Самый большой миф, который существует сегодня на рынке недвижимости: только три вещи имеют значение – расположение, расположение и еще раз расположение!
Однако существуют гораздо более важные принципы – такие, как время и анализ тенденций рынка.
Кроме того, есть еще несколько факторов, которые могут вам помочь принять решение, когда и где покупать недвижимость – такие, как инфляция, спрос и предложение, миграция, доступность и перспектива роста.
Наконец закончен RRSP-сезон, и мы все можем расслабиться после непрерывной рекламы вкладов в пенсионный фонд и подготовки к приближающейся старости.
Двадцать лет назад добросовестные вкладчики, которые последовали хорошему совету и доверили свои сбережения пенсионному вкладу, гарантировавшему им $500 в месяц, на сегодня осознают, что $500 – это не пенсия, а карманные деньги. Абсолютно всем понятно, что на сегодняшний день для комфортного существования необходимо больше денег. Но никто не знает, сколько будут стоить деньги завтра. Никто не знает, что произойдет с инфляцией и процентной ставкой.
Несмотря на весь шум и крик о “мыльном пузыре” на рынке недвижимости, только один вид инвестиций пережил все перемены. Тот, кто купил недвмжимость десятки лет назад, может не переживать о будущем сегодня.
Инвестиция в недвижимость выдержала инфляцию и remain secured и выросла в цене. Конечно, за все это время были временные колебания и падения вниз, так как природа рынка недвижимости циклична. Однако на протяжении многих лет…
Недвижимость, купленная тридать лет назад, давно уже окупила себя, что означает свободный от ипотеки дом или постоянный доход от сдачи в аренду.
Таким образом, решение очень простое – инвестируйте в недвижимость сегодня, и вам не придется переживать о будущем завтра!
Несомненно, инвестируя в недвижимость, следует учитывать вышеперечисленные факторы.
Момент времени, в который вы покупаете недвижимость, пожалуй, самый основной фактор, который может повлиять на степень выгодности вашего капиталовложения.
Например, давайте рассмотрим Burnaby. Люди, купившие средний домик в этом районе в 1989 году, заплатили примерно $260 000. Предположим, не делая никакого ремонта, продали этот же дом с приличной прибылью в 1995 году. Покупатель заплатил примерно $400 000.
Новый владелец полностью отремонтировал дом, цокольный этаж и идеально подстриг траву в саду. И, скажем, выставил дом на продажу в 1999 году – отметим, что ему исключительно повезло, если он сумел продать этот дом за $350 000.
Очередной владелец купил все этот же дом, ничего не делал для увеличения его стоимости, и дом мог был оценен в $750 000 к 2008 году.
Момент покупки был решающим фактором.
Следующий фактор который влияет на цены – это миграция. Обычно рост населения влечет за собой рост цен на недвижимость. Для любой миграции необходимы экономические или социальные причины.
Что касается Большого Ванкувера, согласно BC Stats, несмотря на падающий натуральный прирост населения, прогнозы таковы, что к 2041 году население Большого Ванкувера вырастет на 1.2 миллиона жителей – в основном, за счет прироста имигрантов.
Приток новых имигрантов – это приток новых профессиональных навыков и новых капиталовложений, а, следовательно, и стимуляция роста цен на недвижимость.
Спрос и предложение – это основные факторы, которые любой продавец и покупатель должны учесть. Если на рынке больше покупателей, чем продавцов, это вызовет движение цен к росту. Если больше продавцов, чем покупателей, цены пойдут вниз.
Давайте рассмотрим для примера Вистлер в 1997 году. Город был признан курортом номер один в Северной Америке. Население Вистлера непрерывно росло. Несмотря на то, что тенденция роста населения всем говорила “покупать”, теннденция спроса и предложения говорила “продавать”. Строительный бум значительно опережал приток населения и туристов.
Таким же образом существует зависимость между предложением недвижимости и доступностью жилья. Если недвижимость становится недоступной в силу своей дороговизны, люди начинают покупать жилье меньшего размера. Вместо дома купят таунхаус или квартиру. Вместо трехкомнатной квартиры купят двухкомнатную или будут использовать офис как спальню. В этом случае пострадает большое дорогое жилье, которое не будет пользоваться спросом.
И последния фактор, о котором хотелось сказать сегодня – это экономическая и политическая среда, способствующая росту. Это наиболее сложный фактор, так как необходимая информация будет на первых страницах газет и в теленовостях.
Он включает в себя прогноз потенциала региона: предвидится ли приток населения, связанный с возникновением новых рабочих мест, или может ли инвестор ожидать экономически целесообразный прирост капитала на его инвестиции?
В заключение хотелось бы отметить, что важно учитывать все эти факторы при покупке и продаже недвижимости, но еще более важно действовать вопреки тому, что делают все в определенный момент времени. Если все продают, мы советем нашим клиентам покупать. Если все покупают – это время продавать. Невозможно выиграть, следуя движению толпы.
Если вы, так же, как и многие другие потенциальные покупатели, размышляете над тем, понизится ли еще цена на недвижимость и когда, конечно, вы думаете, лучше ли покупать сейчас, при ультранизких процентных ставках на ипотеку.
Вопрос в том, лучше ли взять дом сейчас, с низкими процентами или ждать возможного понижения цены на дом. Другими словами, принесет ли низкая процентная ставка больше выгоды, чем потенциальная низкая цена на недвижимость. И на сколько же она должна понизиться, чтобы стать выгодней, чем низкий процент на ипотеку.
Конечно, нелегко посчитать и нелегко предвидеть.
Мы делаем такие расчеты у нас на семинарах – милости просим всех приходить. Но попробуем привести примеры.
Если процентная ставка вырастет только на один процент, то за 5 лет вы заплатите на $17 тысяч больше на сумме $350 тысяч – значит, ваш месячный платеж будет на $209 больше.
К тому же вы должны понимать: если ставки выше, то вы получите меньше денег для покупки недвижимости, потому как это зависит от месячного платежа.
Так что на сколько долго вы хотите отложить покупки, решать вам.
Для примера: если ставка повышается на 1%, вы можете получить всего $307 тысяч вместо $350. Поэтому надо надеяться, что цена на недвижимость упадет тоже. Случится ли это – кто знает… К тому же вы платите деньги за аренду жилья, пока ждете, и эти деньги вам не вернуть.
Конечно, лучше всего делать расчеты индивидуально, учитывая все обстоятельства.
Поэтому мы и приглашаем вас на семинар, где будем рассматривать разные вопросы, включая аспекты, интересные для тех, кто покупает недвижимость впервые, и для тех, кто хочет ее поменять и не прогадать. Возможны и индивидуальные беседы.
Ждем вас, всех желающих, в 10 часов, 22 июня, в RBC Royal Bank, 2885 Barnett Hwy, Coquitlam (Coquitlam Centre).
Звоните нам с любыми вопросами по недвижимости.
Ирина Лисовая,
RE/MAX Crest Realty Westside
778-237-7647 ilissova@gmail.com
Таня Томас, RBC Mortgage Specialist 604-961-3512 tetyana.thomas@rbc.com