Почти детективная история о первой ипотеке в Канаде
Аня и Сергей приехали в Калгари из Украины несколько лет назад вместе с дочкой Марийкой, свинкой Пеппой, тремя чемоданами, одной сковородкой, которую Аня почему-то решила везти через океан, и твёрдой уверенностью, что уж за год они точно разберутся, как устроена Канада…
Через два года они уже знали, как подавать налоговую декларацию, где покупать гречку и почему в прогнозе погоды одновременно могут быть солнце, снег и плюс пятнадцать, но до сих пор не совсем понимали, почему мобильная связь стоит как Fiat 500.
Жили они в арендованном таунхаусе. Дом был неплохой, район тихий, школа рядом, а сосед регулярно чистил снег не только перед своим гаражом, но и перед их гаражом, поэтому Аня считала его практически членом семьи.
И вот однажды утром пришло письмо от лендлорда.
Аренда повышалась. Снова.
Аня прочитала сообщение один раз, потом второй, а затем позвала Сергея таким голосом, каким обычно сообщают либо о выигрыше в лотерею, либо о серьёзной катастрофе.
– Мы уже столько платим за аренду, что могли бы понемногу выкупать этот дом. Хотя бы по одной комнате в год.
– Давай начнём с кухни, – предложил Сергей. – Там холодильник хороший.
В семь вечера Аня открыла Realtor.ca буквально на пять минут. К двум часам ночи она уже знала все листинги в южной части Калгари, могла на глаз определить год ремонта кухни и объясняла Сергею, почему им совершенно необходим двойной гараж, хотя вторая машина в семье пока существовала только в планах.
– Смотри, – сказала она, показывая недвижимость за $550,000. – Три спальни, хорошая кухня, школа рядом и до Costco недалеко!
– Последний аргумент самый сильный, – согласился Сергей.
Но радость продолжалась недолго.
– Нам же нужно 20% первоначального взноса, – вспомнил Сергей. – Это $110,000.
В комнате наступила тишина. Аня мысленно попрощалась с домом, гаражом, кухней и мечтами о собственном жилье.
Но они всё-таки обратились к ипотечному брокеру и выяснили, что 20% – это далеко не всегда обязательный минимум. Для жилья стоимостью $550,000 первоначальный взнос рассчитывался следующим образом:
5% от первых $500,000 – это $25,000.
10% от следующих $50,000 – это ещё $5,000.
Итого – $30,000.
– Простите, – спросила Аня. – Вы сейчас сказали – тридцать или сто тридцать?
– Тридцать.
– Сергей, возвращаем покупку в наши планы!
Правда, если первоначальный взнос меньше 20%, ипотека обычно должна быть застрахована. Страхование защищает банк, а его стоимость чаще всего добавляется к сумме ипотеки.
– То есть за страхование платим мы, но защищает оно банк? – уточнил Сергей.
– Да.
– Хорошая система. Умеет себя защищать….
У Ани и Сергея уже почти было $30,000, поэтому они решили, что готовы покупать, и в следующую субботу поехали смотреть первый дом.
На фотографиях он выглядел прекрасно: светлая кухня, большой диван, свежие цветы на столе и камин, возле которого Аня уже мысленно праздновала Рождество.
В реальности кухня была примерно в два раза меньше, диван оказался виртуальным и физически находился где-то в Китае, а камин не работал с 2019 года.
Но главный сюрприз ждал их в подвале. Когда риелтор открыл дверь, оттуда вышел огромный кот, за котом – ещё один, а затем появился мужчина в халате и спросил: Вы к кому?
Оказалось, что жилец подвального помещения вообще не знал о просмотре.
– Ничего страшного, – сказала Аня, медленно отступая к лестнице и громко чихая. – У меня аллергия на котов, – добавила она, уже разворачиваясь к выходу. – Да и, если честно, нам больше нравится другой район.
Второй дом был значительно лучше. Там всё работало, никто не выходил из подвала, а кухня действительно была большой. Аня уже выбрала место для кофемашины, Марийка – свою комнату, а Сергей с серьёзным видом проверял гараж, хотя ничего не понимал ни в гаражах, ни в строительстве.
Они уже собирались делать предложение о покупке, но брокер попросил сначала полностью проверить документы и кредитную историю.
И тут в этой истории появился главный злодей. Не ставка, не банк и даже не цена дома. Автомобильный лизинг Сергея.
– Но я же всегда плачу вовремя, – удивился он.
– Проблема не в просрочках, – объяснил брокер. – Банк рассматривает ежемесячный платёж как постоянное финансовое обязательство.
Сергей посмотрел на свой новый пикап совсем другими глазами. Ещё вчера это был символ успешной канадской жизни. Сегодня это был большой блестящий предмет, который каждый месяц съедал часть их возможной ипотеки.
– Я же говорила купить нормальную машину, – сказала Аня.
– Ты говорила: купить белую.
– Вот видишь. Белая стоила дешевле.
Из-за автомобильного платежа максимальная сумма ипотеки оказалась ниже, чем они ожидали. Поэтому семье пришлось решать: искать жильё дешевле, увеличивать первоначальный взнос или разбираться с лизингом.
Именно поэтому предварительный расчёт ипотеки лучше делать до того, как вы влюбились в конкретный дом, мысленно расставили в нём мебель и пообещали ребёнку комнату с розовыми стенами.
Но на этом приключения не закончились. Аня вспомнила, что часть денег на первоначальный взнос недавно передала её мама из Украины.
