Набирает популярность покупка недвижимости через суд. Недвижимость, выставленная на продажу по решению суда, нередко привлекает покупателей возможностью приобрести дом, квартиру или земельный участок дешевле обычной рыночной цены. В объявлениях такие объекты могут обозначаться как Court-Ordered Sale, Foreclosure Sale, Court-Approved Sale или Conduct of Sale.
Однако судебная продажа в Британской Колумбии существенно отличается от стандартной сделки. Даже если продавец принял ваше предложение, это ещё не означает, что недвижимость достанется именно вам. Сделка должна быть утверждена Верховным судом Британской Колумбии, а до судебного заседания или непосредственно в рамках процедуры утверждения могут появиться другие покупатели.
Поэтому Court-Ordered Sale следует рассматривать не как способ гарантированно получить дом с большой скидкой, а как потенциально выгодную, но более сложную и рискованную сделку.
Что такое Court-Ordered Sale
Судебная продажа чаще всего возникает в результате foreclosure – процедуры обращения взыскания на недвижимость, когда владелец перестаёт выполнять обязательства по ипотеке.
Кредитор обращается в Supreme Court of British Columbia. Суд может предоставить определённой стороне право организовать продажу объекта. Это называется conduct of sale. Такое право может получить банк, другой кредитор, владелец или назначенное судом лицо. Согласно действующим Supreme Court Civil Rules, сторона судебного дела может обратиться за приказом о продаже заложенной недвижимости. После получения подходящего предложения лицо, контролирующее продажу, обращается в суд за приказом, подтверждающим сделку, распределяющим вырученные средства и передающим право собственности покупателю.
Следовательно, юридическим продавцом в практическом смысле может выступать не обычный домовладелец. Владелец недвижимости иногда продолжает жить в доме, но уже не контролирует условия продажи.
Можно ли купить такой объект значительно дешевле рынка?
Иногда – да, но большая скидка не гарантирована. Суд обязан учитывать интересы кредиторов и владельца. Его задача – не предоставить покупателю выгодную сделку, а убедиться, что недвижимость была надлежащим образом выставлена на рынок и продаётся на разумных условиях.
Если цена предложения выглядит слишком низкой по сравнению с рыночной стоимостью, суд может:
– не утвердить сделку;
– потребовать дополнительного маркетинга;
– отложить рассмотрение;
– рассмотреть более высокое предложение другого покупателя.
Поэтому предложение, которое значительно ниже сопоставимых рыночных продаж, имеет меньшую вероятность одобрения. Покупатель должен оценивать объект на основании его фактического состояния, необходимых ремонтных работ, ограничений по титулу и текущей рыночной стоимости, а не просто исходя из задолженности владельца перед банком.
Как происходит процесс покупки
Шаг 1. Найдите объект Court-Ordered Sale
Большинство судебных продаж недвижимости в Британской Колумбии размещается в обычной системе MLS.
Лучше работать с риелтором, который уже участвовал в судебных продажах. Процедура подготовки предложения, удаления условий и утверждения судом отличается от обычной покупки. Риелтор должен получить и изучить приказ суда, определяющий, кто имеет conduct of sale и на каких условиях недвижимость может продаваться.
BCFSA подчёркивает, что право распоряжаться продажей принадлежит стороне, назначенной судом, и судебный приказ может даже прекратить ранее заключённый владельцем договор с агентством недвижимости.
Шаг 2. Получите предварительное одобрение ипотеки
Покупателю желательно получить полноценное предварительное одобрение финансирования ещё до подачи предложения. После того как предложение станет безусловным и будет утверждено судом, покупатель обычно не может отказаться от сделки только потому, что банк не выдал ипотеку или оценил недвижимость ниже ожидаемого. При этом финансирование Court-Ordered Sale иногда оказывается сложнее обычной ипотеки.
Сообщите банку с самого начала, что рассматривается именно судебная продажа.Предварительное одобрение должно включать не только проверку вашего дохода и первоначального взноса. Кредитор должен подтвердить, что он готов финансировать конкретный тип объекта и сможет завершить сделку в установленные сроки.
Шаг 3. Проведите полную проверку недвижимости
Судебная продажа не отменяет необходимость due diligence. Наоборот, проверка должна быть более тщательной, поскольку продавец часто предоставляет меньше информации и гарантий.
BCFSA указывает, что договоры судебной продажи часто содержат специальное приложение, изменяющее стандартные условия сделки. В частности, объект может продаваться на условиях “as is, where is” на дату завершения сделки. Это означает, что покупатель принимает недвижимость в том состоянии и в том месте, в котором она окажется на completion date.
Такая формулировка может быть шире обычного отказа продавца от гарантий. Между просмотром и получением ключей состояние недвижимости способно ухудшиться. Дом может быть повреждён, из него могут исчезнуть бытовая техника, светильники или другие предметы, а сторона, контролирующая продажу, может не нести за это привычной ответственности.
Шаг 4. Закажите проверку титула
Юрист или нотариус должен получить актуальную выписку из Land Title Office и проверить:
– зарегистрированного владельца;
– ипотечные кредиты;
– судебные решения;
– liens;
– Certificate of Pending Litigation;
– easements;
– restrictive covenants;
– права проезда;
– договоры и другие зарегистрированные ограничения.
Не следует автоматически предполагать, что все записи будут удалены после утверждения продажи. В приказе суда должно быть указано, какие обременения погашаются, а какие продолжают действовать после передачи права собственности. Юрист должен проверить не только стандартный Contract of Purchase and Sale, но и Schedule A, судебный приказ о conduct of sale и проект приказа об утверждении сделки.
