдельными домами, деревьями, ухоженным озеленением и тихой, уединённой атмосферой. Такая недвижимость приобретается не только ради квадратных метров, но и ради определённого образа жизни.
Вместе с тем градостроительная политика постепенно открывает возможности для строительства многоквартирных домов в районах, где традиционно преобладала индивидуальная жилая застройка, а вблизи транспортных узлов допускает строительство высотных зданий
В основе этих изменений лежат провинциальные законопроекты Bill 44, направленный на расширение возможностей строительства жилья в районах малоэтажной застройки, и Bill 47, устанавливающий минимальные параметры плотности и высоты жилых зданий в обозначенных транзитно-ориентированных зонах (Transit-Oriented Areas, TOA).
В Ванкувере новые возможности уже отражены в правилах зонирования. В октябре 2023 года город ввёл зону R1-1 Residential Inclusive, предусматривающую строительство нескольких жилых единиц на участках, которые традиционно использовались преимущественно под отдельно стоящие дома.
В зависимости от площади и конфигурации участка, допустимой плотности и других требований, может быть разрешено строительство от трёх до шести отдельных жилых единиц в формате многоквартирного жилья с разделением собственности по системе strata. Для определённых проектов долгосрочного арендного жилья предусмотрены возможности размещения до восьми жилых единиц.
Разумеется, это не означает, что на любом участке автоматически можно построить шесть или восемь квартир. Имеют значение ширина и площадь земли, отступы от границ, проектные ограничения и конкретные условия применимого зонирования.
Уже в 2024 году проекты multiplex составляли около половины всех заявок на строительство в зоне R1-1. К концу марта 2025 года, по данным муниципалитета, Ванкувер получил около 370 заявок на строительство таких объектов, предусматривавших в общей сложности примерно 1,500 жилых единиц.
Эти цифры показывают, что речь идёт не только о теоретической возможности, но и о формирующемся сегменте рынка
Представим, что покупатель приобрёл дорогой дом в тихом районе, рассчитывая на привычное окружение. Через несколько лет на соседнем участке вместо одного дома может появиться здание с несколькими квартирами.
Изменится количество жильцов, могут появиться соседние окна и входы, выходящие непосредственно на его участок, а в зависимости от проекта – измениться освещённость, уровень приватности и нагрузка на уличную парковку.
Для владельца, который ценит сложившуюся жилую среду, это может оказаться нежелательным изменением. Для собственника земли, рассматривающего реконструкцию, увеличение допустимого количества жилых единиц, напротив, способно повысить инвестиционную привлекательность участка.
Более существенные изменения могут происходить в транзитно-ориентированных зонах вокруг станций скоростного общественного транспорта и определённых автобусных транспортных узлов.
Для обозначенных зон вокруг станций скоростного транспорта в Ванкувере провинциальная система устанавливает следующие минимальные параметры высоты и плотности жилой застройки:
● В пределах 200 метров от станции – 20 этажей и коэффициент плотности застройки 5,0 FSR.
● На расстоянии более 200 и до 400 метров – 12 этажей и 4,0 FSR.
● На расстоянии более 400 и до 800 метров – 8 этажей и 3,0 FSR.
FSR (Floor Space Ratio) – коэффициент соотношения общей учитываемой площади этажей здания и площади земельного участка. Например, FSR 3,0 означает, что суммарная учитываемая площадь этажей может составлять 300% площади участка. Это не означает, что здание обязательно будет трёхэтажным: предусмотренная площадь может распределяться между большим количеством этажей.
Важно понимать, что указанные параметры не являются гарантией строительства здания такой высоты на любом участке в соответствующем радиусе. Возможности зависят от применимых муниципальных правил, разрешённых видов использования, особенностей участка и проектных ограничений. В некоторых случаях местные планы могут предусматривать параметры выше провинциального минимума.
Один из наиболее наглядных примеров – территория вдоль Бродвея, где строительство новой линии метро Millennium Line Broadway Subway сочетается с реализацией Broadway Plan.
План охватывает значительную территорию между Vine Street и Clark Drive, а также между 1st Avenue и 16th Avenue, включая части районов Kitsilano, Fairview и Mount Pleasant. Его задача – долгосрочное преобразование этой части города с расширением жилой застройки, созданием рабочих мест и развитием общественных пространств.
Согласно обновлённым данным города за май 2026 года, с момента принятия Broadway Plan в 2022 году было одобрено строительство более 8,400 новых жилых единиц. Из них свыше 1,750 приходятся на социальное жильё и арендное жильё по ставкам ниже рыночных.
