Канадский ипотечный рынок вошел в период относительной стабильности, однако называть текущую ситуацию полностью предсказуемой пока рано.
Банк Канады сохраняет ключевую ставку на уровне 2,25%, инфляция постепенно замедляется, а экономика демонстрирует первые признаки восстановления. При этом глобальная нестабильность, стоимость нефти и доходность государственных облигаций продолжают оказывать давление на фиксированные ипотечные ставки.
Главный вопрос для покупателей жилья и владельцев ипотек сегодня звучит так: стоит ли фиксировать ставку сейчас или рассчитывать на ее дальнейшее снижение?
Банк Канады пока не спешит менять ставку
15 июля 2026 года Банк Канады оставил ключевую ставку без изменений – на уровне 2,25%. Ставка удерживается на этом уровне с начала года.
Регулятор отмечает, что канадская экономика после продолжительного периода слабости начинает постепенно восстанавливаться, а инфляция со временем должна приблизиться к целевому уровню около 2%. Однако неопределенность остается повышенной.
Июньская инфляция снизилась до 2,8% по сравнению с 3,2% в мае. Это уменьшило вероятность скорого повышения ставки Банком Канады, хотя рынки по-прежнему допускают, что регулятор может вернуться к ужесточению политики, если инфляционное давление снова усилится.
Почему фиксированные ставки могут расти даже без повышения ключевой ставки?
Многие заемщики полагают, что все ипотечные ставки напрямую определяются решениями Банка Канады. На практике это верно только частично.
Переменные ипотечные ставки тесно связаны с банковской prime rate, которая обычно меняется вслед за ключевой ставкой Банка Канады. Поэтому при сохранении ставки регулятора платежи по большинству variable-rate mortgages также должны оставаться относительно стабильными.
Фиксированные ставки формируются иначе. На них прежде всего влияют доходности государственных облигаций Канады, особенно пятилетних облигаций, а также ожидания рынка относительно будущей инфляции и процентных ставок. Поэтому Банк Канады может ничего не менять, но фиксированные ипотечные предложения банков все равно могут подорожать.
Например, рост цен на нефть или усиление геополитической напряженности способны повысить инфляционные ожидания и доходность облигаций. В результате стоимость фондирования для ипотечных кредиторов увеличивается.
Именно поэтому заемщикам не следует ждать, что следующее снижение ключевой ставки автоматически приведет к немедленному и одинаковому снижению всех ипотечных ставок.
Что прогнозируют экономисты
Большинство прогнозов предполагают, что ключевая ставка Банка Канады останется около 2,25% до конца 2026 года. Некоторые аналитики ожидают, что повышение может начаться только в 2027 году, если восстановление экономики и инфляция потребуют более жесткой денежно-кредитной политики.
Прогноз BCREA предполагает, что переменные ипотечные ставки в 2026 году могут находиться примерно около 4,1%, если Банк Канады сохранит свою ставку, а кредиторы увеличат скидки относительно prime rate.
Однако прогнозы необходимо воспринимать осторожно. Ставка, предлагаемая конкретному заемщику, зависит не только от политики Банка Канады, но и от:
● размера первоначального взноса;
● наличия или отсутствия ипотечного страхования;
● кредитной истории;
● срока ипотеки;
● стоимости и типа недвижимости;
● отношения суммы кредита к стоимости объекта;
● амортизационного периода;
● условий конкретного банка или ипотечного кредитора.
Поэтому две семьи, покупающие похожую недвижимость в одном городе, могут получить существенно разные предложения.
Фиксированная или переменная ставка?
Сегодня выбор между фиксированной и переменной ставкой зависит прежде всего не от попытки угадать рынок, а от финансовой устойчивости заемщика.
Когда разумна фиксированная ставка
Фиксированный вариант может быть предпочтительным, когда:
● заемщику необходим полностью предсказуемый платеж;
● семейный бюджет не выдержит даже временного увеличения ставки;
● ипотека занимает значительную часть ежемесячного дохода;
● в ближайшие годы не планируется продажа недвижимости или досрочное расторжение договора;
● предлагаемая фиксированная ставка находится недалеко от переменной.
Однако не стоит автоматически выбирать самый длинный пятилетний срок. В условиях неопределенности более короткий фиксированный срок – например, три года – иногда обеспечивает разумный баланс между стабильностью и возможностью пересмотреть ипотеку раньше.
Когда можно рассматривать переменную ставку
Переменная ставка может подойти заемщику, который:
● имеет достаточный запас свободных средств;
● способен пережить временное увеличение платежа;
● понимает механизм изменения prime rate;
● готов регулярно следить за решениями Банка Канады;
● получает заметную скидку по сравнению с фиксированным предложением;
● ценит более гибкие условия досрочного расторжения.
При этом, переменная ставка не должна выбираться только на основании надежды, что Банк Канады скоро начнет снижать ставки. В июле 2026 года убедительных оснований рассчитывать на быстрое и значительное снижение уже нет.
Что делать владельцам ипотек, срок которых заканчивается
Для заемщиков, которым предстоит продление ипотеки, основной риск заключается не столько в текущей ставке, сколько в разнице между старым и новым платежом.
По оценке Банка Канады, около 60% владельцев ипотек, продлевающих договоры в 2025 и 2026 годах, могли столкнуться с увеличением платежей даже после снижения ставок относительно пиковых значений предыдущих лет.
Это особенно актуально для тех, кто ранее оформлял ипотеку по ставкам около 2% или ниже. Даже ставка в диапазоне 4–5%, которая исторически не считается чрезвычайно высокой, может заметно увеличить ежемесячную нагрузку.
Начинать подготовку к продлению желательно за четыре–шесть месяцев.
Это дает время:
● сравнить предложения разных кредиторов;
● проверить штраф за досрочное расторжение;
● оценить новый платеж;
● сократить необеспеченные долги;
● улучшить кредитный рейтинг;
● рассмотреть изменение срока или амортизации;
● зарезервировать ставку до даты продления.
Автоматическое предложение текущего банка удобно, но далеко не всегда является наиболее выгодным.
Следует ли ждать снижения ставок перед покупкой жилья?
Ожидание более низкой ставки не всегда приводит к экономии. При снижении стоимости финансирования на рынок обычно возвращается больше покупателей. Это может увеличить конкуренцию и поддержать цены на недвижимость. В результате часть выгоды от более низкой ставки компенсируется более высокой ценой дома.
CMHC ожидает, что национальные цены на жилье в период с 2026 по 2028 год в целом стабилизируются и будут умеренно расти, хотя ситуация будет значительно различаться между провинциями и отдельными городами.
Поэтому решение о покупке следует принимать не тогда, когда рынок кажется идеальным, а когда одновременно выполняются три условия:
1. платеж комфортно укладывается в семейный бюджет;
2. после первоначального взноса остается финансовый резерв;
3. недвижимость соответствует долгосрочным планам покупателя.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457
Фото: Jakub Żerdzicki/Unsplash