И СНОВА ВОПРОС: ФИКСИРОВАННАЯ ИЛИ ПЛАВАЮЩАЯ?

Выпущено на January 19, 2025 в Деньги и бизнес, ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ, Статьи.

Люди снова начинают активно брать ипотеку с плавающей процентной ставкой, и события ближайших недель либо сделают их гениями, либо подтвердят их принадлежность к клубу “О чём я только думал?”.

Давайте начнём с данных.

Согласно данным Банка Канады, в ноябре прошлого года 25% покупателей ипотеки выбрали плавающие ставки, что немного выше среднего значения в 24%. Это значительный скачок по сравнению с 8%, которые мы видели в период минимального спроса в прошлом году.

В начале и в середине 2024 года заёмщики, шокированные высокими ставками, относились к плавающим ставкам так, будто это было приглашение на ужин от Ганнибала Лектора.

Но экономика циклична, и предпочтения заёмщиков меняются. Всё больше людей готовы рискнуть, считая, что экономика нуждается в дополнительной поддержке со стороны Банка Канады. Такое мнение совпадает с прогнозами рынка облигаций, который ожидает ещё два снижения ставок до конца года.

Если ввести текущие ставки и ожидания рынка в симулятор расчёта, то окажется, что плавающие ставки чуть выгоднее фиксированных, если рассматривать общий срок заёмных затрат на пять лет.

Вот тут становится интересно.

То, что всё больше людей считают безопасным возвращаться к плавающим ставкам, создаёт любопытный сценарий на 2025 год.

Избранный президент Трамп, как ожидается, объявит о введении тарифов на канадские товары, что может внести хаос.

«Высокие и всеобъемлющие тарифы на канадский экспорт, скорее всего, ввергнут экономику в рецессию и заставят Банк Канады снижать ставки более агрессивно, чем он делал бы в обычной ситуации», – говорит Ройс Мендес, управляющий директор и глава отдела макростратегии в Desjardins.

Это сыграет на руку тем, кто выбрал плавающую ставку, так как ключевая ставка может снизиться ещё на 100–150 базисных пунктов (1-1,50%). Даже доходность облигаций, которая влияет на фиксированные ипотечные ставки, может упасть, учитывая более низкую ставку Банка Канады.

Однако если рынки воспримут тарифы как «топливо для инфляции», доходность пятилетних облигаций может взлететь быстрее лифта на башне CN Tower. В этом случае Банк Канады, возможно, будет вынужден повышать ставки, несмотря на экономический ущерб. Это худший сценарий – стагфляция, когда экономика идёт ко дну, а цены растут, как в 1979 году.

Тарифы также могут оказаться менее масштабными и не такими разрушительными, если не будет широкомасштабных ответных мер, что, по мнению Мендеса, сейчас и ожидают рынки. В этом случае Канада сможет пережить торговые потрясения без серьёзного влияния на ипотечные ставки.

Особенности ипотеки имеют значение
Для тех, кто хочет сделать ставку на экономический спад, но при этом спать спокойно, ипотека с фиксированными платежами и плавающей ставкой может стать золотой серединой.

Она позволяет ставкам колебаться, но ваши платежи остаются неизменными. Большинство банков, включая TD Canada Trust, увеличивают выплаты только в том случае, если ставки вырастут настолько, что вы перестанете покрывать даже начисленные проценты. Это даёт заёмщикам с плавающей ставкой некоторую защиту, даже если Банк Канады неожиданно повысит ставки на несколько процентных пунктов.

Имейте в виду, что банки всё равно ожидают, что вы будете гасить ипотеку в соответствии с условиями. Любые проценты и основную сумму, которые вы не выплатили, пока ваши платежи были заморожены, фактически придётся компенсировать при продлении.

Это означает, что заёмщики с плавающей ставкой могут столкнуться с резким ростом платежей при обновлении договора, и именно это сейчас происходит по всей стране.

Заёмщики с фиксированными платежами хотя бы имеют возможность заранее подготовиться к резкому росту выплат. Многие из тех, кто продлевает ипотеку сегодня, увеличивают срок амортизации, чтобы справиться с возросшими платежами. Фиксированные платежи также дают время на возможный рост доходов до того, как выплаты по обновлённому договору вырастут.

Кстати, если вы уверены, что ставки снизятся, и хотите, чтобы ваш платёж по ипотеке с плавающей ставкой тоже уменьшился, вам нужна ипотека с регулируемой ставкой (adjustable-rate mortgage).

Приготовьтесь к сюрпризам со ставками
Рынки и экономисты практически единогласно ожидают снижения базовой ставки в Канаде, независимо от того, будут введены тарифы или нет. Вопросы остаются: насколько снизятся ставки и на какой срок?

Последние прогнозы, отслеживаемые CanDeal DNA, указывают на то, что ставки могут достигнуть дна этим летом после дополнительного снижения Банком Канады на 50 базисных пунктов.

Тем временем некоторые банки, такие как National Bank, уже прогнозируют повышение ставок в 2026 году. (По материалам Financial Post)

Вопросы по ипотеке? Звоните!

Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457

Оставьте ответ