Кроме того, одобрены проекты, предусматривающие создание более 1,9 млн квадратных футов площадей для размещения офисов, предприятий и других рабочих мест.
Таким образом, преобразование территории уже имеет измеримые результаты. В отдельных частях района применимые планы допускают среднеэтажные и высотные здания, включая проекты 20 этажей и более.
Влияние транзитно-ориентированного планирования не ограничивается коридором Бродвея. Показательный пример – территория в районе Dunbar Loop, вблизи пересечения West 41st Avenue и Dunbar Street.
Этот район традиционно ассоциируется с отдельно стоящими домами и сложившейся жилой средой, но близость автобусного транспортного узла также имеет значение при оценке перспектив застройки.
Для соответствующих зон вокруг автобусных транспортных узлов в Metro Vancouver предусмотрены следующие параметры:
● В пределах 200 метров – до 12 этажей и 4,0 FSR.
● На расстоянии более 200 и до 400 метров – до 8 этажей и 3,0 FSR.
Эти параметры необходимо рассматривать с учётом применимых правил и конкретного участка. Они не означают, что любое здание в обозначенном радиусе автоматически может быть перестроено в соответствии с максимальными показателями. Значение имеют местная градостроительная политика, условия проекта, характеристики земли и другие ограничения.
Изменения будут происходить постепенно, а возможности отдельных участков могут существенно различаться. Но покупателю, для которого принципиально сохранение нынешнего характера улицы, стоит заранее выяснить, какие преобразования допускаются рядом с выбранным домом.
Плотность застройки – не единственный фактор, который стоит учитывать перед покупкой. В некоторых транзитно-ориентированных зонах требования к минимальному количеству внеуличных парковочных мест для новых жилых проектов сокращены или отменены.
Это не означает, что в каждом новом здании парковочные места отсутствуют, но покупателю не стоит рассчитывать на то, что для каждого нового жильца предусмотрено отдельное место. Если вместо одного дома появляется несколько жилых единиц, увеличивается количество домохозяйств, пользующихся местной инфраструктурой, включая уличную парковку
В зависимости от конкретной улицы это способно усилить нагрузку на парковку, транспортную сеть и общественные пространства.
Покупателю дома или земельного участка в Ванкувере стоит смотреть не только на сам объект, но и на то, что разрешено строить на этой земле. Прежде всего следует выяснить, как участок зонирован, для каких целей его можно использовать и какие возможности для строительства предусматривают действующие градостроительные правила.
Если объект находится в транзитно-ориентированной зоне, следует выяснить, какие требования к высоте и плотности применимы именно к этой территории.
Не менее важно проверить зонирование соседних участков и наличие поданных заявок на строительство или реконструкцию. Иногда наиболее существенные изменения могут произойти не на приобретаемой земле, а непосредственно по соседству.
Если покупка носит инвестиционный характер, необходимо отдельно оценить стоимость существующего здания и потенциальную стоимость земли с учётом возможностей её использования. Расчёты должны учитывать расходы, сроки, финансирование, ограничения проекта и обязательства по обеспечению жильём определённых категорий.
В сложных случаях разумно привлечь специалиста по градостроительному планированию, архитектора, юриста по недвижимости или консультанта с опытом девелоперских проектов.
Ванкувер меняется, и новые провинциальные законы вместе с муниципальными планами расширяют возможности жилищного строительства в районах, которые прежде преимущественно состояли из отдельно стоящих домов. Вблизи транспортных узлов становится возможной более высокая плотность, а некоторые участки приобретают дополнительные варианты использования.
Кому-то лучшим выбором останется дом, где жилая среда соответствует представлениям о комфорте и приватности. Другой покупатель предпочтёт участок с убедительным потенциалом развития, понимая, что район со временем может измениться.
Универсального ответа здесь нет. Всё зависит от целей покупки, характеристик объекта, цены и реалистичных перспектив его использования.
Прежде чем приобретать дом своей мечты или землю для строительства, стоит задать себе ещё один вопрос: каким может стать этот район – будет ли он соответствовать вашим планам?
Материал подготовлен исключительно в информационных целях и отражает мнение автора на основе доступной информации. Каждая ситуация с недвижимостью индивидуальна, а рыночные условия и нормативные требования могут меняться.
Перед принятием конкретных решений рекомендуется дополнительно проверить актуальную информацию и при необходимости проконсультироваться с соответствующими специалистами.
Евгений Михлин
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354
MLS Gold Master Award
Image submited