Нет. Всё просто: “рынка недвижимости Канады” как единого целого не существует – и никогда не существовало.
Сегодня это особенно очевидно. То, что справедливо для Торонто, совершенно не подходит для Ванкувера. Ситуация на рынке кондоминиумов разительно отличается от того, что происходит в секторе арендного жилья, а низкоэтажная жилая застройка живёт вообще по своим правилам.
Более того, нынешнее ослабление в сегменте кондо и оживление предложения на рынке аренды – это не просто временные колебания. Это начало серьёзной перестройки всей структуры рынка недвижимости, особенно в таких городах, как Торонто и Ванкувер.
Строительство жилья: общие цифры скрывают реальную картину
Несмотря на ослабление экономики, объемы нового жилищного строительства в Канаде продолжают удивлять своей устойчивостью. В июле начато строительство почти 300 тысяч единиц жилья, а с начала года этот показатель стабильно превышает 250 тысяч.
Но за этими внушительными цифрами скрываются серьёзные региональные различия. На Атлантическом побережье наблюдается строительный бум, каких раньше не было: в последние месяцы здесь зафиксирован рекорд по количеству начатого строительства.
В Квебеке начато более 60 тысяч проектов – это на 20% выше долгосрочного среднего показателя. В Альберте уровень стабилизировался на исторически высоком уровне – около 60 тысяч.
А вот в Онтарио за первые семь месяцев года начато всего 63 тысячи объектов – на 23% меньше, чем за тот же период прошлого года. В Британской Колумбии активность начала немного расти, но в 2024 и начале 2025 года тенденция была явно негативной.
Ожидается, что такая слабая динамика в Онтарио и Британской Колумбии сохранится и в 2026 году. В обеих провинциях уровень доступного жилья (инвентаря) заметно выше нормы, что сдерживает новое строительство.
Рынок кондоминиумов ослаб, но не сломлен
Не стоит заблуждаться – рынок кондоминиумов серьёзно пострадал. Он на коленях, но это ещё не нокаут. Скорее, технический перерыв перед следующим раундом.
Сегмент кондо слишком важен для всей жилищной системы, чтобы надолго “выпасть из игры”. Когда рынок восстановится – а это лишь вопрос времени, – он станет стройнее, более устойчивым и потребует адаптации от всех участников.
Да, строительство арендного жилья и возвращение многоквартирных домов для сдачи в аренду помогут частично компенсировать уход инвесторов из сегмента кондо, но этого явно недостаточно. Чтобы заменить этот объём жильём, построенным исключительно под аренду, нужно утроить текущие темпы строительства. То есть, несмотря на спад, кондо остаются ключевым элементом в общей системе предложения жилья.
Уже сейчас наблюдается снижение запасов непроданных объектов, и это движение продолжится. Всё больше проектов отменяется, некоторые переформатируются в арендные, запуск новых – ограничен, а темпы сдачи жилья в эксплуатацию снижаются.
В условиях ограниченного предложения рынок может восстановить баланс, как только продажи начнут оживляться. Но для этого нужно дополнительное снижение цен.
Первые признаки оживления
Чтобы вернуть уверенность покупателей, цены на вторичном рынке должны стабилизироваться. Сейчас соотношение продаж к количеству выставленных объектов всё ещё говорит о рынке, ориентированном на покупателя. Но после общего падения цен на 19% с пика в первом квартале 2022 года, в сочетании с более низкими процентными ставками и запуском ипотек на 30 лет с госстрахованием, доступность жилья заметно улучшилась – она сейчас на самом высоком уровне с 2021 года.
Некоторые покупатели уже начали «прощупывать почву». Также стабилен сегмент дорогого жилья (от $2 млн). Пока обычные частные инвесторы остаются в стороне, крупные инвестиционные фонды активно скупают целые блоки непроданных квартир.
Обычно, когда жильё в кондоминиумах становится значительно дешевле по сравнению с другими типами недвижимости, их доля на рынке начинает расти. И сейчас такая ситуация: за последние годы рынок низкоэтажного жилья значительно вырос, и скидка, с которой продаются кондо, увеличилась с 40% в 2022 году до 45% в 2025 – это максимум с 2016 года.
Но пока этот тренд не отразился на доле продаж: за последние 12 месяцев кондо составили менее 27% всех сделок – это минимум за четыре года. Однако, судя по всему, это вопрос времени. Спрос обязательно вернётся – возможно, даже быстрее, чем многие думают.
Для инвесторов в новые квартиры цены начинают снижаться до уровня, который снова станет привлекательным. Разница в ценах между новыми квартирами на стадии предпродаж и недавно построенными квартирами на вторичном рынке снизилась с 40% на пике до 18% во втором квартале 2025 года, что фактически вернуло ее к уровням до пандемии, то есть 2018-2019 годов. Однако для того, чтобы вернуть покупателей на рынок, эта разница должна упасть ниже 10%.
Застройщикам, которые уже снизили цены на 19% за последние три года, потребуется дополнительная помощь в виде снижения государственных сборов, так как текущие расходы на строительство превышают возможные рыночные цены продажи.
На вторичном рынке стабильность цен ожидается в ближайшее время, поскольку предложение начинает сокращаться. Рынок вступает в пиковый период по срокам ввода новых квартир, и в 2026 году объем завершенных объектов начнет снижаться, достигнув многолетнего минимума в ближайшие несколько лет. Это не прогноз, а реальность, ведь то, что не будет запущено сегодня, не будет доставлено в будущем.
На самом деле, начало строительства новых квартир для продажи уже сильно сократилось: за последние четыре квартала было начато всего чуть больше 5000 единиц – примерно четверть от нормального объема.
Еще один ключевой фактор, который важно отслеживать для инвесторов в новые квартиры, – это цены на аренду. Недавний спад цен на аренду также способствовал слабой рыночной настроенности. За исключением неожиданных событий, таких как пандемия, снижение арендных ставок на рынке – это редкость. Однако цены снизились на 10% по сравнению с их пиковым значением в 2023 году.
Это связано с несколькими факторами: во-первых, с обратным процессом спада после пандемического роста населения, который приводил к резкому росту арендных ставок. Во-вторых, произошло временное увеличение предложения.
Большинство новых квартир в конечном итоге оказываются на рынке аренды, особенно когда инвесторы не могут продать их. Таким образом, завершение строительства новых квартир напрямую влияет на изменения арендных ставок.
Поскольку квартиры составляют основную долю предложения на рынке аренды, их количество напрямую влияет на общее состояние рынка. И наоборот, увеличение числа завершенных объектов замедляет рост цен на аренду, а их снижение способно ускорить рост ставок в будущем. В ближайшие годы, с учетом падения предложения, мы можем ожидать значительный рост цен на аренду жилья.
Чтобы перезапустить рынок квартир, скорее всего, потребуется еще снижение цен на 5-7% и несколько дополнительных снижений процентных ставок. Мы почти у цели.
Но, прежде всего, необходимо вернуть уверенность, которая была подорвана текущей ситуацией. Однако, в конечном счете, цифры начнут просто иметь смысл, и рынок снова вернется.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457