Ко мне недавно обратилась замечательная семья за консультацией. Несколько лет назад они купили дом (не со мной, с другим риелтором) в центре небольшого города, который очень любят (Port Coquitlam).
Они мечтали жить именно в этой части города, где близко ко всему – к замечательным паркам и трейлам, к лесу и реке и в то же время рядом с новым большим спорткомплексом, библиотекой, сити-холлом, шопингом, кафе и ресторанами. Одним словом, центр хоть и небольшого, но города. Да еще их любимого города.
Дом старый, как и весь исторический аутентичный район. Они знают про heritage дома, все проверили. Этот дом не относился к регистру heritage, и они его, счастливые, купили.
Цель была самой благородной – через пару лет подкопить денег и построить вместо старого новый дом в своем любимом районе. Это была их мечта. Они пару лет сдавали дом в аренду, и вот пришло время реализовывать их мечту…
Хотя я не занимаюсь строительством, но знаю, с чего начинать и с кем связываться (а также с кем не связываться) на тему строительства нового дома.
И мы начали подготовку к реализации их самой большой мечты!
… К сожалению, их мечте не суждено было сбыться. Это стало большой неожиданностью для них…
Практически сразу мы выяснили, что они не могут снести старый дом и построить новый, как мечтали. Потому что купили дом на земле, которая находится на legal non conforming zoning.
Что же такое это legal non conforming zoning?
Уже какое-то время назад Большой Ванкувер (Metro Vancouver) взял курс на уплотнение населения и повышение доступности жилья. В процессе выполнения этого плана все города Большого Ванкувера по отдельности приводили свои ОСР (план развития города) в соответствие с этим курсом. А это значит – меняли правила и местные законы. Основным пунктом стало изменение зонирования земельных лотов и введение так называемых non conforming zoning.
Города уже перепланировали свои районы, какими они их видят в будущем. Ближе к центру и большим перекресткам – это, в основном, здания более высокой этажности. Чуть подальше – это здания более низкой этажности или таунхаусы.
Так вот, дом наших героев находился на территории, где город Port Coquitlam хочет видеть 5-этажный дом. А это значит, что они не могут построить себе новый дом. Вроде земля принадлежит им, а вроде и не совсем…
Тогда – что ж делать! – было принято решение отремонтировать дом, привести в состояние почти нового и хоть так насладиться своим жильем. Но не тут то было!
Отремонтировать свой дом, находящийся в legal non conforming zoning, вы можете с ограничениями. В данном случае только на 80%. И горсовет вам будет диктовать, что вы можете отремонтировать – что необходимо, а что является исключиетльно улучшением, и делать это, соответственно, нельзя.
Подобное сейчас происходит повсеместно. Надо с особой тщательностью проверять грядущие перемены зонинга в городах. Даже если еще не произошли изменения, на веб-сайтах города часто уже идут обсуждения и их можно найти в записях собраний городских советов. Не можете найти эти данные сами? Тогда обращайтесь за советом к специалистам.
Семья наших героев смирилась – они отремонтировали дом в пределах допустимого и все равно собираются там жить. Пока их не начнут застраивать 5-этажками со всех сторон. А потом будет видно.
Их будущее уже прописано городом, и им придется продать свой дом под развитие города в течение последующих 10 лет.
Иногда эта сделка может быть выгодной, а иногда, кстати, совсем нет. Почему? Ну об этом поговорим уже в следующий раз.
Олеся Белоус
(604)700-7370
Топ 1% риелтор в Большом Ванкувере