На протяжении многих лет приобретение недвижимости на ранних этапах строительства (presale) оставалось одной из наиболее популярных стратегий среди местных покупателей и зарубежных инвесторов.
Длительный период устойчивого роста рынка приводил к тому, что стоимость квартир и таунхаусов к моменту завершения строительства часто значительно превышала первоначальную цену.
Для многих участников рынка такая модель выглядела особенно привлекательной: относительно небольшой депозит позволял войти в проект с расчётом на будущий рост стоимости.
Сегодня ситуация изменилась. Снижение спроса, рост ипотечных ставок и общая неопределённость заставили многих пересмотреть свои планы. Всё больше владельцев presale-контрактов интересуются возможностью прекращения таких соглашений и своими правами в подобных обстоятельствах.
Автор хотел бы заранее предупредить уважаемых читателей, что материал получился достаточно объёмным: даже для общего понимания темы необходимо рассмотреть несколько ключевых аспектов законодательства и условий presale-договоров.
ЗАСТРОЙЩИКИ МОГУТ НАЧИНАТЬ ПРОДАЖИ ДО ПОЛУЧЕНИЯ ВСЕХ РАЗРЕШЕНИЙ
Для защиты покупателей в Британской Колумбии действует Закон о маркетинге объектов недвижимости на стадии строительства (REDMA) – один из наиболее эффективных законов Канады, направленных на защиту потребителей при приобретении недвижимости в новостройках. Для удобства далее в статье будет использоваться английское сокращение REDMA.
Для многих становится неожиданностью, что застройщик вправе начать продажи ещё до получения всех разрешений на строительство и окончательного строительного финансирования. Начало продаж вовсе не означает, что все организационные вопросы, связанные с проектом, уже решены.
Крупные жилые комплексы требуют длительной подготовки: получения муниципальных согласований, Development Permit, Building Permit, инженерных согласований и других необходимых разрешений. Этот процесс может занимать многие месяцы, а для крупных проектов даже несколько лет.
Тем не менее REDMA позволяет начинать маркетинг проекта ещё до завершения всех подготовительных процедур. Это даёт девелоперу возможность оценить реальный покупательский спрос до того, как будут инвестированы десятки или даже сотни миллионов долларов.
ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКАМ НЕОБХОДИМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ
Большинство крупных проектов в Британской Колумбии финансируется за счёт строительных кредитов. Банки не выделяют сотни миллионов долларов лишь на основании архитектурных чертежей и бизнес-плана – им необходимо убедиться в наличии реального покупательского спроса.
Именно поэтому кредиторы обычно требуют, чтобы до утверждения строительного финансирования было заключено определённое количество договоров купли-продажи, нередко на 60–80% квартир или таунхаусов в проекте. Это не требование REDMA, а коммерческое условие, устанавливаемое банками и другими финансовыми учреждениями.
Если необходимый объём предварительных продаж не достигнут, кредитор может отказать в предоставлении строительного финансирования. В такой ситуации застройщик вынужден отложить начало строительства, пересмотреть параметры проекта, искать альтернативные источники финансирования или, в отдельных случаях, полностью отказаться от его реализации.
ЗАЩИТА ДЕПОЗИТОВ
Одним из важных механизмов защиты покупателей в Британской Колумбии является предусмотренная REDMA система защиты депозитов. Как правило, внесённые покупателями средства хранятся на трастовых счетах и обеспечиваются другими предусмотренными законодательством механизмами защиты.
Если проект не будет реализован или договор будет прекращён на законных основаниях, покупатель имеет право на возврат внесённого депозита в порядке, установленном законодательством и условиями договора.
СЕМИДНЕВНЫЙ ПЕРИОД ОТКАЗА
Каждый покупатель недвижимости на стадии строительства (presale) имеет право отказаться от договора в течение семи календарных дней – так называемого «периода охлаждения» (cooling-off period).
Отсчёт начинается с более поздней из двух дат: подписания договора или подтверждения получения Disclosure Statement – информационного документа, содержащего подробное описание проекта.
В течение этого срока покупатель вправе отказаться от сделки без объяснения причин, а застройщик обязан вернуть внесённый депозит.
Этот период предоставляется для того, чтобы покупатель мог получить юридическую консультацию, окончательно согласовать финансирование, внимательно изучить Disclosure Statement и ещё раз взвесить своё решение без каких-либо финансовых последствий.
ЕСЛИ ПРОЕКТ НЕ ПРОДВИГАЕТСЯ
Поскольку продажи объектов недвижимости нередко начинаются задолго до начала строительства, REDMA устанавливает срок, в течение которого застройщик должен получить необходимые разрешения и обеспечить условия для продолжения реализации проекта.
Как правило, этот период составляет до 12 месяцев и называется Early Marketing Period. Для отдельных крупных проектов, с согласия соответствующего провинциального надзорного органа, этот срок может быть продлён.
Если застройщик не выполняет установленные требования в течение указанного периода и утрачивает право продолжать маркетинг проекта, у покупателей может возникнуть право на расторжение договора с возвратом внесённых депозитов.
Поскольку условия каждого проекта индивидуальны, крайне важно внимательно изучать Disclosure Statement и договор купли-продажи, а при необходимости получать профессиональную юридическую консультацию.
СУЩЕСТВЕННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ПРОЕКТА, ПРАВО ПОКУПАТЕЛЯ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Одним из наиболее важных механизмов защиты покупателей являются положения REDMA, регулирующие так называемые существенные изменения проекта (Material Changes).
В процессе реализации проекта застройщик вправе вносить определённые изменения в первоначальную концепцию строительства. Однако далеко не каждое такое изменение предоставляет покупателю право на расторжение договора.
Закон предусматривает, что существенным считается изменение, которое может оказать значительное влияние на стоимость, функциональность, характеристики либо привлекательность приобретаемого объекта недвижимости.
К числу таких изменений могут относиться уменьшение площади квартиры, существенное изменение её планировки, перенос или утрата парковочного места либо кладовой, отказ от ранее заявленных объектов инфраструктуры или общественных удобств, изменения конфигурации общих помещений, архитектурного облика здания, уровня приватности, а также вида из окон, если именно эти характеристики являлись частью привлекательности приобретаемого объекта для покупателя.
Следует отметить, что каждый случай оценивается индивидуально. Значение имеют характер изменения, его влияние на приобретаемый объект, условия договора и конкретные обстоятельства сделки. Не любое изменение автоматически признаётся существенным, а окончательная оценка при возникновении спора может зависеть от анализа договора и, при необходимости, судебного рассмотрения.
В то же время незначительные технические, инженерные или строительные корректировки, неизбежно возникающие в процессе строительства, как правило, существенными изменениями не признаются и сами по себе не дают покупателю права отказаться от исполнения договора.
СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРАВО ПОКУПАТЕЛЯ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Отдельным механизмом защиты покупателей являются положения договора и REDMA, регулирующие сроки строительства и передачи объекта недвижимости. Эти правила не относятся к существенным изменениям проекта и действуют самостоятельно.
Практически каждый договор presale предусматривает ориентировочную дату завершения строительства и передачи объекта покупателю (Estimated Completion Date). Вместе с тем договор обычно предоставляет застройщику право переносить эти сроки в пределах установленного договором периода (Extension Period). Такое продление само по себе не считается нарушением договора и не предоставляет покупателю права на его расторжение, если оно осуществляется в соответствии с условиями договора.
Одновременно договор содержит предельную дату завершения строительства (Outside Completion Date). Именно эта дата имеет принципиальное значение для покупателей. Если к этому моменту строительство не завершено и объект не может быть передан покупателю, у последнего, как правило, возникает право отказаться от договора и потребовать возврата внесённых денежных средств в соответствии с REDMA и условиями договора.
Следует учитывать, что практически все договоры presale содержат положения об обстоятельствах непреодолимой силы (Force Majeure). При возникновении событий, находящихся вне разумного контроля застройщика, сроки строительства могут быть законно продлены.
К таким обстоятельствам могут относиться стихийные бедствия, пожары, наводнения, землетрясения, военные действия, забастовки, существенные перебои в поставках строительных материалов, действия государственных органов и другие чрезвычайные события.
Хорошим примером практического применения этих положений стала пандемия COVID-19. Нарушение международных цепочек поставок, ограничения, введённые органами государственной власти, дефицит строительных материалов и нехватка рабочей силы привели к задержкам реализации многих строительных проектов в Британской Колумбии.
Во многих случаях положения о Force Majeure позволили застройщикам законно продлить сроки строительства без возникновения у покупателей права на немедленное расторжение договора.
ОБЯЗАННОСТЬ УВЕДОМЛЕНИЯ
Если происходит существенное изменение, застройщик обязан подготовить Amendment to the Disclosure Statement – официальное письменное уведомление с описанием изменений, причин, возможных последствий для покупателя и датой, когда застройщик узнал о них. Устных сообщений или обычной переписки недостаточно.
ДЕЙСТВИЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Получение уведомления о существенных изменениях не означает автоматического расторжения договора. Покупателю необходимо оценить, насколько эти изменения влияют на его решение о приобретении недвижимости.
Поскольку REDMA устанавливает строгие сроки для реализации права на отказ, откладывать принятие решения не следует.
Рекомендуется внимательно сравнить новые материалы с первоначальной версией Disclosure Statement, оценить значение внесённых изменений, обсудить ситуацию со своим REALTOR® и, при необходимости, обратиться за консультацией к юристу.
ПОРЯДОК ОТКАЗА
Если покупатель имеет право на расторжение договора, он обязан направить письменное уведомление способом, предусмотренным договором либо инструкциями застройщика. Телефонный звонок, SMS-сообщение или переписка в мессенджере, как правило, не считаются надлежащим уведомлением.
Необходимо сохранить копию уведомления о расторжении договора, подтверждение его отправки и доставки, а также документы, позволяющие установить дату получения уведомления застройщиком.
Несоблюдение установленного порядка уведомления может привести к утрате предусмотренного законом права на отказ от договора.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПРИМЕЧАНИЕ
Настоящий материал носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Права и обязанности сторон зависят от конкретных обстоятельств сделки, условий договора, содержания Disclosure Statement, а также действующего законодательства Британской Колумбии.
Приобретение недвижимости на стадии строительства (presale) связано с целым рядом юридических и практических нюансов. Именно поэтому участие опытного риелтора, представляющего ваши интересы на всех этапах сделки, имеет важное значение и помогает избежать многих ошибок ещё до подписания договора.
Каждая ситуация индивидуальна. При возникновении сложных спорных вопросов, особенно связанных с расторжением договора, толкованием его условий, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся в данной области права.
Евгений Михлин
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354
MLS Gold Master Award
Image submitted