РЕШЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ПРОВИНЦИИ О ВОЗВРАЩЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ПЛЕМЕНИ COWICHAN

Недавнее положительное решение Верховного суда Британской Колумбии от 7 августа 2025 года об удовлетворении иска народа Cowichan о восстановлении прав владения 732 акрами земли в East Richmond вызывало обоснованное публичное беспокойство.

Юристы сходятся во мнении, что это решение является важным прецедентом, поскольку предыдущие дела о правах собственности аборигенов касались в основном земель Короны, ныне же оно открывает возможности для других коренных народов Британской Колумбии заявить о праве собственности на частную землю.

Для понимания возникшей проблемы следует кратко ознакомить читателя с правами владельца недвижимости в нашей провинции.

Начнем. Законы о недвижимости – Real Property – в Британской Колумбии приняты на основе английских законов, существовавших в 1858 году, когда территория нашей провинции, включая индейские земли, была объявлена Королевой Викторией Crown Colony – колонией, управляемой непосредственно Англией. Эта законодательная основа сохраняется до настоящего времени.

Английское законодательство может быть изменено и дополнено (что с 1858 года делалось неоднократно) провинциальными и федеральными законодательными актами. Неизменным остается основной принцип – неограниченным владельцем земли, т. е. лицом, контролирующим, кем и каким образом земля может использоваться, является Британская Корона, передавшая свои права распоряжаться землей, в том числе в местах проживания коренных народов, канадским федеральному и провинциальным правительствам.

Правительство Британской Колумбии, в свою очередь, передает права на владение и использование земли частным лицам и компаниям в соответствии в принятым в 1970 году Акте о Земле – Land Act. https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/96245_01

Понятие “недвижимость” – Real Property – в Британской Колумбии включает в себя участок земли, всё, что построено или произрастает на участке, а также чётко определённые и зарегистрированные за участком земли права на владение и использование земли, переходящие при покупке к новому собственнику.

Когда идет речь о “полном, неограниченном владении” недвижимостью, подразумевается самый широкий набор прав, гарантированных правительством частному лицу или компании – fee simple/freehold. Юридический термин fee simple означает, что владелец может передавать свои права наследнику по своему выбору. Второе название – freehold – означает, что время владения объектом недвижимости не ограничено.

Правообладатель freehold/fee simple имеет самые широкие возможности распоряжаться объектом недвижимости – он может его продать, подарить, взять ссуду под залог недвижимости (mortgage), возводить на участке строения.

До вышеупомянутого решения суда, по закону Британской Колумбии, права владельца после регистрации в офисе соответствующего округа были неоспоримы – indefeasible. Покупатель мог полностью положиться на то, что зарегистрированный владелец является законным собственником, а также на то, что за приобретаемым объектом недвижимости нет долгов, исков, прав, кроме тех, которые зарегистрированы на момент перехода к новому хозяину.

Существующая в Британской Колумбии система приобретения недвижимости – Torrence System – являлась до недавнего времени более защищенной, чем регистрационные правила других провинций Канады, придерживающихся неизмененного английского законодательства, по которому владелец, потерявший недвижимость в результате незаконных действий, может восстановить свои права.

Если продавец зарегистрировал свои права на владение недвижимостью незаконным путем, пострадавшая сторона не могла требовать возврата потерянных прав у “добросовестного приобретателя”. Существует специальный правительственный страховой фонд, выплачивающий полную компенсацию пострадавшему.

Решение по делу Cowichan внесло неопределенность в отношении существующей в провинции системы землевладения. Суд постановил, что право собственности народа Cowichan продолжает существовать на землях, ранее предоставленных правительством жителям провинции и частным компаниям в виде freehold/fee simple.

Владельцы, зарегистрировавшие свою собственность в системе Torrens даже до появления земельных претензий аборигенов, после решения суда смогут увидеть права племени как приоритетные в своих титулах владения недвижимостью.

Суд постановил, что оба права могут сосуществовать. Таким образом, определенный объект недвижимости может находиться одновременно в частном владении и во владении коренного народа.

