…Если вы читаете ироничный любовный роман и вдруг понимаете, что самая интересная часть – это вовсе не любовная линия, а процесс строительства дома главной героиней, возникает закономерный вопрос: это возраст или профессиональная деформация?
Мечта построить собственный дом есть у многих. Была она и у меня – до тех пор, пока я не начала работать со строительными ипотеками (construction mortgage). Именно тогда пришло понимание: лучше туда не лезть…
Начнём с… начала
Когда цены в Ванкувере ещё были более-менее… – скажем так, человеческими, – находились смельчаки, готовые строить собственные дома. Чаще всего – с целью заработать, реже – для себя и своей семьи.
Таких клиентов запоминаешь надолго. Работа с человеком, который строит дом, означает погружение во все детали: бюджет, подрядчики, семейные обстоятельства и вечный вопрос – зачем он вообще в это ввязался. Потому что практически всегда проект выходит за рамки бюджета. Иногда – значительно. А деньги при этом нужны постоянно. Строительство – это бездонная бочка, без преувеличения.
Как работает строительная ипотека
Всё начинается с мечты. Если, конечно, речь не об инвесторе, где всё проще – только цифры и жёсткая экономия на всём, на чём только можно.
Обычный же человек думает иначе: «Нам достаточно небольшого дома – для семьи из 3–4 человек». Начинается поиск участка – чаще всего со старым домом под снос.
Типичная ситуация: участок около 5000 квадратных футов, на котором планируется дом примерно 1500 футов. Небольшой, уютный, с садом – ведь это “для себя”.
Но дальше в игру вступает рынок.
Риелторы и строители быстро объясняют, что строить маленький дом – экономически невыгодно. Лучше сразу делать больше, добавить отдельную жилую единицу, подумать о перепродаже и будущем доходе.
Человек сопротивляется – он ведь строит не для бизнеса. Но реальность Ванкувера жёсткая: разница в стоимости строительства между маленьким и большим домом не настолько существенна, а вот при продаже разница в цене – значительная.
Цифры, от которых становится не по себе
● Участок в хорошем районе (со старым домом под снос) – около $1,5 млн.
● Строительство дома площадью около 3000 квадратных футов – примерно $900 тысяч.
● Плюс минимум $200 тысяч на непредвиденные расходы.
Итого – около $2,5-3 млн.
Можно ли построить дешевле? Теоретически – да.
Практически – попробуйте продать небольшой дом за $2 млн. Вопросов обычно больше, чем ответов.
Банк и реальность
На покупку земли банк обычно даёт до 65% стоимости. Остальное – собственные средства.
Само строительство финансируется поэтапно – траншами, после проверок. И здесь начинается самое интересное: вы можете считать, что дом готов на 60%, а инспектор – что на 35%. И финансирование будет соответствующим.
Попытки убедить банк в собственных строительных навыках также редко заканчиваются успехом. Опыт должен быть подтверждён, причём желательно в Канаде.
На чём на самом деле зарабатывают застройщики
Основной фактор – не стоимость строительства, а цена земли. Само строительство можно оптимизировать, в том числе за счёт более дешёвой рабочей силы. Но земля остаётся ключевым и самым дорогим активом.
Типичная стратегия – покупка участка, его разделение и строительство нескольких единиц (дуплексов, квадроплексов). Иногда добавляется дополнительное жильё.
На бумаге схема выглядит привлекательно, но в реальности всё зависит от множества факторов: проекта, подрядчиков, опыта и конкретного участка.
Альтернативы и риски
Банки прекрасно понимают риски и делают получение строительного финансирования максимально сложным.
Альтернатива – частные кредиторы. Они готовы финансировать проекты, но условия зачастую жёсткие: высокие процентные ставки, дополнительные комиссии, юридические расходы.
Если средств не хватит на завершение строительства, ситуация становится критической. Недостроенный дом сложно продать, иногда – через суд, что требует времени и дополнительных затрат.
Что делать
По сути, остаются два варианта:
● идти в строительство, имея опыт, сильную команду и запас прочности
● или выбрать готовое жильё и отказаться от идеи “идеального дома с нуля”
Иногда мечта остаётся мечтой – и, возможно, в этом нет ничего плохого…
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca