В 2026 году деньги решают не только сколько у вас есть, но и насколько быстро вы можете к ним получить доступ.
Собственный капитал в недвижимости, в сочетании с дисциплинированным управлением долгами, способен дать именно такую гибкость. При правильно выстроенной структуре финансирования HELOC может стать инструментом, который в нужный момент не просто помогает, а буквально спасает финансовую ситуацию.
Самый распространённый и универсальный способ использовать капитал в жилье – это HELOC (кредитная линия под залог недвижимости). Для её получения обычно требуются хорошая кредитная история, стабильный доход и ликвидная недвижимость с минимум 20% собственного капитала. Условия выглядят вполне доступными, но на практике HELOC есть далеко не у всех.
По разным оценкам, в Канаде лишь около одного из трёх домовладельцев имеет открытую кредитную линию под залог жилья. Многие о ней просто не задумываются или избегают её, особенно если есть накопления, инвестиции или RRSP.
Проблема в том, что ликвидация активов – далеко не всегда умное решение. Продажа инвестиций или досрочное изъятие средств из пенсионных счетов может означать налоги, потери доходности и плохой тайминг.
HELOC, напротив, часто оказывается более логичным вариантом. Это относительно недорогой кредит, который можно погасить в любой момент без штрафов.
Он отлично подходит для краткосрочного использования – например, как временное финансирование до получения более выгодного займа. В долгосрочной перспективе HELOC также может быть эффективен для налогово-вычитаемого заимствования, если средства направляются на доходные инвестиции.
Почему именно 2026 год
2026 год обещает быть годом неопределённости. Экономика балансирует между замедлением и ростом, процентные ставки могут меняться, а рынок недвижимости остаётся неравномерным. Но именно в такой среде и появляются возможности – для тех, у кого есть ликвидность и свобода действий.
Одна из таких возможностей – коррекция цен на недвижимость. В отдельных регионах страны стоимость жилья вполне может снизиться. При этом долгосрочные факторы – иммиграция и будущий дефицит предложения из-за текущего недостроя – никуда не исчезают. В такие моменты возможность быстро сделать предложение становится решающей.
Но недвижимость – далеко не единственный сценарий. HELOC может понадобиться, если:
● ребёнок поступает в сильный, но дорогой университет или колледж
● появляется интересная бизнес-возможность
● нужно временно объединить дорогие кредиты
● требуется ремонт или модернизация дома
● вы хотите добавить вторую жилую единицу для улучшения денежного потока
● нужно выкупить долю у партнёра
● вы инвестируете в энергоэффективность, например, устанавливаете солнечные панели
В экстренной ситуации HELOC может помочь покрыть обязательные платежи. Но важно понимать границу: регулярно жить за счёт кредитной линии – плохая практика. Это не решение проблемы, а её отсрочка.
Гибкость, которой нет у других кредитов
Ключевое преимущество HELOC – его открытая структура. При необходимости вы можете в любой момент зафиксировать процентную ставку, превратив часть долга в обычный кредит.
Это можно сделать у текущего банка или у другого кредитора, если вы соответствуете требованиям. Да, смена банка может обойтись немного дороже, чем стандартная ипотека, но эти затраты редко бывают критичными.
Для заёмщиков с хорошей кредитной историей, достаточным капиталом в недвижимости и самоконтролем HELOC остаётся одним из самых мощных источников финансовой гибкости.
Даже если вы не планируете использовать его прямо сейчас, иметь открытую кредитную линию – разумно. В большинстве случаев она ничего не стоит, пока вы ею не пользуетесь.
Если вы предполагаете, что стоимость вашей недвижимости может снизиться, а запас капитала составляет всего 20–30%, возможно, стоит действовать раньше, а не позже.
Лучшее время оформить HELOC – когда он вам не нужен. Потому что именно в этот момент одобрение получить проще всего, а решения принимаются спокойно и без давления.
Вопросы по ипотеке? Звоните!
Светлана Швыдков
Специалист по кредитованию недвижимости в TD Canada Trust
604 441 1457