Отличительной особенностью рынка недвижимости Большого Ванкувера, имеющей значительное влияние на покупательскую активность, является зависимость спроса от политических процессов в странах Юго-Восточной Азии.
Эта связь сформировалось в 90-х годах прошлого века, когда Гонконг, бывший в то время британской территорией, арендованной у Китая на 150 лет, по истечении срока аренды переходил под юрисдикцию КНР. По понятным причинам, в Канаду прибыли сотни тысяч гонконгских иммигрантов – цены на недвижимость выросли в два раза.
По последним оценкам, в Гонконге в настоящее время проживает около трехсот тысяч канадских граждан, финансовый потенциал которых огромен и может быть в короткий срок задействован на рынке Большого Ванкувера.
Недавним примером влияния иностранных инвестиций на рынок недвижимости Большого Ванкувера может служить резкое повышение цен на дома (в некоторых районах до 50%) в первом полугодии 2016, в значительной степени связанное с падением канадского доллара по отношению к валютам стран тихоокеанского региона и американскому доллару – предпочтительной для хранения сбережений валютой в этой части мира.
На иностранное происхождение небывалого повышения спроса в 2016 указывало, в том числе, и то, что резкий рост цен произошел в сегменте рынка домов, в первую очередь новых – до пяти лет и участков земли для строительства в районах, предпочитаемых иностранцами, в то же время цены на квартиры повысились на 5-7%.
Правительство провинции было вынуждено реагировать. Были приняты меры по ограничению притока иностранных покупателей в сектор жилой недвижимости – введение в августе 2016 дополнительного одноразового 20%-го налога на вступление во владение для покупателей, не имеющих канадского гражданства или права на постоянное проживание.
Принятые, радикальные для открытой рыночной экономики, меры не принесли существенных изменений. В районах, привлекательных для иностранцев, цены снизились в течение трех месяцев с момента введения налога всего на 6% – незначительно в сравнении с предыдущим их повышением на 50%.
Налог применили довольно жестко, без какого-либо льготного периода – в день принятия Парламентом провинции закон вступил в силу. Под выплату дополнительных 20% к стоимости приобретенной недвижимости попали, в том числе, и покупатели, заключившие контракты до дня, в который эта выплата стала обязательной.
К началу 2017 года уровень цен на дома в районах, которые двадцатипроцентный налог затронул в большей степени, таких как Vancouver West Side и Richmond, восстановился до максимума 2016 года. Покупатели приняли дополнительные расходы, в том числе и на подключение к сделке родственников – обладателей канадских паспортов, как неизбежные издержки за право владения недвижимостью в одном из лучших городов мира.
Принятый правительством Британской Колумбии в 2019 году законодательный акт об обязательной декларации всех бенефициаров владения недвижимостью – https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/19023, в том числе предусматривающий штрафы до 15% от рыночной цены приобретенного объекта в случае предоставления заведомо ложной информации, до настоящего времени не повлиял на активность иностранных покупателей. Примеры практического применения карательных мер, содержащихся в акте, пока неизвестны.
Незначительное же меньшинство нашло другие пути – с самыми современными подобными путями заинтересованные читатели могут ознакомиться в отчете правительственной комиссии нашей провинции по расследованию отмывания денег от 2022 года – https://cullencommission.ca/files/reports/CullenCommission-FinalReport-Full.pdf.
Один из выводов комиссии: в 2018 году путем инвестирования в недвижимость в Британской Колумбии было отмыто от 800 миллионов до 5 миллиардов канадских долларов, что привело к повышению цен на недвижимость на 5%.
За неутешительными выводами комиссии (Cullen commission) не последовало практических действий – громких дел, конфискаций и т.п. Поток иностранных денег в Ванкувер не сократился.
Потенциальный покупатель на этом примере может убедиться в том, что его вложения в ванкуверскую недвижимость имеют высокую степень безопасности. Правительство избегает принятия необдуманных мер, которые могли бы привести к обрушению рынка.
Учитывая опыт применения налога 2016 года, выглядит вполне резонно, что введенный на федеральном уровне в январе 2023 закон, запрещающий негражданам Канады приобретать недвижимость до 2025 года, не привел к снижению цен. В декабре 2023-го цены на недвижимость в Большом Ванкувере были в среднем на 3-5% выше в сравнении с январем того же года.
Не представляется возможным сделать точный долговременный прогноз об очередном крутом витке повышения цен, связанным с резким увеличением притока иностранных средств. Но, базируясь на предыдущем опыте, можно видеть начало процесса. Это сравнимо с быстрым понижением уровня воды в океане перед приходом волны цунами – есть короткий промежуток времени для правильных действий, позволяющих сохранить сотни тысяч.
Значительный и резкий приток заокеанских средств работает следующим образом: в течение нескольких недель начинают активно продаваться новые и относительно новые – до пяти лет – отдельные дома, в первую очередь в Vancouver West Side и Richmond. Соотношение продаж к активным листингам этой категории недвижимости превышает 20% в месяц – процесс стартовал, начинается конкурентная борьба покупателей.
Но это только начало… С небольшим отставанием воодушевленные строители, имеющие на руках контракты на покупку их проектов, начинают активно приобретать, соревнуясь за эту возможность, старые дома с земельными участками. После этого местные продавцы, получающие сверхприбыль от продажи старых домов с участками в западной части Большого Ванкувера, активно приобретают недвижимость в пригородах – рост цен затрагивает всю территорию мегаполиса. Подобный всплеск активности обычно длился от трех месяцев до полугода.
В октябре 2024 соотношение продаж к количеству активных листингов в сегменте отдельных домов с участками составило 12%. Активность иностранных инвесторов в текущее время невысока.
Предлагаемая информация носит ознакомительный характер. Это ответы на самые первые и простые вопросы, возникающие у потенциальных покупателей, мало знакомых с рынком недвижимости Большого Ванкувера.
Если вас интересует более подробная информация, подходящая вашему конкретному случаю, всегда рад помочь. Все консультации бесплатны. Полная конфиденциальность.
Евгений Михлин,
риэлтор
604-720-5354
www.mikhlin.net