Refinance, renewal, switch-in, add-on… Покупка с продажей, покупка без продажи, перенос ипотеки, консолидировать долги, продать и уйти в аренду (что почти всегда плохая идея)…
Столько страшных слов и многозначительных понятий, что мозг плавится. И ведь самое обидное – каждое из них значит что-то свое!
Каждый домовладелец сталкивался с этими терминами, но большинство до сих пор путает рефинансирование с обновлением ипотеки, а реструктуризацию долгов воспринимает как нечто инопланетное. А мысль о продаже и покупке чего-то нового (или, не дай Бог, инвестиционной недвижимости) у многих вызывает легкую форму ступора.
На самом деле, всё очень просто (особенно если ты в индустрии 25 лет… и уже видел всё)…
RENEWAL (обновление ипотеки) – самое лёгкое
Вот вам дядя Вася. Он с женой купил квартиру 5 лет назад, срок ипотеки подходит к концу. Никаких новых долгов, расходов или модернизаций. Квартирой довольны. Жить хотят дальше спокойно.
Вариант 1
Остаться со своим банком и подписать их предложение по новой ставке.
Не надо собирать какие-то документы, подтверждать доход или проходить заново одобрение. Просто выбрать новый срок – и всё.
Вариант 2
Сделать switch-in в другой банк, если тот предлагает ставку получше.
Придется пройти процедуру переоформления и одобрения на ту же сумму ипотеки, но зато ставка может быть заметно ниже. Особенно если недвижимость подорожала, а долг уменьшился. Немного больше движений, но иногда игра стоит свеч.
А вот дядя Петя – другая история
Он тоже купил недвижимость 5 лет назад. Но жизнь преподнесла пару “подарков”: дети пошли учиться, жена переучивалась, машина сломалась – короче, все кредитки и линии забиты под завязку.
НО! Недвижимость выросла в цене на 100–150 тысяч, ипотека уменьшилась и появился люфт.
Что мы делаем? REFINANCE.
Консолидируем долги под низкий процент ипотеки, растягиваем амортизацию до 30 лет и получаем один ежемесячный платёж вместо 10 разных. А если повезёт, и платеж по машине туда же впихнём. Минус стресс – плюс порядок.
Тётя Маша разводится
Остается с двумя детьми, а бывший муж требует “свою долю” за последние 5 лет совместной ипотеки.
Тут два варианта:
1. Сделать рефинансирование, убрать бывшего с ипотеки и права собственности и выплатить ему его долю.
2. Продать квартиру, рассчитаться и купить другую. Если новая покупка, то можно перенести ипотеку (портировать). Это позволит сохранить старые (возможно, выгодные) условия и избежать штрафов за досрочное погашение.
Важно: даже если вы портируете ипотеку, вам всё равно нужно пройти одобрение на новую недвижимость. Никто не отменял доход, кредитную историю и первоначальный взнос.
Add-on (добавление к ипотеке)
Редко используемая штука, в основном – если вы покупаете и продаёте с минимальным взносом и хотите добавить чуть-чуть к старой ипотеке, а не заново страховать всю сумму.
В Британской Колумбии это почти неактуально – цены растут, и у большинства уже есть 20% для новой покупки или рефинанса.
Итого:
● Renewal – продлили ипотеку и живём дальше
● Switch-in – сменили банк ради лучшей ставки
● Refinance – вытянули долги, уменьшили платеж, дали себе дышать
● Port – перенесли ипотеку при продаже и покупке
● Add-on – добавили чуть-чуть и сэкономили на страховке
Обращайтесь, если есть вопросы конкретно по вашей ситуации! Все мои консультации бесплатны.
Ирина Рудавска,
ипотечный брокер
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca