В последнее время многие озабочены переменами на рынке недвижимости и задают множество вопросов.
Маркет действительно замедляется?
Цены действительно идут вниз?
А на сколько еще цены упадут?
А как долго маркет будет таким пассивным?
А насколько еще банковский процент будет подниматься?
Где тот верхний предел банковского процента и где тот нижний предел цен, после которых рынок изменит направление на 180 градусов?
Почему цены на все растут, а цены на недвижимость идут вниз?
И вообще, что нам делать?
Вопросов много, но ответы все эксперты дают очень осторожно. Давайте будем разбираться.
У меня для вас две новости – одна плохая, вторая хорошая. Начну, по традиции, с плохой.
Плохая новость – банковский процент поднялся и еще, скорее всего, будет подниматься. А это означает, что покупатели будут квалифицироваться на все меньшую сумму покупки.
Хорошая новость – цены на недвижимость снижаются и еще, скорее всего, будут продолжать снижаться. Состояние рынка недвижимости на данный момент можно сравнить с поездом, который на полном ходу внезапно остановился.
Рынок недвижимости действительно замедлился, резко упал спрос. Как на первичном рынке, так и на вторичном. Еще в апреле некоторые новостройки распродавались буквально за считанные минуты, и это без преувеличения. Сейчас же презентационные центры открыты, но очередей больше не видно – и вам там очень рады.
Вторичный рынок. Многие продавцы разочарованно снимают свою недвижимость с продажи. Больше практически не встречаются ситуации с многочисленными предложениями, когда между собой соревнуются 16-20 покупателей за один и тот же объект недвижимости. И все продается в течение считанных часов.
Банковский процент поднялся, и, соответственно, многие покупатели теперь квалифицируются на меньшую, чем раньше, сумму покупки. Как следствие, спрос снизился.
То есть общий принцип остается тем же – учетная ставка банка (rate) идет вверх, а цены на недвижимость, соответственно, меняются в противоположном направлении – вниз.
Естественно, маркет не реагирует мгновенно. Реакция маркета всегда занимает какой-то промежуток времени. Поэтому мы можем с уверенностью сказать, что находимся в самом начале периода замедления рынка недвижимости.
Центробанк Канады заявляет, что, вполне вероятно, ему придётся еще поднять банковский процент в будущем, чтобы стабилизировать экономику. Как минимум, еще на 1-1.5%. А значит, и цены будут реагировать.
Первые признаки замедления продаж были заметны уже в марте, но статистически отразились только в майских отчетах. Нынче в мае общее количество продаж по Ванкуверу и пригородам было на 31.6% меньше (!), чем в мае 2021 года, и на 9.7% меньше по сравнению с апрелем 2022. Это уже серьезная корреляция.
Но разные города и районы отреагировали в разной степени и с разной скоростью. В большей степени замедление продаж отразилось, как обычно, в более удаленных от Ванкувера районах – Fraser Valley, Chilliwack and District, и в меньшей степени в районах ближе к Ванкуверу – Greater Vancouver Area.
Инвесторы! Обратите, пожалуйста, на этот факт внимание на будущее. Это, кстати, первое, что я говорю своим инвесторам в активном рынке, но это незаметно на рынке продавца.
Давайте теперь посмотрим, как же снижение количества продаж повлияло на снижение цен разных видов недвижимости в разных районах. Ниже вы найдете сравнительную статистику изменения цен за май 2022 по отношению к апрелю 2022.
Итак, средняя цена на отдельно стоящие дома по Greater Vancouver (Vancouver, North Vancouver, West Vancouver, Richmond, Burnaby, New Westminster, Coquitlam, Port Moody, Port Coquitlam, Pitt Meadows, Maple Ridge) снизилась на 2.24%.
Средняя цена на таунхаузы в том же районе даже выросла на 0.066%. Это, впрочем, единственная позиция за май, которая выросла.
Средняя цена на кондо по тому же району снизилась на 3.26%.
Fraser Valley (Surrey, Langley, North Delta, White Rock, Mission, Abbotsford) – средняя цена на отдельно стоящие дома в этом районе снизилась на 6.05%; средняя цена на таунхаузы снизилась на 4.96%; средняя цена на квартиры снизилась на 7.08%.
Chilliwack and District (Chilliwack, Yarrow, Agassiz, Hope, Harrison Hot Springs, Boston Bar) – средняя цена на отдельно стоящие дома снизилась на 5.94%; средняя цена на таунхаузы снизилась на 6.23%; средняя цена на квартиры снизилась на 13.08% (впечатляет).
Давайте разберемся, что все эти цифры означают для всех нас.
Продавцы! Если вам продавать срочно не надо и вы можете найти лучшее применение вашей недвижимости хотя бы на год, пока не спешите с продажей (возможно, и меньше, но лучше рассчитывать время с запасом).
Если продать сейчас все-таки необходимо (такие ситуации, как переезды, разводы, увы, случаются), просто будьте готовы к тому, что продажа, возможно, по времени займет больше, чем вы ожидаете, и есть вероятность, что не получите ту сумму, которую хотите. Будьте готовы также инвестировать в презентацию своей недвижимости (возможно, сделать какой-то косметический ремонт, улучшить дизайн) и будьте готовы к переговорам. С вами обязательно будут пытаться торговаться.
Если вам надо одновременно продать и купить – на сегодняшнем маркете необходимо сначала продать. Обязательно. И получить депозит. Это важно. И только потом входить в сделку по покупке.
Покупатели! Можно подождать июль-август, цены должны еще немного снизиться. Но и сейчас мы уже видим, что предусмотрительные продавцы готовы иногда продавать за приемлемые цены (точно так же у кого-то переезды, разводы и другие непредвиденные ситуации, когда продавать надо здесь и сейчас).
Инвесторы! Для вас этот маркет означает, что это как раз ваше время получить прибыль от аренды ваших инвестиций. Для вас бонус в том, что когда рынок недвижимости замедляется – практически всегда растет спрос на аренду. И, как следствие, цены на нее тоже взлетают вверх. Так устроен рынок недвижимости.
Также в такие кризисные времена (а мы уже можем называть ситуацию вполне себе кризисной!) появляется возможность выгодных сделок по перекупке контрактов на новостройки от первоначальных покупателей (assignment of contract). Эти покупатели часто не были готовы к такой ситуации на рынке недвижимости и росту банковских ставок, и поэтому их квалификация на покупку недвижимости могла кардинально измениться. Как следствие, есть риск невыполнения их обязательств по контракту, поэтому некоторые из них спешат продать свои контракты. Мы уже сейчас видим достаточно удачные сделки в этом секторе.
Постарайтесь не паниковать. Это не первый и, увы, не последний кризис – как в экономике в целом, так и на рынке недвижимости. Я же постараюсь держать вас в курсе ситуации и всех изменений.
Всем желаю без потерь пройти эти непростые времена и принять правильные решения для каждой конкретной ситуации.
Если остались вопросы, пожалуйста обращайтесь. Консультации, как всегда, бесплатно. Говорю на русском, украинском и английском языках.
Олеся Билоус, ваш специалист по недвижимости, Топ 10% риелтор по Ванкуверу и пригородам. (604)700-7370