Шаг 5. Проведите инспекцию до удаления условий
В первоначальное предложение обычно стараются включить условия, позволяющие покупателю:
– получить ипотечное финансирование;
– провести профессиональную инспекцию;
– проверить титул;
– изучить strata-документы;
– подтвердить возможность страхования;
– проверить аренду и фактическое владение;
– получить юридическую оценку Schedule A.
Другая сторона может не согласиться на все условия, особенно если объект продаётся кредитором. Тем не менее покупатель должен постараться провести основные проверки до того, как предложение станет безусловным.
Иногда доступ в объект ограничен. Владелец может отказываться сотрудничать, а дом может быть занят арендаторами. Если инспекцию провести невозможно, покупатель должен заложить в цену риск скрытых дефектов. Покупка без осмотра подходит только тому, кто финансово способен принять худший реалистичный сценарий ремонта.
Шаг 6. Подайте предложение
Предложение оформляется через Contract of Purchase and Sale вместе со специальным приложением продавца. Одним из ключевых условий будет положение о том, что сделка подлежит утверждению судом.
Необходимо заранее решить, как покупатели будут записаны в титуле: например, как joint tenants или tenants in common. BCFSA предупреждает, что исправление уже вынесенного приказа об утверждении продажи может быть дорогостоящим.
Шаг 7. Удалите условия только после завершения проверок
После принятия предложения стороной, имеющей conduct of sale, покупатель получает время для выполнения условий договора. После удаления условий предложение становится фактически твёрдым, хотя всё ещё зависит от судебного утверждения.
Покупателю не следует удалять условия, рассчитывая, что позже он сможет воспользоваться обычным трёхдневным периодом отказа от сделки. Провинциальный Home Buyer Rescission Period прямо не распространяется на недвижимость, продаваемую по судебному приказу или под надзором суда.
Шаг 8. Подготовьтесь к судебному утверждению
После того как первоначальное предложение станет безусловным, сторона, контролирующая продажу, назначает заседание для получения Order Approving Sale.
Первый покупатель не получает гарантированного права приобрести объект. Другие заинтересованные лица могут узнать дату заседания и попытаться предложить более высокую цену. BCFSA отмечает, что, в отличие от обычной сделки, первое принятое предложение в foreclosure sale не обязательно приводит к приобретению недвижимости первоначальным покупателем.
Конкретная процедура подачи конкурирующих предложений может зависеть от действующих указаний суда, приказа по конкретному делу и распоряжений судьи. Поэтому покупатель и его риелтор должны заранее получить инструкции у юриста стороны, имеющей conduct of sale.
Важно помнить, что цена первоначального принятого предложения может стать известной другим участникам процедуры. В результате оно иногда фактически создаёт стартовую точку для конкурирующих покупателей.
Шаг 9. Что рассматривает суд
Судья обычно оценивает не только самую высокую цену. Значение могут иметь:
– история маркетинга недвижимости;
– срок нахождения на рынке;
– количество просмотров и предложений;
Безусловное предложение с подтверждённым финансированием может выглядеть надёжнее немного более высокой, но неопределённой заявки. Суд вправе утвердить продажу, отложить заседание, потребовать дополнительную информацию или отказаться утверждать предложенную сделку. До вынесения Order Approving Sale покупатель не должен считать объект приобретённым.
Шаг 10. После утверждения суда
Если суд утвердил ваше предложение, приказ обычно предусматривает:
– подтверждение продажи;
– передачу права собственности покупателю;
– распределение средств;
– удаление определённых зарегистрированных обременений;
– полномочия на подписание необходимых документов;
– дату завершения сделки.
Supreme Court Civil Rules разрешают суду подтвердить продажу, распорядиться выручкой и передать титул покупателю даже до истечения периода выкупа, установленного в foreclosure proceeding.
После утверждения покупатель должен завершить сделку в соответствии с договором. Он не получает дополнительного права передумать из-за дефекта дома, недостаточной банковской оценки или изменения личных обстоятельств. Юрист покупателя оформляет передачу титула, ипотеку и налоговые документы.
Основные преимущества Court-Ordered Sale
Потенциальными преимуществами являются:
– возможность купить объект ниже обычной рыночной цены;
– меньше эмоциональных переговоров с владельцем;
– прозрачное судебное утверждение;
– возможность приобрести недвижимость, которую обычный владелец не способен продать самостоятельно;
– хороший потенциал для покупателя, располагающего средствами на ремонт.
Однако преимущество существует только тогда, когда скидка превышает стоимость дополнительных рисков. Дом, приобретённый на $70,000 дешевле рынка, перестаёт быть выгодной покупкой, если после завершения сделки требуется $120,000 на ремонт, освобождение объекта и устранение юридических проблем.
Главные ошибки покупателей:
– Ожидание огромной скидки – Court-Ordered Sale не является аукционом конфискованного имущества. Суд стремится получить разумную рыночную цену.
– Удаление условия финансирования слишком рано – предварительное одобрение покупателя не гарантирует одобрения конкретного объекта.
– Отказ от инспекции ради более привлекательного предложения – скрытые дефекты могут многократно превысить предполагаемую скидку.
– Игнорирование Schedule A – именно в приложении часто содержатся наиболее серьёзные ограничения ответственности продавца.
– Предположение, что объект будет освобождён – наличие ключей не всегда означает свободное и бесспорное владение.
– Участие в эмоциональной борьбе за цену – конкуренция в суде может заставить покупателя заплатить больше рыночной стоимости за объект, который продаётся без обычных гарантий.
– Отсутствие юридической консультации – риелтор может объяснить процесс сделки, но не заменяет юриста при толковании судебного приказа, титула и Schedule A.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457
Фото: Richard Bell/Unsplash