ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ?

А вот если я читаю ироничный любовный роман, и самая интересная линия повествования – это не перипетии любовного сюжета и даже не ироничный слог, а процесс построения главной героиней своего собственного дома – это возраст или профессиональная деформация?..

Впрочем, построить свой собственный дом – мечта многих. Была и моей, замечу, пока я не начала работать со строительными ипотеками, то есть construction mortgage. Тут-то я и поняла, что лучше туда не соваться.

Впрочем, начнем сначала.

Когда в Ванкувере цены были еще более-менее… ммм… человеческими, некоторые особо отважные индивидуумы таки строили свои собственные дома. В основном, с дельным умыслом заработать деньги, но иногда и для своей семьи.

Я помню каждого, ибо работать с человеком, который строит себе дом – это знать все детали и сложности строительства, семейные обстоятельства, а также – какие плохие подрядчики и зачем ему это все надо!!! А все почему? Потому что всегда все идет по… кхм… верхней планке, а иногда даже выше верхней запланированной планки, и потому что все это время человек хочет денег. Это бездонная бочка какая-то – строительство! Честное слово!

Как работает ипотека на строительство? Начинается все с мечты.

Это не про тот случай, когда строится для того, чтобы тупо заработать денег. Когда все ОЧЕНЬ жестко, только и только цифры, ну и мысли о том, как можно удешевить все! Абсолютно все! И то, о чем вы подумали? Да-да, и это тоже!

Итак, мечта построить небольшой домик (допустим, для небольшой семьи в составе 3-4 человек). Человек рассуждает следующим образом: ок, у нас 2 детей, двое взрослых, нам 3-комнатный домик будет в самый раз, больше незачем.

Далее человек присматривает кусочек земли… Точнее – кусок земли со старым домом, который можно снести.

Земля – стандартно в районе 5000 sq f, на котором можно построить домик 1500 sq f. плюс-минус.

Ведь человеку больше не нужно? А вот тут разобьем садик, ведь жена так любит цветы и деревья…Верно же? А вот и нет.

Начинает он общаться со строителями и риэлторами, и те, пытаясь сохранить человеку деньги и время, рассказывают, что лучше построить на этом участке дом побольше, чтобы потом его перепродать. Более того, дом с квартиркой внизу будет перепродаваться лучше, стоить дороже, да и вообще, поможет с ежемесячным cash flow.

Человек сопротивляется, бесится и не понимает – да я же для себя строю, не для перепродажи!

И тогда грубая ванкуверская реальность вторгается в розовые мечты… – ведь построить домик поменьше стоит ненамного дешевле, чем домик побольше, а при перепродаже он реально теряет в цене…

Итак, наш наивный муж семейства идет в банк и говорит: дайте денег, хочу построить себе домик. Ладно уж, буду строить побольше, да еще и с квартиркой в аренду, чтобы была хоть какая-то прибыль каждый месяц. И черт с ним, с садиком, дикая живность все равно весь урожай сожрет, а для цветов много места не нужно.

Банковские служащие ржут в голос (или тихонько хихикают), потому что как редко какая птица долетит до середины Днепра, так и найти ипотечного брокера, который захочет связываться с любителем-строителем, – иди-ищи дурака.

Банк ему говорит (еще до начала строительства): давай документы, дорогой, а иначе – фиг тебе, а не строительная ипотека!

И начинает считать:

● Земля. На покупку земли банк дает до 65% от стоимости, то есть 35% со своих.

● Строительство. Технически банк почти полностью финансирует сам процесс, но деньги дает траншами, очень неохотно и после каждой инспекции.

Ага, и если вы думаете, что дом построен на 60% , а инспектор думает, что на 35%… – ну , вы поняли.

Итак, дом в Ванкувере (ну, не в самом, конечно, а так… часик-полтора от…)

Земля. В хорошем районе земля стоит (то есть не земля, а кусок земли со старым домом на снос) около 1.5 млн. Построить дом на 3000 sq f будет стоить, по сегодняшним ценам, около $300 за sq f – то есть $900 тысяч, плюс, как минимум, $100 тысяч на непредвиденные расходы. То есть $1.5 млн земля плюс $1 млн строительство, общая цена – 2.5 млн.

Но почему бы не построить действительно маленький домик, спросите вы? Да, конечно, построить за 500 тысяч долларов можно… А продать? Попробуйте продать бунгало в Coquitlam за 2 ляма. Напишите, если получится.

Гипотетический наш человек (я уже за него болею) говорит: я буду сам камни носить и плитку класть! Дайте денег.

А банк ему: у тебя опыт есть?
Человек говорит: да я дома 150 домов построил, зуб даю!
Банк (ехидно): а в Канаде?
Человек: да вот хочу попробовать, дайте денег.
Банк: сначала опыт, потом деньги!
Человек: да я вам ….. (дальше нецензурно)

Вы спросите: а на чем зарабатывают строители????

На дешевой, и часто не местной, рабочей силе. Ибо главный расход при строительстве в Ванкувере – не само строительство, которое, допустим, жители глобального юга удешевляют до невозможности. Основной расход – это цена самой земли.

При таких ценах, в принципе, может сработать идея купить участок, разделить, скажем, на два и построить дуплекс (или форплекс). А еще если добавить lean house – то тогда цифры могут работать… А могут и – нет. Зависит и от проекта, и от строителей, и от вашего опыта. И от участка, кстати, тоже!

Я уже не говорю о том, что банки прекрасно осознают все риски, и получить строительный кредит становится если не невозможно, то до невероятности сложно.

А где ж альтернатива (спрашивает взбешенный до крайности человек, который просто мечтал о небольшом домике с садиком)? Ну, конечно же, она есть!

Это приятные, улыбающиеся и потирающие ручки частные кредиторы, которые – да, дадут денежку под строительство (хотя, кстати, не факт), но вытянут из вас все соки в виде процента, legal, admin, lender fees…

Да еще и будут очень недовольны, если у вас не хватит денег завершить строительство. Ведь тогда дом, который все еще в процессе строительства (то есть нежилой), придется продавать через суд – а это время и деньги, и у покупающих будут те же проблемы с финансированием, что и у вас.

А потом спрашивают: почему же у нас такие цены в Ванкувере?

… Кстати, книга, о которой выше идет речь, – моей любимой польской писательницы Катажины Грохоля, серия называется “Пани Юдита”. Может, мне нужно было в Польшу эмигрировать, а не в Канаду?..

Ирина Рудавска
Mortgage Broker, MA Mortgage Architects
Cell: 778-836-6461