И снова вопросы о жилье, которые интересуют моих клиентов. Один из них: покупать ли дома на арендованной земле?
В поисках благополучной жизни мы порой не знаем, на чем точно сосредоточить свои силы. При большом выборе видов недвижимости – инвестировать или нет в то или иное жилье, какой район наиболее благоприятен для инвестиций?..
Как – с минимальными расходами – обеспечить себе и своим детям достойное будущее?
Куда вложить свои «кровные» и стоит ли вообще вкладывать, поскольку соседи говорят, что рынок недвижимости скоро рухнет?
К таким высказываниям нужно относиться очень аккуратно, поскольку даже местные банковские эксперты не возьмутся предсказать ближайшее будущее на рынке недвижимости.
Напоминаю, в конце января RBC банк понизил процент на фиксированный пятилетний период. Уверяю вас, ваши соседи этого не могли предусмотреть.
Суть моей статьи, как всегда, заключается в том, чтобы проинформировать вас о некоторых вопросах, которые не дают покоя и роятся в наших занятых всякой всячиной головах.
Мне бы хотелось остановиться на теме «LEASEHOLD», то есть недвижимости, построенной на земле, принадлежащей городским властям, государству, университетам или частным организациям и отданной в аренду, как правило, на 99 лет под строительство и, соответственно, последующую продажу частным лицам.
В данном случае покупатель приобретает право пользования такой недвижимостью, пока действие аренды земли не истечет. По истечению срока условия аренды могут быть пересмотрены.
В Ванкувере достаточно много таких зданий и, насколько мне известно, еще ни один такой контракт пока не был продлен. Первые продления контрактов по аренде случатся в 2036 году, поскольку первые такие контракты вступили в силу в 1976 году.
Продолжительность этих контрактов была определена от 60 до 99 лет. Такие сроки были приняты всеми крупнейшими кредиторами, а также Land Title Office (организацией по оформлению недвижимости).
Обычные вопросы, которыми задается мой покупатель, достаточно просты, но очень важны:
1. Насколько выгодно вкладывать в такое жилье, если вы собираетесь там жить?
2. Насколько выгодно вкладывать в такое жилье, если вы собираетесь сдавать его в рент?
3. Насколько быстро и выгодно продаваема такая недвижимость?
4. Легко ли получить ипотеку в банке?
Существует два типа LEASEHOLDS:
● PREPAID или предоплаченная аренда
● PAYABLE, или с добавлением дополнительных ежемесячных оплат помимо оплаты ипотеки.
Первый тип такого жилья гораздо более привлекателен, чем второй, поскольку он не настолько привязан к инфляционным волнениям местной экономики.
Именно поэтому, предоставляя позитивные и негативные стороны владения такой недвижимости, буду опираться на него.
Итак, вот несколько положительных моментов приобретения такого имущества:
● Рыночная стоимость ниже на 15-20 %, чем сопоставимое по характеристикам жилье в страте.
● При условии, что вы продаете такое жилье задолго до конца аренды, у вас не будет проблем с поиском покупателей (банки очень неохотно выдают кредиты на такой тип недвижимости, если до конца срока осталось менее 10 лет)
● Если вы инвестируете с целью сдачи в аренду, то ваши доходы, возможно, даже превысят ваши расходы – при условии, что район вашего жилья пользуется спросом у квартиросъёмщиков.
А вот несколько менее привлекательных, но не отрицательных факторов:
● Ваш кредитор может попросить начальный взнос в размере 30-35%
● Сложнее получить финансирование, чем на обычную страту
● Сложно продать, если до конца срока аренды остается мало времени
● Рыночная стоимость, как правило, не увеличивается
● При продлении аренды условия контракта могут быть изменены не в пользу хозяев надвижимости.
Процесс продления аренды будет достаточно ёмким и наступит только через 22 года, а до тех пор хотелось бы всем пожелать здоровья и удачи в ваших замечательных начинаниях.
Этой теме можно посвятить больше времени, и если у вас возникнут вопросы, пожалуйста, позвоните мне по тел: 604-782-0740 или напишите на почту lina@macrealty.com
А также, если вы подумываете продать или купить себе уютный домик, обращайтесь в любое время – с удовольствием вам помогу в этом.
Лина Минкова, риэлтор, Ванкувер