Рынок канадского жилья можно разделить на два сектора – сектор малоэтажного жилья и сектор многоэтажного жилья.
Сектор малоэтажного жилья (дома и таунхаусы) первым отреагирует на снижение ипотечных ставок. Запасы жилья остаются на исторически низком уровне, поэтому рост спроса приведет к увеличению цен.
В то же время сектор многоэтажного жилья (кондоминиумы) переживает спад уже несколько кварталов подряд. Эта тенденция, скорее всего, сохранится на протяжении большей части 2025 года, так как рекордное количество новых квартир, вводимых в эксплуатацию, будет превышать интерес со стороны инвесторов. Это продолжит оказывать давление на цены при перепродаже кондоминиумов. Замедление роста населения и ухудшение доступности жилья указывают на то, что пик роста цен на аренду уже пройден.
Однако ситуация на рынке, выгодная покупателям, продлится недолго. К середине 2026 года недостаток предложения, вызванный сокращением продаж новых кондоминиумов и медленным развитием арендного жилья, столкнется с ростом спроса из-за снижения ставок и новых ипотечных правил. Это снова начнет поднимать цены.
Ограничения на прирост населения и рынок аренды
24 октября 2024 года министр иммиграции Канады сделал беспрецедентное заявление, объявив цели по приему временных и постоянных жителей на 2025-2027 годы. Так как более 96% прироста населения Канады связано с международной миграцией, министр фактически взял под контроль управление численностью населения. Он прогнозирует резкий сдвиг: вместо роста на 1 миллион человек ожидается сокращение на 82 тысячи за год, что составляет падение на 0,2%.
Чтобы достичь этого, правительство планирует уменьшить количество выдаваемых виз временно проживающим и снизить число временных резидентов, которые получают статус постоянных жителей. Это должно сократить чистое количество временных резидентов примерно на 446 тысяч в 2025 и снова в 2026 году.
Связь между миграцией и ростом стоимости жилья очевидна. Уже появляются первые признаки стабилизации на рынке из-за снижения доступности жилья. Рост запрашиваемых ставок аренды уже ушел в отрицательную зону в годовом исчислении, что указывает на дальнейшее замедление роста арендных ставок, который сейчас составляет 7% в год.
Ожидается, что в следующем году запрашиваемая стоимость аренды продолжит снижаться еще глубже под влиянием демографических факторов.
Если посмотреть дальше, за пределы рынка аренды, снижение ипотечных ставок приведет к оживлению рынка жилья в 2025 году. Однако это в основном будет касаться сегмента малоэтажных домов (дома и таунхаусы). Запасы таких домов остаются низкими, что связано с падением объемов строительства во время цикла повышения ставок Банком Канады. Этот спад только начинает постепенно заканчиваться.
В то же время в сегменте многоэтажных зданий (кондоминиумы) наблюдаются признаки усталости. Снижение продаж на этапе строительства уже начинает влиять на общую активность с определенной временной задержкой.
Высокие ставки и разрыв цен мешают инвестициям в новые кондоминиумы
Высокие ипотечные ставки и большой разрыв в ценах между новыми и уже существующими кондоминиумами удерживают инвесторов от вложений в новое строительство. Хотя стоимость заимствований постепенно снижается, ставки аренды также падают. Это снижает интерес инвесторов и приводит к росту числа завершенных кондоминиумов, которые остаются невостребованными. Такая ситуация резко отличается от ограниченного предложения на рынке малоэтажного жилья.
Наиболее пострадавшие рынки – Онтарио и Британская Колумбия
Онтарио и Британская Колумбия больше всего ощущают замедление инвестиций в кондоминиумы. В Большом Торонто (GTA) инвесторы составляют 70% покупателей. Последствия этого кризиса особенно заметны в соотношении продаж к новым объявлениям: Торонто и Ванкувер – единственные крупные города в Канаде, где рынок сейчас на стороне покупателей. Это произошло из-за того, что рынок кондоминиумов переполнен предложением.
Инвестиции в кондоминиумы: перспективы и ограничения
Чтобы инвестиции в кондоминиумы снова стали привлекательными, необходимо, чтобы цены на перепродажу выросли, а ипотечные ставки значительно снизились. Сейчас разрыв между ценами на новые и перепродаваемые кондоминиумы близок к рекордному уровню – около 60%, что на 20 процентных пунктов выше долгосрочной средней.
Рост запасов готовых кондоминиумов и снижение спроса ограничат ускорение строительства жилья в следующем году. Ожидается, что в 2025 году объемы строительства составят в среднем 263 тысячи единиц (+7% в год), после скромного роста на 2% в 2024 году. Этот прирост будет полностью обеспечен строительством частных домов, что скроет слабость в сегменте многоэтажных домов.
Рынок перепродажи: время покупателей
Рынок перепродажи кондоминиумов сейчас находится на стороне покупателей и останется таким на протяжении 2025 года. Однако в определенный момент ситуация изменится. Накопленный спрос, подкрепленный снижением ипотечных ставок, вернет на рынок конечных покупателей и инвесторов.
Но этот новый спрос столкнется с серьезным дефицитом предложения, так как текущая активность на этапе предварительных продаж (источник будущего предложения) находится на самом низком уровне за последние десятилетия. Это дисбаланс станет очевидным в 2026 или 2027 году, что может вызвать значительный рост цен на кондоминиумы.
Стабилизация на рынке жилья
На фоне снижения ипотечных ставок рынок жилья по всей стране демонстрирует признаки стабилизации, а в некоторых городах начинает разворачиваться в сторону роста. Это особенно заметно в городах с лучшей доступностью жилья, где инвестиции в кондоминиумы не занимают большую долю рынка. В таких городах цены на жилье уже растут.
Роль ипотечных ставок и ожидания покупателей
Несмотря на значительное снижение 5-летних ипотечных ставок, процентные ставки все еще остаются относительно высокими. Многие потенциальные покупатели предпочитают ждать дальнейшего снижения ставок, чтобы компенсировать все еще высокие цены на жилье. Это объясняет низкий уровень продаж и скромный рост новых ипотечных кредитов, который за последние три месяца в среднем на 6% ниже, чем год назад.
Ожидается, что активность на рынке перепродаж вырастет на 12% в 2025 году после увеличения на 8% в 2024 году. Это приведет к ускорению роста объемов ипотечного кредитования, который, как мы прогнозируем, вырастет на 14% в следующем году.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457