ОДНА ИЗ САМЫХ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НА СЕГОДНЯШНЕМ РЫНКЕ
Сделки с наследственным имуществом составляют относительно небольшую часть предложений на рынке недвижимости Большого Ванкувера. Покупатели редко сталкиваются с такими объектами при обычном поиске жилья, например, на сайте Realtor.ca, дублирующем информацию профессиональной риелторской платформы MLS.
Однако ситуация заметно меняется, когда подбор смещается в наиболее доступный ценовой диапазон предлагаемых вариантов. Среди самых выгодных для покупателей опций в значительном объёме встречаются унаследованные дома и квартиры, долгое время находившиеся во владении собственников, не имевших возможности поддерживать их в надлежащем состоянии, и оказавшиеся на рынке вследствие особых обстоятельств.
Сегодня в отдельных частях Большого Ванкувера складывается редкая рыночная ситуация. Например, в Западном Ванкувере высокая концентрация собственников жилья поколения baby boomers в сочетании с замедлением рынка недвижимости привела к заметному увеличению количества наследственных продаж. В результате, такие объекты всё чаще конкурируют уже не с обычными предложениями, а между собой.
Для покупателей это создаёт возможности приобрести недвижимость на особенно привлекательных условиях. Те, кто готов к ремонту или полноценному новому строительству, получают доступ к вариантам, которые ещё совсем недавно казались недостижимыми.
Познакомим уважаемых читателей с основами процесса продажи подобных объектов на вводном уровне. Это поможет лучше понять терминологию и получить общее представление о проведении сделок с унаследованными объектами. Даже базовое понимание того, как осуществляется продажа наследственной недвижимости, позволит покупателям более уверенно оценивать подобные предложения, понимать причины появления тех или иных условий продажи и принимать более взвешенные решения.
Начнём. После ухода собственника в лучший мир объект недвижимости становится частью наследственного имущества, а право распоряжаться им переходит к представителю наследства. Если существует завещание, эту функцию обычно выполняет исполнитель (executor), указанный самим наследодателем. Если же завещания нет, Верховный суд Британской Колумбии назначает администратора (administrator).
Полномочия такого представителя обычно подтверждаются судебным свидетельством о подтверждении завещания (Grant of Probate), для получения которого необходимо пройти установленную законом процедуру.
В большинстве случаев без этого документа Земельный регистрационный офис (Land Title Office) не регистрирует переход права собственности. Иными словами, предложение покупателя может быть принято исполнителем завещания, однако завершение сделки невозможно до окончания судебной процедуры.
По сути, probate (далее в тексте для удобства будет использоваться именно этот англоязычный юридический термин) представляет собой судебное подтверждение действительности завещания и полномочий лица, действующего от имени наследства. В сделках с недвижимостью probate имеет принципиальное значение, поскольку обеспечивает покупателям, кредиторам, нотариусам и страховым компаниям уверенность в том, что документы подписываются лицом, имеющим на это право.
Возможны также ситуации, когда оставшееся без владельца имущество не имеет идентифицируемых наследников. В таких случаях управление наследством, как правило, переходит к Службе общественного попечителя и доверительного управляющего Британской Колумбии (Public Guardian and Trustee of British Columbia). Эта государственная организация отвечает за сохранение и управление наследственными активами, одновременно предпринимая разумные усилия для поиска возможных наследников.
В большинстве случаев такой объект выставляется на продажу через MLS с участием риелтора, как и любое другое жилое или коммерческое имущество. После выполнения необходимых юридических процедур по продаже вырученные средства переходят в собственность провинции Британская Колумбия – то есть, в определённой степени, нам с вами.
Из практики автора: сделки, проводимые через Общественного попечителя, нередко оказываются одними из самых интересных для покупателей. Сочетание работы государственного бюрократического органа и определённых временных рамок создаёт своеобразную динамику переговоров.
Так, в одной из сделок с эксклюзивной недвижимостью в Западном Ванкувере автор рекомендовал своему клиенту повторно подать то же самое предложение о покупке, которое незадолго до этого было отклонено Общественным попечителем. На первый взгляд, такой шаг мог показаться лишённым смысла, однако решение оказалось абсолютно правильным. Предложение было принято, а покупателю удалось сэкономить шестизначную сумму.
