Пани Уляна решила купить своё первое жильё в Калгари. Пока половина людей сидит и ждёт “вот ещё чуть-чуть – и рынок точно рухнет ещё на 100%!”, пани Уляна решила хотя бы посчитать, что реально можно купить именно в её ситуации…
Итак, имеем: доход семьи около 85 тысяч в год, немного денег на счете, немного “под матрасом”, машина в кредит, несколько кредитных карточек и огромное желание перестать платить аренду лендлорду (очень люблю это слово – “лорд земли”, то есть владелец…).
Шаг 1 (самый важный) – подготовка к покупке
На этом этапе не стоит сразу бежать на open house или срочно искать риелтора. Сначала важно понять, как банк будет смотреть именно на вашу ситуацию.
Пани Уляна начала правильно. После консультации с умным и опытным ипотечным брокером (я ни на что не намекаю) она открыла RRSP-счёт и максимально вложила туда все деньги, которые лежали где угодно, только не там, где надо, включая деньги “из-под матраса”.
Почему сначала RRSP, а не FHSA?
Потому что деньги на RRSP должны пролежать минимум 90 дней перед использованием на покупку жилья, а на FHSA деньги можно положить хоть за неделю до снятия.
Также она открыла FHSA, потому что планирует откладывать туда ещё примерно 1000-1500 в месяц – эти деньги тоже пойдут на down payment, но уже без требования ждать 90 дней.
Главная цель этих счетов (кроме возврата налогов в следующем году) – если деньги уже лежат на RRSP/FHSA, их уже не так легко достать “на шопинг, отпуск и новую сумочку”. Без налогов вывести их можно именно на покупку недвижимости.
И ещё раз: все эти счета мы открываем прежде всего ради tax refund. Если такой цели нет, можно просто держать деньги на обычном банковском счёте 90 дней и не усложнять себе жизнь.
Конечно, пани Уляна также проверила свою кредитную историю, выплатила мелкие долги и открыла unsecured line of credit – кредитную линию “на будущее”, пока банки ещё её любят.
И ещё раз про наличку… Наличные лучше класть на счёт заранее и спокойно ждать 90 дней. Потому что когда за неделю до покупки на счете внезапно “материализуются” 25 тысяч долларов неизвестно откуда, банк начинает нервничать больше, чем сам клиент.
И – нет, объяснения вроде “я просто снимала деньги годами и держала дома”
с банками обычно не работают. Банку проще отказать вам, чем потом объясняться с государством, почему он не проверил происхождение средств. Да – наличка в Канаде давно уже не королева…
Теперь про down payment. Очень многие до сих пор думают, что обязательно нужно 20%.
На самом деле:
● до $500K минимальный взнос – 5%
● на часть свыше $500K – уже 10%
● свыше $1.5 млн – минимум 20%
То есть на квартиру за $400K минимальный down payment составит $20K.
Но тут банк достаёт ещё одну папочку и спрашивает: “а closing costs?”. Банк хочет видеть ещё примерно 1.5% сверху от purchase price – то есть порядка $6K запаса.
На практике это обычно:
● lawyer/notary – около $2K
● inspection – $300-$500
● плюс мелкие adjustment costs.
Шаг 2 – Pre-approval
Это уже работа ипотечного брокера – проверить:
● на какую сумму реально банк готов дать ипотеку
● какой будет monthly payment
● и какой банк даёт лучшие условия без “сюрпризов мелким шрифтом”
Шаг 3 – самый эмоциональный. Поиск жилья
И вот пани Уляна находит квартиру, которая ей очень нравится, и подаёт offer вместе со своим риелтором.
Что самое важное на этом этапе? Правильно – subjects (условия).
Два стандартных:
– financing
– inspection
Пока conditions НЕ сняты, пани Уляна может отказаться от покупки без потери депозита, если:
● банк отказал в финансировании
● или inspection показала серьёзные проблемы с квартирой или домом.
Но бывают и, так сказать, “творческие” subjects… Например:
– “брат должен посмотреть”
– “папа-строитель хочет оценить”
– “subject to sale of existing property”
Но financing и inspection – это два главных защитных механизма покупателя.
И очень важно помнить: после того как subjects сняты и депозит внесён – покупатель уже юридически обязан купить недвижимость.
И если после этого человек вдруг говорит: “ой, я передумал, мне понравился другой дом”, то он может потерять депозит (часто это 5% purchase price), а иногда ещё и получить очень неприятный разговор с адвокатами.
Поэтому перед subject removal:
● брокер получает уже не pre-approval, а firm approval
● риелтор внимательно проверяет strata docs и inspection report
● а задача клиента – думать не только сердцем, но и калькулятором…
Я всегда говорю: в Канаде покупка недвижимости упрощена невероятно. Фактически задача покупателя – правильно подготовиться к покупке (см. шаг 1), а всё остальное уже в руках:
● ипотечного брокера – посчитать и организовать ипотеку
● риелтора – помочь найти и проверить недвижимость
● нотариуса или lawyer – закрыть сделку.
…А закончилась наша история хорошо… Пани Уляна всё-таки купила себе отличную квартиру и наконец завела котика, потому что раньше landlord категорически запрещал домашних животных.
И теперь вместо ежегодного письма “в этом году снова повышаем аренду” она платит свою ипотеку и постепенно строит собственный equity, а не участвует в выплате чьего-то пенсионного фонда…
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca
Фото: Maria Ziegler on Unsplash