Верховный суд Британской Колумбии пришел к заключению о том, что существующий провинциальный закон о праве собственности на землю не способен “исправить конституционный дефект” и должным образом не учитывает интересы коренных народов, зафиксированные в статье номер 35 Конституции Канады 1982 года.

Суд постановил, что предоставление провинцией права собственности на землю в частное владение не аннулирует право собственности аборигенов, поскольку правительство в свое время юридически не упразднило интересы индейцев, передавая права владения частным лицам и муниципалитету.

Хотя решение автоматически не отменяет существующие на сегодня частные права собственности на недвижимость, оно означает, что эти права теоретически могут быть отменены в случае их несовместимости с приоритетными правами собственности, принадлежащими аборигенам.

Подобное положение вещей уже вызывает обоснованные опасения землевладельцев относительно сохранности их права собственности, потенциального влияния на стоимость недвижимости и кредитования.

Сегодняшние проблемы с правами владения 732 акрами земли появились в результате непредусмотрительных действий правительства, когда в далекие былинные времена чиновники пренебрегли своей обязанностью заключить четкие, юридически выверенные соглашения с народом Cowichan перед предоставлением прав владения землей третьим лицам.

Таким образом, не следует винить в создании этой ситуации коренных жителей нашей провинции, тем более что адвокат, занимающий должность главного юриста-консультанта народа Cowichan, носит имя не Монтигомо Ястребиный Коготь, а Дэвид Розенберг – у меня даже есть кузен с такой фамилией.

Решение суда возлагает на правительство ответственность за согласование гарантий, ранее данных провинцией по Torrence System, настоящим владельцам примерно ста пятидесяти титулов freehold/fee simple c правами собственности аборигенов. Мне кажется, что это будет непростой задачей.

Последствия данного решения для рынка недвижимости пока неопределенны, но они обязательно будут. Многие особняки и коммерческие здания, оказавшиеся по решению суда на индейской земле, принадлежат иностранцам. Заокеанские инвесторы бесспорно задумываются о целесообразности приобретения недвижимости в Greater Vancouver. В настоящее время уже поступают сообщения o пересмотре банками условий финансирования недвижимости в указанном районе.

По мнению специалистов, судебное решение в первую очередь затронет тех, чьи земли находятся на территориях с существующими неурегулированными претензиями или же граничат с ними.

Помним: с каждым племенем заключается свой уникальный договор, часто имеющий отличия от соглашений правительства с другими Первыми Народами.

Например, Tsawwassen First Nation не так давно заключила современный договор с Короной – так называемое Финальное Соглашение 2009 года. Это соглашение удовлетворило существовавшие претензии и разрешило противоречия, установлены четкие границы земель племени и набор прав владения, переданный Короной аборигенам. В обозримом будущем изменения прав собственности в пользу коренного народа в этом районе маловероятны.

К слову, Tsawwassen – очень приятный пригород. Здесь риемлемые цены на недвижимость, океанские пляжи, прекрасная природа, английская ландшафтная архитектура с почти круглогодичным цветением, относительно нестарая, качественная европейская застройка. Рекомендую. Обращайтесь.

Противоположным примером является ситуация с правами земельного владения, реально и потенциально принадлежащими Squamish Nation. С этим племенем не было заключено никаких соглашений о границах его земель ни в современное время, ни в далеком прошлом. Претензии названного коренного народа значительны и распространяются на земли от Whistler до Langley. Переговоры ведутся. Результат пока неясен.

Правительство Британской Колумбии, федеральное правительство, а также город Ричмонд подали апелляцию на вышеуказанное судебное постановление. Генеральный прокурор Британской Колумбии Ники Шарма заявила, что это решение может иметь “значительные непредвиденные последствия для права частной собственности, предоставляемого по принципу fee simple”.

Предлагаемая уважаемым читателям информация носит ознакомительный характер. Это краткие ответы на самые простые вопросы. В каждом конкретном случае советую обратиться к услугам адвоката, практикующего в сфере прав владения недвижимостью.

Евгений Михлин
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354
www.mikhlin.net
GVR Gold Master Award