В продолжение предыдущей статьи о том, как правильно выбирать недвижимость, хочется отметить, что то, что одному может быть плюсом в выборе недвижимости, другому – абсолютно минусом…
Например, такой фактор, как близость станции SkyTrain. Для квартир на первом этаже это скорее минус, так как мы знаем, что мелкие кражи чаще всего случаются как раз таки в непосредственной близости к станциям.
А кому-то это очень удобно. Особенно молодежи. Не обязательно иметь машину и по дороге в SkyTrain можно почитать или поучиться. Родителям не надо тратить время и работать водителями для своих подросших детей. Дети сами прекрасно доберутся в любую точку города.
Наличие шумной улицы или поезда под окнами также является двойственным фактором. В большинстве случаев, конечно, люди любят тишину и приватность. Но далеко не все. Есть те, которые хотят слышать шум города за окнами и видеть, как жизнь бьет ключом. Этому феномену даже придумали название – городская тревожность.
Не поверите, но даже наличие кладбища за окнами для кого-то является плюсом! «А что, – говорят они, – тихие соседи, никогда ничего не построят и не закроют вид». Ну да, а также эти “соседи” не устраивают вечеринки и ничего не украдут. Ну разве не похоже на плюс?
Также важно помнить, что практически все (за редким исключением) дома до 8 этажей построены на основе деревянной рамы. Их условно называют low rises. Точно так же, как и все таунхаузы. Исключение составляют некоторые комплексы, построенные из бетона, потому что находятся на склоне, например.
При покупке квартир в так называемых деревянных комплексах очень важно помнить, что большие ремонты в них начинаются несколько раньше, чем в бетонных многоэтажках. Поэтому особенно важен их возраст.
При таких покупках необходимо внимательно изучать страта-документы. Самые дорогие ремонты – это замена крыши, ремонт наружной отделки, замена труб и ремонт лифтов. Поэтому во всех документах страты (depreciation report, engineering report etc) мы всегда сначала ищем даты планирования именно этих ремонтов.
Основные этапы ремонтов приблизительно следующие: ближе к 10 годам ремонтируют мембраны на патио и балконах; в районе 20 лет ремонтируют крышу; наружную отделку ремонтируют ближе к 30 годам (в зависимости от вида может и позже) и после 30 лет ремонтируют лифты.
Ну и, конечно, в дополнение происходит много текущего мелкого и среднего ремонта. Бойлеры, механические комнаты, вытяжки, козырьки над входами в здание и тд. Это хорошо, когда страта планирует и делает ремонты регулярно. Гораздо хуже и даже настораживает, если страта не делает их годами.
Важно помнить, что недвижимость часто теряет свою стоимость (value) на пороге десятилетий. Поэтому мы часто советуем покупать и потом продавать недвижимость в десятилетнем отрезке времени.
Допустим, гораздо правильнее – с точки зрения вложения денег – купить квартиру в здании возрастом 22 года и продать через 6-7 лет, когда зданию будет 28-29 лет. Чем, скажем, купить квартиру в 18-летнем здании и потом продать уже в следующем десятке, когда зданию стукнет 25 лет. На пороге 10-20-30 лет здания особенно заметно теряют в цене.
Но, конечно, есть люди, которые любят свою недвижимость несмотря на возраст и остаются жить надолго в своем доме.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов после покупки, обращайтесь к специалистам. Мы всегда рады вам помочь!
Олеся Белоус, риэлтор
(604)700-7370