Прежде чем обсуждать актуальные проблемы, возникшие в одном из сегментов рынка недвижимости Большого Ванкувера – а именно в сфере presale (приобретение недвижимости на «стадии котлована»), – важно пояснить уважаемым читателям, почему на протяжении многих лет эта модель оставалась столь популярной как среди местных покупателей, так и среди зарубежных инвесторов.
Примерно последние 20 лет в подавляющем большинстве случаев рыночная стоимость квартир и таунхаусов, приобретённых на ранних этапах строительства, к моменту завершения проектов существенно превышала первоначальную цену покупки.
Покупатель мог внести застройщику, к примеру, $50,000 в качестве гарантийного депозита – это 10% от стоимости квартиры в $500,000. Примерно через три года, когда проект был завершён, рыночная стоимость недвижимости нередко вырастала на 20–30%.
Таким образом, к моменту оформления собственности вложенный депозит в $50,000 мог принести значительную прибыль.
При этом нет необходимости ждать роста стоимости объекта недвижимости как собственнику, оплачивая ипотеку, налоги на недвижимость и расходы на обслуживание. Нет хлопот с арендаторами. Очень привлекательная арифметика…
Более того, в ряде случаев покупатель мог получить прибыль ещё до завершения строительства: с согласия девелопера и при уплате относительно небольшого сбора он имел возможность переуступить контракт по более высокой рыночной цене до момента окончательных расчётов и регистрации права собственности.
Очевидно, что в условиях динамичной экономики подобные сделки всегда сопряжены с определёнными рисками, включая риск неисполнения обязательств одной из сторон, что может приводить к конфликтным ситуациям.
На сегодняшний день одной из наиболее распространённых проблем является неспособность девелопера завершить проект вследствие недостаточного финансирования. Во многом это связано с резким и непредвиденным ростом процентных ставок по кредитам, который существенно повлиял даже на наиболее предусмотрительные финансовые модели.
Финансовые сложности в отношениях с кредиторами сегодня испытывают в том числе и крупные строительные компании, имеющие тысячи незавершённых presale-контрактов.
Показательным примером является ситуация с компанией Thind Properties: в ноябре 2024 года решением Верховного суда Британской Колумбии по иску кредиторов был назначен внешний управляющий (receiver), взявший под контроль ряд незавершённых проектов девелопера.
В подобных обстоятельствах закономерно возникает вопрос: что происходит с уже подписанными договорами и внесёнными депозитами, если застройщик становится финансово несостоятельным и управление его активами передаётся внешнему управляющему (процедура receivership)?
Основная задача назначенного судом управляющего – сохранить стоимость проекта и, при наличии экономической целесообразности, завершить его. При этом приоритетом является максимальное удовлетворение требований кредиторов.
Управляющий контролирует активы и денежные потоки компании, принимая решения о продолжении строительства либо о продаже проекта. Если финансовая модель проекта не позволяет выполнить обязательства по уже заключённым договорам, presale-контракты могут быть аннулированы.
Существенным прецедентом является решение Верховного суда Британской Колумбии по делу Forjay Management Ltd v. 0981478 B.C. Ltd (2018), в котором было подтверждено, что интересы кредиторов, имеющих права, зарегистрированные на титуле владения объектом в виде ссуд, имеют приоритет над интересами покупателей по presale-контрактам.
В то же время суд частично учёл интересы покупателей: после аннулирования договоров в вышеуказанном случае им было предоставлено преимущественное право на повторное заключение контрактов по новой цене, устанавливаемой внешним управляющим и утверждаемой судом для каждой единицы недвижимости.
Не менее важным остаётся вопрос возврата депозитов.
Деятельность девелоперов в Британской Колумбии регулируется законом Real Estate Development Marketing Act (REDMA), действующим с 2004 года. Согласно этому законодательству, депозиты покупателей размещаются на специальных доверительных (trust) счетах – как правило, у юристов, представляющих девелопера. При этом юрист выступает как независимая третья сторона и обязан действовать в соответствии с требованиями закона.
Девелопер получает доступ к этим средствам только при условии предоставления подтверждения их полной страховой защиты (bonding). Таким образом, действующая система в целом направлена на обеспечение сохранности средств покупателей. Контроль за соблюдением этих требований осуществляют регулирующие органы провинции.
Сроки возврата депозитов зависят от конкретных обстоятельств и на практике могут быть достаточно продолжительными. Например, проекты компании Thind Properties начиная с конца 2023 года сопровождаются многочисленными судебными разбирательствами с участием субподрядчиков. В подобных ситуациях вопросы возврата депозитов рассматриваются судами комплексно, и сроки могут исчисляться скорее годами, чем месяцами.
Важно учитывать, что проценты, начисленные на депозит, не выплачиваются покупателю автоматически. По умолчанию, проценты, начисленные на средства на доверительных счетах адвокатских компаний, перечисляются в государственную организацию – Real Estate Foundation of British Columbia.
Покупатель получает проценты только в случае, если это прямо предусмотрено договором. Теоретически возможно взыскание процентов через суд, однако на практике такие действия не всегда экономически целесообразны.
У уважаемых читателей несомненно возникает вопрос: может ли девелопер, одолеваемый бесами корыстолюбия, отказаться от исполнения ранее подписанных контрактов с целью получения дополнительной прибыли при резком росте цен?
Такие случаи крайне редки, однако полностью исключить их нельзя. Несмотря на сложность точной оценки масштабов подобных ситуаций в регионе Большого Ванкувера, практика отказа от исполнения presale-контрактов с последующей перепродажей объектов по более высокой цене всё же имела место и становилась предметом судебных разбирательств.
Один из наиболее показательных примеров связан с компанией Anderson Square Holdings Ltd., которая аннулировала более 30 ранее заключенных presale-договоров на свой многоквартирный проект в Ричмонде и впоследствии реализовала те же объекты по значительно более высоким ценам. В 2024 году суд обязал девелопера выплатить компенсацию убытков в размере 13 миллионов долларов. Повторю: подобные случаи являются скорее исключением, чем правилом.
Отдельно стоит отметить, что покупатель также имеет право расторгнуть presale-договор при внесении девелопером существенных изменений (material changes) в условия контракта.
Как правило, застройщик в контракте покупки/продажи оставляет за собой право переносить сроки завершения проекта. Однако изменение предельной даты исполнения обязательств (outside date) может рассматриваться как существенное изменение.
В соответствии с требованиями REDMA, покупатель вправе расторгнуть договор в течение семи дней (включая выходные и праздничные дни) с момента получения уведомления о таких изменениях. В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется незамедлительно обратиться за юридической консультацией.
Важно понимать, что риелторы, представляющие девелопера, действуют в интересах своего клиента и не обязаны разъяснять покупателю его право на расторжение договора. При возникновении любых вопросов или проблем, связанных с исполнением девелопером условий договора, рекомендуется обращаться к юристу, специализирующемуся в данной области.
Представленная уважаемым читателям информация носит общий ознакомительный характер и основана на многолетнем практическом опыте автора в сфере недвижимости, включая сегмент нового строительства. Буду рад ответить на дополнительные вопросы. Все консультации бесплатны.
Евгений Михлин
Риелтор
604 720 5354
MLS Gold Master Medallion
Sutton Westcoast Broadway