1. Цены за аренду жилья продолжают расти (даже не упоминая о том, что к нам пришли Amazon, Google, Microsoft etc. – просто, если кто не заметил, Ванкувер из “небольшой деревни” (in the middle of nowhere) незаметно превратился в большой североамериканский город).
2. Как ни удивительно, но по той же причине недвижимость со временем тоже растет со световой скоростью – как минимум 5% в год, что все-таки выше инфляции.
3. Ну и – а на этом я хотела бы остановиться поподробнее – все расходы на инвестиционное жилье списываются с налогов!
Да-да, вы не ослышались. Проценты по ипотеке, condo fees, налоги…. Даже, к примеру, если вы купили инвестиционное жилье в Kelowna, а живете в Ванкувере, все ваши поездки в Kelowna списываются с налогов. Ибо вы поехали проведать свою родную инвестиционную недвижимость – даже если вы по пути заехали в локальную винодельню и в пять ресторанов… А вдруг вы проголодались?
Впрочем, при покупке инвестиционного жилья нужно иметь в виду несколько вещей.
а) Помнить, что вы покупаете не для себя, а для инвестиции. Что это значит? Только то, что выбор должен быть прагматичным а не эмоциональным. Возврат на инвестицию (rent versus purchase price) важнее цвета стен и расположения.
б) Брать ипотеку по максимуму на инвестиционное жилье (и, в идеале, не иметь ипотеки на свою недвижимость вообще).
Впрочем (и очень важно это понимать), если вы одалживаете деньги под свою личную и любимую недвижимость, чтобы эти деньги вложить в инвестиционную недвижимость, – это тоже tax deductable.
Например, у вас недвижимость в Ванкувере с ипотекой $300 тысяч и стоимостью $700 тысяч плюс. Вы легким движением руки рефинансируете вашу недвижимость, вытаскиваете из-под нее еще тысяч 200, к примеру, и вкладываете эти $200 тысяч как первоначальный взнос, скажем, в дом в Kelowna.
Допустим, дом в Kelowna стоит $700 тысяч (да-да, там такие примерно цены). Ипотека под инвестиционную недвижимость – $500 тысяч. Вы думаете, что можете списать проценты только на $500 тысяч? А вот и нет!
Вы списываете процент на $700 тысяч ($200 тысяч, которые вы заняли под свою недвижимость в Ванкувере для инвестиции в Kelowna, и $500 тысяч собственно ипотека в Kelowna).
Итак, вы сдаете дом в Kelowna примерно за $4000 в месяц, но, поскольку все расходы списываются с налога (помните о регулярных поездках в Kelowna ☺) – вы платите налог только на разницу в прибыли (кстати, платеж за ипотеку $700 тысяч – $3000 в месяц). То есть дом в Kelowna не только окупает сам себя, а еще почти оплачивает вашу ипотеку в Ванкувере на $300 тысяч.
Давайте отвлечемся от налогов и просто посмотрим по платежам в месяц.
У вас недвижимость в Ванкувере с общей ипотекой на сумму 300 тысяч и стоимостью недвижимости на сумму $700 тысяч +. Вы платите за ипотеку около $1300 в месяц. Вместо того, чтобы агрессивно погашать ипотеку на 300 тысяч, вы делаете прямо противоположное. Вы одалживаете дополнительные деньги под свою недвижимость.
То есть, общая сумма долга – $300 тысяч плюс $200 тысяч (которые вы одолжили под свою недвижимость), плюс $500 тысяч под дом, скажем, в Kelowna. Общая задолженность – о, Боже! – 1 млн.
Теперь смотрим по платежам. Общий платеж на 1 млн – $4400 в месяц (не считая condo fees и налоги). Дом в Kelowna (особенно с basement suite) можно сдавать за $4000 в месяц. В итоге, ваш платеж с $1300 в месяц понижается до $400-$500. Ну, не прелесть ли? И это при том, что у вас еще есть целый дом в Kelowna!
Да, со временем вам придется платить налоги, поскольку цена на недвижимость, как мы помним, продолжает расти, а сумма ипотеки понижается. “But it’s а good problem to have” – как когда-то сказал мой бывший менеджер.
Мне одной кажется, что инвестировать в недвижимость все-таки выгоднее, чем в RRSP?
Все расчеты базируются на 30 годах амортизации. А, впрочем, куда нам спешить ☺
Пишите, звоните. Все консультации бесплатны.
Ваша Ирина Рудавска
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca