Я НЕ ХОЧУ ОПЯТЬ НА 30 ЛЕТ! – сказал дядя Джордж и заплакал…
Последние несколько лет огромное количество канадских семей живут в состоянии, когда внешне всё выглядит вполне прилично.
…И дом есть, и работа есть, и машинка новая (в кредит, конечно, но … тем не менее), дети ходят на кружки, даже есть небольшие отложения на пенсию и образование детям… Но внутри monthly cash flow уже держится буквально на честном слове, кредитных линиях и молитвах в 5 утра, когда просыпаешься и начинаешь считать семейный бюджет…
И тут, как снег на голову, абсолютно неожиданно приходит mortgage renewal. И оказывается, что деньги стоят денег, а эпоха “дёшево занять и потом как-нибудь разберёмся” потихоньку закончилась…
Но это все лирика. А мы дадим поработать математике!
Вот два мистера: мистер Джордж и мистер Василий.
Вводные данные:
– Есть недвижимость стоимостью около $1 млн, ипотека оставшаяся – $500,000, и 20 лет амортизации.
Семейный доход – около $100K, новая красивая машина с платежом около $1000 в месяц и… около $100K unsecured долгов – кредитки, кредитные линии, personal loans и тд.
Ведь не ипотекой единой живет канадский человек. У него же есть и дети, и спорт хоть какой – если не у родителей, то у детей как минимум, ну и по мелочи – телефоны, страховки и вся остальная взрослая канадская романтика, которая тоже стоит денег.
И вот мистер Джордж говорит: “Я НЕ хочу refinance. Я не хочу опять на 30 лет. Это психологически неправильно.”
Звучит очень благородно…
Но математика иногда – очень вредная штука…
При сегодняшних ставках его ипотека $500K с 20-летней амортизацией – это платеж около $3100 в месяц. Но проблема даже не в ипотеке. Проблема в том, что его $100K unsecured долгов под примерно 10% (обычно выше) – это около $10,000 в год только процентов. То есть примерно $850–$900 в месяц просто за право иметь этот долг! И это ещё без погашения principal. Плюс машина (и плюс бензин и страховка не нее)
Добавляем: $3100 ипотека, $1000 машина, $850+ проценты по долгам … – и мы уже имеем $5000 обязательных платежей в месяц.
И это – без property tax, без strata, без еды, без расходов на детей и без жизни вообще.
А $100K доход в Канаде сегодня – это уже совсем не те “богатые сто тысяч”, что были раньше. После налогов там очень быстро начинается финансовая акробатика высшего уровня…
И вот тогда люди начинают делать то, что банки очень не любят: переводить балансы с одной кредитки на другую, использовать line of credit, чтобы платить кредитку, пропускать платежи, считать деньги среди ночи и бояться открыть банковские выписки в день зарплаты.
При этом, напомню, внешне всё ещё выглядит по-прежнему чудесно – BMW стоит и сияет на солнышке, лужайка подстрижена, и старший сын начинает разговоры о покупке машины уже ему, потому что пора!
А что наш мистер Василий?
Мистер Василий смотрит на ситуацию не как на моральный тест “настоящего взрослого человека”, а как на математическое упражнение.
Вместо обновления ипотеки он ее… рефинансирует! (renewal vs refinance)
Грубо говоря, учитывая разницу в стоимости недвижимости и задолженности (equity), он добавляет все свои долги в ипотеку, растягивает амортизацию на 30 лет (да, опять) и уменьшает свои дорогие долги за счет дешевой ипотеки и растянутой амортизации.
Туда же он бросает и кредит по машине – хотя кредит всего $50 тысяч, платеж этих тысяч в ипотеке – $250 в месяц vs $1000 как платеж по кредиту на машину.
Итак, сумма ипотеки становится около $650K. И его новый payment получается примерно $3020 в месяц.
То есть почти столько же, сколько мистер Джордж платит только за ипотеку.
И самое интересное, очень часто именно такие люди потом выплачивают ипотеку быстрее. Ведь когда у человека появляется нормальный сон, запас воздуха и финансовая стабильность – extra payments начинают выплачиваться добровольно, а не под угрозой нервного срыва.
И ещё одна очень важная вещь, которую многие путают: renewal и refinance – это НЕ одно и то же.
Если человек: потерял работу, ушёл на self-employed и ещё не показал доход или показал очень маленький, испортил кредитную историю, переживает развод, имеет проблемы с налоговой – тогда надо тихонечко подписать обновление в своем банке (при этом желательно получить как можно лучшую ставку, ведь банк не в курсе, что у вас проблемы).
И не болтать об этом! Ибо (и многие почему-то этого не знают) на момент обновления ипотеки (renewal) – банк не проверяет вашу финансовую ситуацию!
Но если есть доход, хороший кредит и есть запас в стоимости жилья, тогда refinance – это не “признание поражения”. Это просто правильное использование доступного финансового инструмента.
И честно , банки намного больше любят клиента с refinance и нормальным cash flow, чем финансового героя, который через год начинает пропускать платежи, потому что “зато у меня всего 20 лет амортизации”.
Ведь взрослая финансовая стратегия – это умение построить систему, в которой вы и ваша семья реально сможете прожить следующие 5–10 лет без особых потрясений и постоянного стресса.
Если хотите спокойно посчитать, что конкретно вам выгоднее – refinance, debt consolidation, или просто понять, что сегодня реально происходит с вашей финансовой жизнью – пишите, звоните. Иногда один разговор экономит людям годы финансового стресса…
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca
Фото: Crissy Jarvis/Unsplash