– Вот, у нас ещё есть деньги, – радостно сообщила она.
– Отлично. Нужно будет подтвердить их происхождение.
– В смысле?
– Показать банковские выписки и документы о переводе.
– Какие выписки? Деньги же наличными под матрасом, то есть в банковской ячейке! Мы сейчас быстренько положим их на счёт, а мама напишет письмо, что это подарок!
Но для банка, к сожалению, слов мамы, даже в письменной форме, недостаточно. Банк должен видеть, откуда появились деньги, как долго они находились на счёте, и не являются ли они займом, который потом придётся возвращать.
Затем выяснилось, что, кроме первоначального взноса, нужны ещё средства на закрытие сделки: услуги юриста, инспекцию, оценку, страхование и различные корректировки.
– Но у нас есть ровно $30,000, – сказала Аня.
– Ровно – это хорошо, но не очень, – ответил брокер.
И это правда. Не стоит вкладывать в первоначальный взнос абсолютно все деньги, оставляя на счёте $5 и оптимизм. После покупки жилья могут появиться расходы, которые никто не планировал: ремонт, переезд, мебель, новая стиральная машина или инспектор, который внезапно сообщит, что крыша выглядит так, будто пережила не одну калгарийскую зиму, а небольшую войну.
Поэтому семье желательно иметь дополнительный резерв на расходы по закрытию сделки и первые непредвиденные траты. Банк требует показать как минимум 1,5% от стоимости недвижимости сверх первоначального взноса на потенциальные расходы.
Почему именно потенциальные? Потому что фактические расходы обычно совсем небольшие: как покупатели, они не платят ни риелтору, ни банку и тем более ипотечному брокеру. Основные расходы – оформление покупки через нотариальную или юридическую контору, инспекция жилья, а иногда независимая банковская оценка. Всё вместе – около $3,000.
Но банк, чтобы не усложнять себе жизнь, требует ПОКАЗАТЬ на счёте 1,5% на расходы по закрытию сделки.
Поэтому Аня и Сергей решили немного притормозить. Они открыли счета FHSA, чтобы легче накапливать средства на первое жильё. Каждый из них внёс по $8,000 – это годовой лимит, а внесённые суммы могли уменьшить их налогооблагаемый доход.
– То есть ВСЕ деньги, которые мы откладываем на дом на этих счетах, уменьшают наши налоги? – переспросила Аня. – Наконец-то в этой истории появился положительный персонаж. И впервые, к моему глубочайшему удивлению, этим персонажем оказалась налоговая служба Канады 🙂
Тем временем они решили использовать и свободный лимит взносов в RRSP. Поскольку оба уже работали в Канаде, у каждого накопилось примерно по $15,000 неиспользованного лимита.
Деньги можно было внести в RRSP, получить налоговую выгоду, а позднее использовать их для покупки первого жилья через программу Home Buyers’ Plan.
Правда, в отличие от денег с FHSA, эти средства впоследствии нужно постепенно вернуть обратно в RRSP. Но у них будет 15 лет, чтобы разобраться с возвратом, а налоговый возврат они получат уже в следующем налоговом году.
Через несколько месяцев Аня и Сергей накопили больший резерв, привели документы в порядок, пересмотрели автомобильные обязательства и получили нормальное предварительное одобрение.
И вот тогда появился он. ДОМ.
Не тот, который был виртуально идеальным и имел тайного мужчину с котами в подвале. И не тот, где Сергей уже мысленно устанавливал барбекю, хотя банк ещё даже не видел его документов.
Этот дом был немного проще, немного дороже, без дизайнерской кухни, со старыми засаленными стенами, но с нормальной крышей, хорошей школой поблизости и, что особенно важно для работающей удаленно Ани, большим и удобным кабинетом, в котором можно спрятаться и делать вид, что работаешь, а иногда даже действительно работать.
Они сделали предложение о покупке. Продавец ответил встречным предложением.
Сергей нервничал. Аня проверяла телефон каждые сорок секунд.
Марийка спрашивала, можно ли уже выбирать цвет комнаты. Причём она уже передумала: вместо розового хотела оранжевый, а, возможно, и чёрный, поэтому ей ещё нужно было подумать 🙂
А потом позвонил риелтор и сказал:
– Ваше предложение приняли!
Сергей открыл шампанское, потом вспомнил, что утром нужно везти документы, и закрыл его обратно.
Так Аня и Сергей поняли главное: покупка первого жилья в Канаде – это не один большой шаг, а целый квест.
Нужно правильно рассчитать первоначальный взнос, подтвердить его происхождение, иметь деньги на закрытие сделки, проверить кредитную историю, учесть все кредиты и лизинги, пройти стресс-тест и не покупать дом только потому, что на фотографиях возле камина красиво лежит плед.
А ещё они поняли, что статус новоприбывших не означает автоматическое «нет».
Иногда люди годами откладывают покупку, потому что уверены, что им не хватает первоначального взноса или что банк их не одобрит. Но после нормального расчёта оказывается, что возможности значительно лучше, чем они думали.
А иногда выясняется, что главное препятствие между вами и собственным домом – вовсе не цены на недвижимость. Это, например, ваш новый пикап.
Мораль истории проста: сначала сделайте расчёт ипотеки, а уже потом открывайте Realtor.ca в два часа ночи, выбирайте комнату ребёнку и спорьте, где будет стоять барбекю.
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
iryna.rudavska@ipoteka.ca
Фото: Valeria Reverdo/Unsplash