Одно из многих обязательств владельца земельного участка – выполнение федеральных и провинциальных законов о защите окружающей среды, регулирующих пользование принадлежащим ему лотом.
Из действующих на сегодняшний день природоохранных законов Британской Колумбии потенциальный покупатель наиболее часто встречается с объектами недвижимости подпадающими под юрисдикцию Riparian Areas Protection Act (переведем – акт о защите прибрежных зон). Этот принятый относительно недавно, в 1997 году, закон дополняет действующий с 1925 Fishery Act (Акт о рыболовстве) и направлен на защиту среды обитания промысловых рыб.
С полным содержанием акта заинтересованный читатель может ознакомиться по ссылке https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/00_97021_01
Перед более подробным рассмотрением влияния акта на ценообразование недвижимости необходимо пояснить, кому принадлежит охраняемое озеро или ручей.
Все водные ресурсы Канады – вода и ее обитатели – номинально принадлежат Crown (Британской Короне), в конкретном канадском варианте – федеральному правительству. Эта общепринятая со времен начала канадского самоуправления норма законодательно подтверждена решением Верховного Конституционного суда Канады от 1932 года.
Оттава, в свою очередь, делегировала большую часть своих прав на водоемы провинциям, оставив за собой контроль над судоходными реками и озерами. Пример применения данного положения – на отбор воды из ручья, протекающего по вашему участку, необходимо получить соответствующее разрешение в муниципалитете.
Правительству провинции также принадлежит донная поверхность ручьев, мелких рек и естественных водоемов – до границ их периодически достигаемого максимального уровня воды. Это положение закреплено Актом о недвижимости (Real Estate Act) от 1961 года.
Существуют редкие исключения: на праве владения до момента принятия акта зарегистрировано, что Корона передала свои права на донную поверхность настоящему и последующим владельцам земельного участка или же русло ручья изображено на плане участка в Land Title Office (офисе регистрации прав владения недвижимостью).
Практическая польза от частного владения берегами и дном водотока, кроме отсутствия у публики законного права гулять по берегу и купаться в ручье, пересекающем ваш участок, не вполне очевидна. Напомним, врожденное право использовать берега водоемов, рек и ручьев, принадлежащих правительству Канады, а также берег океана до высшей линии прилива для отдыха и занятий спортом Корона предоставляет всем гражданам без исключения.
Наиболее важным для владельцев участков земли положением Repairian Protection Act, влияющим на цену недвижимости, является установление природоохранной полосы шириной в 30 метров вдоль линии берегов подавляющего большинства рек, ручьев и озер в южных, наиболее заселенных районах Британской Колумбии. Непосредственная имплементация закона возложена на соответствующие муниципалитеты.
Согласно проведенным учеными, предварительно к принятию закона, исследованиям, населяющие не менее чем 30-метровую прибрежную полосу растения и живность необходимы для поддержания здорового жизненного цикла лососевых рыб. Прилегающая к водотокам протекционная зона, по утверждениям специалистов, сохраняет экосистему и ее биологическое разнообразие, предотвращает эрозию берегов, положительно влияет на качество воды и общее состояние окружающей природы, что в свою очередь поддерживает и приумножает объем промысловых рыбных ресурсов.
Законодательный акт о защите прибрежных зон запрещает владельцу недвижимости использовать определенную часть принадлежащего ему участка, отстоящую от берега реки, озера или ручья на расстоянии менее 30 метров, способами, нарушающими естественный природный баланс экосистемы. Вредными для прибрежных флоры и фауны законодательный акт усматривает практически все виды человеческой деятельности – от нового строительства до, казалось бы, совершенно не вредящей рыбкам разбивки клумбы.
Вполне логично, что такого рода ограничения заметно уменьшают рыночную цену участка, попадающего в такую «заповедную» полосу, в сравнении с соседними подобными объектами недвижимости, находящимися от естественных водотоков и озер на достаточном расстоянии. (Смотрите выше чертеж, наглядно поясняющий порядок установления подобных зон).
После принятия закона во многих случаях в 30-метровой зоне оказались возведенные до 1997 года строения, включая относительно новые дома, во многом соответствующие современным архитектурным стандартам. Эти объекты недвижимости можно ремонтировать без получения специального разрешения на работу в природоохранной территории, но нельзя достраивать, увеличивая проекцию конструкции на участок.
