Бытует мнение что людям, которые работают на себя, очень сложно, а часто практически невозможн получить финансирование.
Бред, бред и бред! – скажу я! Это совершенно не так!
На самом деле иногда получить ипотеку по программе для предпринимателей гораздо проще, чем для работающих на компанию.
Есть два вида программ для этой категории населения.
Начнем с программы для предпринимателей, у которых есть наличные средства, которые можно внести как первоначальный взнос.
Self Employment Equity Program
По этой программе требования следующие:
– хорошая кредитная история
– минимальный первоначальный взнос в размере 35 процентов от суммы покупки
– желательно наличие дополнительных средств в виде инвестиций или выплаченной недвижимости
В этом случае банк как источних дохода использует «грязный» доход клиента – то есть доход до списания всех расходов.
Плюс программы – клиент не платит страховку «default insurance», может рассчитывать на амортизацию до 30 лет или получить всю сумму в виде кредитной линии вместо ипотеки дли минимизации своих выплат.
Минус – большой первоначальный взнос (ведь эти деньги можно разместить и более удачно, чем в погашение ипотеки).
Обычно максимальная сумма ипотеки по этой программе – между 1,000,000 и 1,250,000.
High ratio self employer program
По этой программе требования следующие:
– хорошая кредитная история
– минимум 2 года работы предпринимателем
– минимальный первоначальный взнос в размере 10 процентов от суммы покупки
– максимальная сумма покупки – 1 млн долл
В этом случае банк как источних дохода тоже использует «грязный» доход клиента (gross income), то есть доход до списания всех расходов, и не рассматривает чистый доход, который может существенно отличаться в меньшую сторону от gross income.
Плюс программы – значительно меньший первоначальный взнос, разрешаюший войти на рынок людям, которые не хотят вынимать деньги со своего бизнеса.
Минус – клиент должен заплатить страховку (GE insurance), которая выше, чем страховка для работающих на обычной работе – к примеру, при 10% сумма страховки составляет 4.75% от суммы ипотеки и при 15% первоначального взноса – 3.75% от суммы ипотеки.
Кроме того, максимальная амортизация по этой программе – 25 лет, что немного увеличивает помесячные платежи по ипотеке.
К примеру, при покупке недвижимости на сумму 600 тысяч и первоначальном взносе 60 тысяс, общая сумма ипотеки составит $565,650 (включая страховку в сумме 25,650), и платеж по ипотеке будет составлять $2830 в месяц, базируясь на плавающей процентой ставке и 25 годах амортизации.
Практические рекомендации:
Будучи предпринимателем, очень внимательно отнеситесь к своей кредитной истории. Платите вовремя все платежи, не выходите за границы своих лимитов на кредитных линиях и карточках, старайтесь не пользоваться более чем 50% от лимита на всех кредитных продуктах.
Если Вы решите покупать недвижимость, соберите деньги на первоначальный взнос на одном счете (это может быть Ваш бизнес-счет) и не трогайте их 90 дней до момента подачи application. Банки очень не любят движения по счетам перед покупкой недвижимости, это их раздражает.
Поскольку банк выводит максимальную сумму, на которую Вы можете рассчитывать исходя из последнего налогового года, постарайтесь показать максимальный gross income.
Пример1.
Мистер Василий Смит работает на стройке как субподрядчик (subcontractor) зарабатывая около 10-15 тысяч в месяц чистыми. После списания всех доходов его грязный gross income составляет 180 тысяч в год, но чистый доход (после списания всех расходов) – 38 тысяч.
При этом у Василия 2 машины в долг с довольно большими выплатами в месяц, неработающая жена и трое детей. На данный момент он снимает дом в Ванкувере и платит за него 2800 в месяц.
За последний год Василий собрал 80 тысяч и решил купить дом. В его случае так называемый “stated income”, который банк использовал для рассмотрения его application составил 140 тысяч (обычно банк использует «reasonable approach” в рассмотрении дохода, и Василий смог купить дом в Ванкувере за 750 тысяч с первоначальным взносом 75 тысяч долларов.
Его платежи по ипотеке составляют около 3500 долларов в месяц, но (!) более 60% от этих выплат идут на погашение основной суммы долга, соответственно, его платеж банку составляет около 1400 долларов в месяц плюс налог на дом (еще около 300 долларов в месяц). Через 5 лет он выплатит 125 тысяч в тело кредита, и выплаты по его ипотеке будут уменьшены до 2500 долларов в месяц, что ниже его сегодняшнего платежа по ренту.
Кроме того, Василий планирует сделать своими руками небольшой ремонт в доме и добавить basement suite, который можно сдавать за 1200 долларов в месяц и который поможет поднять цену дома и уменьшить бремя выплат по ипотеке.
Василий доволен, как и его жена, которая наконец-то может позволить себе обставить дом по своему вкусу и наконец- то повесить занавески вместо ужасных жалюзей, к которым был очень привязан владелец их съемного жилья.:)
Ирина Рудавска,
RBC Mortgage Development Manager.
778-836-6461
iryna.rudavska@rbc.com
Facebook: iryna rudavska