Стоит ли покупать leasehold property и что это вообще такое?
Очень часто покупатели, особенно новоприбывшие, в процессе поиска жилья для покупки сталкиваются с вариантами, которые выглядят настолько замечательно, что невольно возникает вопрос: а как такое вообще возможно?
К примеру, вы ищете two bedroom apartment в определенном районе и вдруг видите квартиру, которая при прочих равных условиях тысяч на 100-150 дешевле, чем все, что есть на рынке. Здание тоже приличное, почти новое. Особых проблем с ним быть не должно.
Надо брать! Или не надо? В чем подвох?
Первым делом смотрим на строку листинга, которая называется Title to Property – и если там написано Leasehold prepaid, то это и есть объяснение, почему эта квартира такая дешёвая. И тому есть очень веская причина.
В обычном случае (freehold), покупая квартиру, вы также становитесь и владельцем кусочка земли, на которой стоит весь жилой комплекс.
Когда вы сталкиваетесь с leasehold, вы покупаете квартиру, но не землю. Комплекс стоит на арендованной земле. Фактически вы покупаете право долгосрочной аренды.
Продавец подобной квартиры постарается развеять все ваши сомнения и скажет, что переживать не о чем, ведь аренда оплачена застройщиком, договор аренды заключен на долгий срок (как правило, 99 лет) – на всю жизнь хватит!
Не будем спорить с этим утверждением. Перенесемся мысленно в будущее. Здание уже обветшало и потеряло былую привлекательность, а срок аренды земли подходит к концу. Продать подобную недвижимость практически невозможно – соответственно, и ее стоимость стремится к нулю.
А теперь посмотрим на нормальную ситуацию (freehold), когда вы владеете землей. Здание обветшало и потеряло привлекательность точно так же, но стоимость земли к этому времени повысилась многократно – соответственно, выросла и стоимость вашего актива.
Ответ очевиден: при всей внешней первоначальной привлекательности в качестве долгосрочной инвестиции, которую можно передать по наследству, leasehold property не подходит.
Скептики спросят: если все действительно так, то кто вообще такое жилье покупает? Ведь если бы его не покупали, то его бы и не строили?
Справедливое утверждение. Вернемся к началу нашего поста и напомним, что такие квартиры стоят намного дешевле.
Кроме того, leasehold-комплексы, как правило, строят в очень привлекательных районах, в которых простая аренда жилья тоже очень дорогая, более того, она постоянно растет. Добавим, что качество арендованного жилья, как правило, ниже, про ощущение собственного дома и уюта вообще промолчим.
Не будем забывать, что вы можете сдавать leasehold-квартиру в аренду, и благодаря тому, что первоначальная стоимость ниже и, соответственно, меньше месячный платеж по ипотеке, ваш ежемесячный доход будет выше, чем в случае с более дорогой квартирой в том же районе.
Вот и определился круг потенциальных покупателей подобной недвижимости – это люди, которые непременно хотят жить в данном конкретном районе без риска повышения арендной платы, и инвесторы, заточенные на максимизацию ежемесячной прибыли в ущерб долгосрочному удорожанию.
Андрей Пипа Real Estate Agent 604-765-7095 www.andreipipa.ca
Фото: Alex/Unsplush