Получение специального разрешения от муниципалитета необходимо для возведения новых объектов или перестройки существующих зданий выше уровня фундамента более чем на 75%, и выдается оно на основании экологической экспертизы. Экспертиза проводится лицензированными специалистами и требует от владельца участка затрат времени и средств.
Следует предупредить потенциального покупателя: ограничения по использованию каждого отдельного земельного участка, попавшего после принятия Акта полностью или частично в природоохранную полосу, а также ее границы не зафиксированы в Land Title Office (провинциальном офисе регистрации прав владения недвижимостью), в обязательном порядке на праве владения регистрируются только разрешения на строительство и благоустройство на подобной территории, выданные владельцам городскими властями после принятия закона в 1997 году и остающиеся в силе при смене собственника.
Некоторые мэрии разместили расположение природоохранных территорий на муниципальных картах. Так, например, с относительно недавнего времени на официальном сайте West Vancouver в разделе storm sewer можно найти изображение 30-метровых водоохранных зон по обеим сторонам естественных водотоков. Изображение схематично и определение четких границ в каждом отдельном случае потребует работы специалистов.
Такие источники, как городские карты, не предоставляют точной информации, скорее – это сигнал потенциальному покупателю и/или его агенту о необходимости детального выяснения всех существующих запретов на использование заинтересовавшего вас объекта недвижимости (при этом риэлтор, как минимум, должен уметь читать карты и чертежи).
Наиболее наглядные примеры влияния природоохранных ограничений на цены можно найти в West Vancouver, Maple Ridge, Langley – городах со множеством мелких рек и ручьев.
Например, в East Maple Ridge некоторые предлагаемые на продажу участки с большими площадями (по меркам Metro Vancouver, это пара акров плюс), находящиеся в районах, уже определенных муниципальным планом развития как места плотной застройки, иногда теряют более половины разрешенной для разработки площади из-за пересекающих землевладение ручьев. Рыночная цена таких участков может быть в разы ниже соседних, не имеющих на своей площади водоохранных зон.
В Maple Ridge при делении больших площадей на меньшие участки или при застройке многоквартирными проектами 30-метровая зона остается в нетронутом природном виде строго без исключений.
Влияние Riparian Protection Act на ценообразование объектов недвижимости меньших размеров можно отчетливо видеть в West Vancouver – городе с огромным количеством мелких природных рек и ручьев. Большая часть городской застройки в этом муниципалитете находится в так называемых Established Neighborhoods (переведем как старые установившиеся районы), где к участкам применяются менее строгие критерии – https://westvancouver.ca/climate-environment/natural-environment-and-hazard-development-permit-areas/environmental-development-permits
Так, в районах, отмеченных на карте N3 как Established Neighborhoods, новое строительство полностью запрещено на расстоянии до 5 метров от берега водотока. В 15-метровой зоне от берега проекция нового здания на участок не должна выходить за границы фундамента старого здания, а благоустройство – такое, как, например, дорожки и клумбы – не может превышать уже существующие площади. Если ручей пересекает участок под углом или параллельно боковой линии, это делает новое строительство на подобном участке практически невозможным.
Цена подобных объектов недвижимости в среднем на ~ 20% (не катастрофа) ниже соседних почти полностью идентичных объектов, не попадающих под природоохранные ограничения.
Любые работы в границах водоохранных зон потребуют дополнительные разрешения, получение которых не гарантировано. Потенциальный покупатель с осторожностью относится к рыночным предложениям с подобными ограничениями, в особенности если речь идет о приобретении дорогостоящего многомиллионного объекта недвижимости, на праве владения которого зарегистрированы запреты на пользование всей площадью участка.
Практика показывает, что природоохранные законы со временем меняются и дополняются в сторону ужесточения, что также не добавляет таким участкам привлекательности.
Покупка объекта недвижимости, подпадающего под юрисдикцию Riparian Protection Act, несомненно имеет и положительные стороны. В первую очередь, это значительно более низкая цена, субъективные моменты – журчание чистого горного ручья… нетронутая природа….
Вернемся к бизнесу: уведомить покупателя о существовании ограничений и правильно оценить для своего клиента предлагаемый вариант – прямая обязанность риэлтора, работающего с покупателем.
Предложенная информация носит общий, ознакомительный характер и основана на многолетнем опыте работы автора в сфере недвижимости, включая сделки с объектами недвижимости, имеющими различные виды ограничений пользования, о которых мои клиенты всегда в полной мере осведомлены до принятия окончательного решения.
Евгений Михлин,
риэлтор
604-720-5354
www.mikhlin.net