Рынок недвижимости Большого Ванкувера отличается высоким уровнем активности. Например, по статистике, отдельный дом на одну семью с участком земли продаётся/покупается в районе Большого Ванкувера, в среднем, один раз в шесть лет. Ежемесячно тысячи объектов недвижимости сменяют своих владельцев. В активное время объем продаж доходит до четырех тысяч сделок в месяц.
Стороны, вовлечённые в процесс купли/продажи, в большинстве случаев не имеют достаточно времени, полной информации о состоянии огромного, постоянно меняющегося рынка, а также специальных знаний, позволяющих правильно определить цену, следить за новыми поступлениями недвижимости и избежать ошибок при покупке.
Для того чтобы сохранить время, застраховать себя от неправильных шагов, без опоздания реагировать на появление привлекательных вариантов, абсолютное большинство покупателей обращается к услугам агентов по продаже недвижимости – риелторов (Realtors).
С началом сотрудничества покупателя/продавца и профессионального риелтора возникают деловые отношения называемые “agency”. В этой совместной работе существуют две стороны – агент и клиент. Клиент предоставляет агенту-риелтору право содействовать в поиске или продаже недвижимости, вести переговоры от имени клиента, строго следуя полученным от него инструкциям (естественно, законным инструкциям).
После того, как работа началась, агент автоматически попадает под действие “agency law” – переведем как «законодательство об агентстве». Названный свод законов прошел многовековую проверку временем – имеет еще древнеримские корни. Отсюда и происхождение данного термина от латинского слова “agens” – действующий.
Следуя этому законодательству, агент обязан действовать в наилучших интересах клиента – лояльно, честно, предоставлять правильную и полную информацию, ставя при этом интересы клиента выше своих. Например, рекомендовать объекты недвижимости исходя из интересов клиента, а не предложенных продавцом риелторских комиссионных.
Агент представляет интересы только своего клиента, следует его указаниям при ведении переговоров, информирует о всех известных риэлтору фактах, которые могут повлиять на принятие решения.
Агент обязан подготовить для своего нанимателя анализ рынка, объяснить процесс покупки/продажи недвижимости, познакомить с используемыми в этом процессе документами, информировать о дополнительных расходах и возможностях финансирования.
Выполнение работы на профессиональном уровне предусматривает отказ от ведения сделок, находящихся за пределами, в которых риелтор является специалистом.
Профессионал, представляющий ваши интересы, не имеет права разглашать конфиденциальные данные о клиенте. Эта сторона работы агента по продаже недвижимости регулируется Актом о защите частной информаци “Personal Information Protection Act” от 2004 года. Штрафы за разглашение приватных данных о клиенте, предусмотренные этим сводом законов, могут доходить до $100,000.
Риелтор также несёт ответственность за залоговые суммы, полученные в ходе сделки. Доверенные ему депозиты должны быть незамедлительно внесены на специальный застрахованный счет риелторской компании.
При ведении переговоров и заключении сделки один агент представляет интересы продавца, другой – покупателя. Представлять обе стороны при заключении сделок риелторам в Британской Колумбии запрещено провинциальным законом от 2018 года.
Все лицензированные агенты по продаже недвижимости являются членами профессиональной организации – «Greater Vancouver Realtors». Членство в этой организации, в том числе, требует от агентов придерживаться в работе норм профессиональной этики.
Профессиональное объединение риелторов поддерживает компьютерную систему «Multiple Listing Service». MLS содержит данные о предложениях на рынке недвижимости, статистические данные и другую полезную информацию, позволяющую риелторам правильно и своевременно ориентироваться в постоянно меняющейся рыночной обстановке.
К профессиональной системе MLS имеют доступ все лицензированные агенты Большого Ванкувера вне зависимости от компании, в которых эти агенты работают. Информация о предложениях недвижимости в “сжатом виде” копируется с MLS множеством всем доступных сайтов, таких, как, например, Realtor.ca
Одной из задач этой организации является продвижение и поддержка в публичном пространстве положительного отношения к профессии риелтора, иными словами – «хорошего имени». За нарушение профессиональной этики можно получить штраф до $30,000.
Риелторы – не ангелы (у них нет крыльев), ввиду этого действующая система контроля со стороны указанной ассоциации дополнительно мотивирует специалистов вести себя в работе безупречно.
Риелтор обязан числиться в компании по продаже недвижимости, имеющей специальную правительственную лицензию. В компании агент получает, помимо офисной поддержки, помощь в ведении бизнеса, плюс еще одну ступень контроля от специалиста-менеджера.
Услуги агента по продаже недвижимости на рынке Большого Ванкувера для покупателей бесплатны. Риелтор, представляющий интересы продавца, делится определенной порцией комиссионных, заранее указанной в системе MLS, с агентом покупателя.
Риелторы в Британской Колумбии обязаны закончить курс специального обучения, иметь лицензию и профессиональную страховку, покрывающую, в том числе, их ошибки и упущения в работе.
Выдача лицензий, а также их продление каждые два года находятся в ведении финансовой службы Британской Колумбии – «BC Financial Services Authority».
Эта государственная структура следит за выполнением риелторами положений Акта о предоставлении услуг в сфере недвижимости «Real Estate Service Act» и Кодекса этического поведения риэлторов «Realtors Code of Ethics», прохождением риелторами периодического профессионального обучения, позволяющего быть в курсе изменений в отрасли.
Финансовая служба также обладает полномочиями лишения риелторов права заниматься профессиональной деятельностью на время, а при особо серьезных нарушениях – бессрочно, и (или) наложении штрафов до $250,000 на провинившихся и попавшихся агентов.
Рынок недвижимости Большого Ванкувера предъявляет жесткие требования к компетенции сторон, участвующих в сделках. В процесс покупки/продажи вовлечены значительные суммы, часто являющиеся многолетними семейными накоплениями.
Участие риелтора в сделках с недвижимостью в Британской Колумбии не обязательно, но крайне рекомендовано.
Обратившись к лицензированному специалисту, вы можете воспользоваться услугами знающего (или не очень, здесь потенциальному клиенту целесообразно навести справки) профессионала, имеющего доступ к необходимой информации и ответственного за свои действия.
Эта статья носит ознакомительный характер. С удовольствием предоставлю дополнительную информацию, отвечу на вопросы о текущем состоянии рынка недвижимости Большого Ванкувера. Все консультации бесплатны.
Евгений Михлин,
риэлтор
604-720-5354
www.mikhlin.net