Что делать когда заканчивается срок по ипотеке? Переносить ли ипотеку из одного банка в другой по окончании срока?
Что такое switch? A refinance? Многие клиенты путают эти понятия, и даже некоторые банковские работники не очень могут отличить одно от другого.
На самом деле все просто. Рефинансирование ипотеки – это когда вы купили дом за 500 тысяч 5-7 лет назад, и на данный момент на нем есть ипотека в размере 400 тысяч. Прошло время, дом вырос в цене и стоит уже 600 тысяч. Рефинансируя ипотеку, вы увеличиваете сумму первоначальной ипотеки до 80% от стоимости недвижимости – в конкретном примере до 480 тысяч.
Разницу между новой ипотекой и старой (80 тысяч) вы получаете наличными и используете для любых своих целей – обычно для выплаты более дорогих кредитов или инвестиций в более прибыльные ценные бумаги (это выгодно делать сейчас, поскольку процент по ипотеке очень низкий).
Рефинансирование вы можете делать или в своем банке, или же при переносе ипотеки из одного банка в другой на момент окончания срока ипотеки.
Если же нет желания или необходимости увеличивать сумму существующей ипотеки и вы только хотите получить новый срок, желательно на лучших условиях, у вас два варианта – обновиться с своем банке (renewal) или перенести ипотеку в другой банк (switch).
При обновлении ипотеки в своем банке, особенно если это большой банк типа Royal или TD, вы приходите к любому представителю банка – и они обновляют вашу ипотеку, обычно предлагая среднюю рыночную ставку по ипотеке.
Плюс: вам не нужно предоставлять никаких документов. То есть если вы последние 4-5 лет платили ипотеку вовремя, банк просто обновит ваш срок на следующий период – это может быть и плавающая, и фиксированная ставка, срок тоже может варьироваться в зависимости от ваших планов на эту недвижимость.
Минус: на рынке есть возможность получить немного лучше процентную ставку. Но времена, когда разница между процентными ставками, предлагаемыми брокерами, и процентными ставками напрямую от банка очень сильно отличались, к счастью, прошли, поэтому разница будет составлять доли процентов.
А если вы сможете предоставить банку подтверждение от брокера в письменном виде, что он предлагает лучше ставку, банк обычно дает такую же.
Кроме, того при переносе ипотеки из одного банка в другой вы обычно должны заплатить нотариусу, оплатить оценку банка и, скорее всего, заплатить за разрыв ипотеки в своем банке – в общей сложности набегает сумма в размере около 1 тысячи долларов, что нивелирует разницу в долях процента, которые вы получаете от брокеров.
Впрочем, некоторые банки (не буду говорить обо всех, но, к примеру, Royal Bank) оплачивают расходы по переносу ипотеки из другого банка и к этому еще и предлагает вкусные печеньки – например, неограниченный бесплатный счет и т.д. (обычно весной у банков есть так называемый special offers – free ipad mini или бесплатная Виза (которая насчитывает очки) и т/д.
Если же вы решили сделать рефинансирование или перенести ипотеку из банка в банк, вы должны будете предоставить документы по доходу в ваш новый банк. Собственно, сама процедура достаточно безболезненна, и если есть необходимость в дополнительных средствах, то рефинансирование – это самый дешевый способ выплатить дорогие долги или использовать деньги для других целей.
Конечно, таким образом вы оттягиваете окончательную выплату ипотеки, но, с другой стороны, это все равно выгоднее, чем платить проценты по обычной кредитной линии или, что еще хуже, по кредитных карточкам.
Просто перенос (switch) из банка в банк – это если вы переносите ипотеку из банка А в банк Б не меняя при этом ни суммы ипотеки, ни амортизации. То есть продолжаете ту же схему выплат, что и в предыдущем банке.
Пример: у вас ипотека 300 тысяч, амортизация (общая жизнь ипотеки) 20 лет, вы хотите перенести ипотеку из одного банка в другой и продолжать выплачивать ипотеку 20 лет. В этом случае вы просто в новом банке просите вашего представителя оставить амортизацию 20 лет, и ипотека продолжает выплачиваться по той же схеме, что и в предыдущем банке.
Если же цель – уменьшить платежи, но не увеличивать сумму ипотеки, вы можете перенести сумму ипотеки без изменений, но увеличить амортизацию до 25-30 лет при желании.
Особый вопрос: что делать, если ипотека находится под страховкой (CMHC insurance). Можно ли перенести страховку на новую недвижимость?
Да, заново вы ее не будете платить, если вы покупаете следующую недвижимость с первоначальным взносом менее 20%. Но это уже специфические детали, которые отличаются от ситуации к ситуации, и их надо рассматривать отдельно в каждом конкретном случае.
Ирина Рудавска,
RBC Mortgage Development Manager
1-778-836-6461 (моб) или
iryna.rudavska@rbc.com