Как видите, знания, применённые в нужный момент, нередко стоят времени, потраченного на их приобретение, а понимание особенностей рынка наследственной недвижимости способно принести покупателю весьма ощутимую финансовую выгоду.
Продажа наследственного имущества (estate sale) – это широкое понятие, обозначающее любую продажу имущества умершего человека, осуществляемую от имени наследства исполнителем завещания (executor), администратором (administrator) либо Общественным попечителем (Public Guardian and Trustee). Уважаемые читатели уже ознакомились с данными юридическими терминами выше в статье и будут готовы встретить их в описании предлагаемых объектов недвижимости.
Такие сделки могут проводиться как с прохождением процедуры probate, так и без неё – в зависимости от формы собственности на имущество, а также от наличия у представителя наследства необходимых законных полномочий им распоряжаться.
Probate же представляет собой судебную процедуру, подтверждающую действительность завещания и официально наделяющую исполнителя правом действовать от имени наследства. Таким образом, любая продажа недвижимости, проходящая через probate, является продажей наследственного имущества, однако далеко не каждая продажа наследственного имущества требует прохождения этой процедуры.
Исполнитель завещания имеет право продавать недвижимость и одновременно обязан действовать в интересах сохранения ценности наследственного имущества. Его задача заключается в сохранении активов, погашении долгов и налоговых обязательств, а также в обеспечении получения справедливой рыночной цены.
Отдельные наследники могут иметь собственное мнение относительно продажи, однако исполнитель действует не в их индивидуальных интересах, а в интересах наследственного имущества в целом. Именно поэтому такие объекты почти всегда выставляются через профессиональную систему множественного листинга (MLS): открытая рыночная экспозиция позволяет продемонстрировать добросовестность, прозрачность действий исполнителя и стремление получить максимально возможную цену.
Покупка унаследованной недвижимости требует определённой юридической проверки. Важно убедиться в полномочиях исполнителя завещания, а также уточнить, завершена ли процедура probate.
В Британской Колумбии покупатель защищён в отношении внесённых средств: продающая сторона не получает их до тех пор, пока нотариус или адвокат покупателя не получит подтверждения, что объект прошёл все предусмотренные законом процедуры и может быть зарегистрирован за новым владельцем.
Подобные объекты особенно интересны инвесторам и покупателям, ориентированным на увеличение капитала за счёт роста стоимости недвижимости. Многие из таких домов десятилетиями находились в собственности одной семьи, а их обслуживание, ремонт и модернизация постоянно откладывались либо выполнялись в минимальном объёме.
Исполнители завещания и наследники, как правило, не склонны вкладываться в улучшение подобных объектов и стремятся завершить продажу в максимально сжатые сроки. Также в подавляющем большинстве случаев они отказываются от тестирования рынка в верхнем ценовом диапазоне аналогичных предложений, изначально ориентируясь исключительно на быструю реализацию.
Именно поэтому такая недвижимость нередко появляется на рынке по цене, заметно ниже её потенциальной стоимости – уровня, которого она могла бы достичь после качественного ремонта или реконструкции либо при более длительном присутствии на рынке в ожидании роста покупательской активности.
Для покупателей это создаёт возможность выгодно приобрести объект с высоким потенциалом роста стоимости. Грамотно выполненный ремонт, модернизация инженерных систем и повышение энергоэффективности способны существенно увеличить рыночную стоимость недвижимости, повысить её привлекательность для будущих покупателей или арендаторов, создать значительную добавленную стоимость, а в ряде случаев – и обеспечить весьма высокую инвестиционную доходность.
Представленная уважаемым читателям информация носит общий ознакомительный характер. Каждый объект недвижимости и каждая жизненная ситуация имеют свои особенности.
Автор с удовольствием предоставит профессиональные и подробные ответы на ваши вопросы, поможет разобраться в важных нюансах и даст рекомендации с учётом именно ваших обстоятельств. Все консультации предоставляются бесплатно.
Евгений Михлин
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354
MLS Gold Master Award
Image submitted