На фоне экономического кризиса и все растущих банковских процентов размышления об инвестициях будут смотреться, возможно, немного странно. А многих даже раздражать.
И я с ними вполне согласна. Как тут думать об инвестициях, если от растущего банковского процента пострадал бюджет практически каждой семьи, владеющей хоть какой-то недвижимостью.
Но, с другой стороны, готовить сани надо летом, а к инвестициям – готовиться заранее. Нужно время собрать информацию, все хорошенько обдумать и распланировать. А для кого-то это просто тема для размышления и… помечтать. Ну, а почему бы и нет?
Нижеизложенная информация ни в коем случае не призывает кого-то что-то покупать или продавать. Цель этой статьи – просто поделиться информацией об инвестициях в недвижимость.
В последнее время по этому поводу у риэлторов было много звонков и длительных разговоров с вопросами и ответами. Поэтому созрела идея написать статью на эту тему. В работе мы рассматриваем каждый случай индивидуально и подбираем варианты исключительно исходя из потребностей каждого инвестора. В статье же информация будет более общей.
Давайте сначала определимся с понятием “инвестиции” и главными его принципами.
«Инвестиции – это возможность получать деньги даже в те периоды, когда вы непосредственно не выполняете работу. Вы вкладываете определенную сумму в те или иные активы и со временем получаете прибыль. Инвестировать можно в самые разные активы: в ценные бумаги, недвижимость, бизнес-проекты, патенты, оборудование и т. д.» (спасибо, google!).
То есть инвестиции могут быть разные. Инвесторы, если обобщить, делятся на две главные группы:
– те, кто инвестируют в виртуальные проекты. К ним относятся ценные бумаги, цифровая валюта, стартапы, патенты и другие виртуальные проекты;
– и те, кто больше любят инвестировать в физические объекты, которые можно потрогать, взять в руки и, собственно говоря, увидеть. К ним относятся монеты, картины, предметы старины, любые коллекции, недвижимость.
Я очень мало знаю об инвестициях в ценные бумаги, честно признаюсь. Для этого есть специальные консультанты. Но знаю кое-что об инвестициях в недвижимость.
Я очень часто сталкиваюсь с ситуацией, когда люди не совсем понимают, как работают инвестиции в недвижимость, и вкладывают слишком много в это понятие.
Большинство рассуждает приблизительно так: “Вот мы купили недвижимость и выплачиваем ее. Наша цель – выплатить ее полностью и потом, когда мы будем жить уже без ежемесячных платежей в пользу ипотеки и скопим какую-то приличную сумму ($100,000 или $200,000), тогда, возможно, мы задумаемся о покупке какой-то недвижимости в инвестицию”.
Спешу вас разочаровать: к тому моменту уже в самое время будет задуматься о теплом местечке в хорошем доме престарелых.
Не стоит думать, что инвесторы в недвижимость – исключительно все люди с высоким доходом и очень состоятельные. Совсем нет. Скорее, это те, кто чуть более толерантен к стрессу и готов искать новые, более креативные пути инвестиций. Есть даже такие инвесторы, которые по разным причинам выбирают жить в арендном жилье, параллельно инвестируя в недвижимость. Причем неоднократно.
Так что же такое инвестиции в недвижимость? Это покупка недвижимости с целью получить прибыль тем или иным путем.
Какие же это пути? Есть два основных, обобщенно их называют так:
1. Покупка на cash flow.
2. Заработок на росте в цене. То есть, иными словами – покупка недвижимости с целью “вырастить” максимально цену недвижимости (value) в максимально короткие сроки с целью перепродажи. Здесь может быть очень много примеров и о них мы продолжим говорить в следующем выпуске.
Ну и, конечно, часто эти два пункта пересекаются или один вытекает в другой.
Сегодня немного информации по первому пункту.
Итак, инвестиция на cash flow…
Недвижимость в такой вид инвестиции покупается надолго, и она дает вам положительный доход от сдачи в аренду после вычета всех платежей, связанных с этой недвижимостью.
Какие это платежи?
– ежемесячный платеж по ипотеке;
– ежемесячный платеж в страту (maintenance fee);
– ежегодный налог на недвижимость (property tax);
– коммунальные платежи (utility bill).
Так как у нас почти во всех городах нет счетчиков на воду, раз в год нам приходит от города счет на оплату воды и канализации.
Как вы понимаете, на сегодняшний день в Ванкувере сложно получить позитивное cash flow из-за очень высоких цен на недвижимость. Поэтому недвижимость в таких случаях обычно покупается в районах более удаленных, где стоимость ее пониже (допустим, Abbotsford), но где имеется хороший потенциал для сдачи недвижимости в аренду.
Вот примерный список факторов, позитивно влияющих на потенциал инвестиции:
– близость университетов или колледжей, больниц, больших предприятий, производства. Там, соответственно, спрос на аренду будет достаточно высоким и стабильным.
– хорошая транспортная развязка;
– наличие школ с хорошим рейтингом;
– близость торговых и развлекательных центров.
Также многие старые инвестиции в приближенных к Ванкуверу районах, купленные давно, дают позитивный сash flow сейчас. Потому что цены на аренду значительно выросли за последние несколько лет, а недвижимость была куплена много лет назад по достаточно низкой цене в сравнении с сегодняшними ценами. И, соответственно, платежи по ипотеке совсем небольшие и позволяют получать лендлорду прибыль.
На сash flow также, безусловно, влияет сумма первоначального взноса. Для банка минимальный первоначальный взнос при покупке инвестиции должен составлять минимум 20% от стоимости недвижимости. И иногда этого достаточно. Но не всегда. Чаще необходимо внести 26%-27% первоначального взноса, чтобы ежемесячно иметь прибыль от сдачи недвижимости в аренду.
Также важно помнить, что при покупке недвижимости в страте очень важно проверять страта-документы. Чтобы убедиться, что риски каких-то дорогостоящих ремонтов минимальны. Иногда в случае ремонтов владельцам нужно вносить большие суммы денег – и это может нивелировать всю годовую прибыль от этой недвижимости. Или даже можно уйти в минус.
И наконец, не всегда выгодно покупать недвижимость в инвестицию такого рода – cash flow. Очень важно проанализировать рынок и понять, что именно выгодно (и выгодно ли) покупать на отдельно взятый период времени. Нужно все просчитывать и принимать возможные риски. Очень тщательно выбирать и проверять жильцов. Всегда иметь запасные средства на случай, если жильцы перестали платить за аренду по каким-либо причинам – потому что в этом виде инвестиции прибыль напрямую зависит именно от этого.
Есть варианты инвестиций, когда владелец меньше зависит от жильцов. Об этом продолжим беседу в следующем выпуске.
Олеся Белоус, риэлтор (604)700-7370