Многие уважаемые читатели в той или иной степени знакомы с восточными культурными убеждениями, способными влиять на стоимость недвижимости в Большом Ванкувере.
Одним из подобных факторов считается Т-образный перекрёсток – вариант городской планировки, при котором улица упирается непосредственно в фасад отдельного односемейного дома. Рассмотрим данную тему подробнее.
Не будем затрагивать действительно загруженные городские магистрали, интенсивное движение по которым создаёт дискомфорт практически любому жильцу вне зависимости от культурных традиций. Речь пойдёт о более спокойных районах с ограниченным транспортным потоком.
На первый взгляд мы имеем дело лишь с особенностью геометрии городской застройки, без какой-либо мистики. Однако на практике Т-образные перекрёстки способны напрямую влиять на ликвидность объекта и, прежде всего, на интерес к таким участкам со стороны застройщиков.
Рынок недвижимости Ванкувера давно стал мультикультурным. По отраслевым оценкам, в сегменте многоквартирных новостроек доля покупателей азиатского происхождения достигает 25–35%, а в премиальных районах индивидуальной застройки – ещё выше. Соответственно, их предпочтения постепенно становятся частью рыночной механики.
В классическом фэншуй Т-образный перекрёсток считается неблагоприятной конфигурацией: поток энергии направлен прямо в дом по прямой линии.
Автор располагает лишь ограниченным пониманием того, что именно считается опасным в подобных локациях, одно представляется несомненным: само восприятие проблемы существует, поскольку глубоко укоренено в представлениях людей, принадлежащих к определённой культурной традиции.
Даже покупатели, далёкие от подобных концепций, нередко принимают во внимание возможные сложности при последующей перепродаже объекта. В результате, дом, который технически ничем не уступает соседним аналогам, автоматически исключается из числа рассматриваемых частью потенциальных покупателей. И речь здесь идёт уже не о спорных убеждениях, а о вполне реальном сужении спроса.
Конкретных научных исследований, посвящённых исключительно влиянию Т-образных перекрёстков на стоимость недвижимости, на сегодняшний день не существует. Отрицательную энергию или «летающих духов» перекрёстков, разумеется, никому научно зафиксировать также не удалось – и, по мнению автора, вряд ли когда-либо удастся.
Тем не менее, существуют более масштабные исследования, посвящённые композитному влиянию культурных особенностей покупателей на рынок недвижимости в целом. Так, работа Стивена Бурассы (Steven C. Bourassa) и Винсента Пенга (Vincent S. Peng), изданная в 1999 году, показала, что так называемые «счастливые» и «несчастливые» характеристики действительно способны капитализироваться в стоимости объектов.
Позднее исследования, связанные с University of British Columbia, подтвердили наличие аналогичного эффекта и на локальных рынках. На выборках из десятков тысяч сделок фиксировались ценовые отклонения порядка ±2–4%, обусловленные исключительно символическими факторами.
Например, дома с цифрой «4» в адресе могут продаваться примерно на 2% дешевле, тогда как наличие цифры «8» способно добавлять к стоимости около 2–3% (автор в своей обширной практике не наблюдал влияния цифр на стоимость недвижимости, однако не решается ставить под сомнение выводы специалистов).
Поэтому не стоит удивляться, если в лифте жилого комплекса отсутствует кнопка четвёртого этажа – после третьего сразу следует пятый. Или если в MLS риелтор отдельно указывает, что объект расположен на Т-образном перекрёстке: специалист заранее предупреждает коллег, чтобы избежать заведомо бесперспективных просмотров.
Особенно заметно влияние подобных факторов в отдельных районах. В Vancouver West Side, по мнению ряда участников рынка, поведенческие особенности покупателей способны формировать корректировку стоимости на уровне 2.8–4.7%.
В Ричмонде эффект может проявляться ещё нагляднее: доля китайского населения здесь превышает 45%, а структура спроса делает рынок особенно чувствительным к подобным нюансам. В таких условиях любой спорный фактор – включая расположение на Т‑образном перекрёстке – начинает играть заметную роль.
На практике дома и участки в этом муниципалитете, расположенные на Т-образных перекрёстках, нередко продаются с дисконтом 5–8% по сравнению с аналогичными объектами на той же улице. В отдельных случаях скидка способна превышать 10%, а срок экспозиции увеличивается на 20–30%.
Для застройщика это уже прямые финансовые издержки: обслуживание кредита, налоги, замороженный капитал и более медленный оборот средств.
Вывод представляется достаточно очевидным: рынок недвижимости учитывает не только физические характеристики объекта, но и поведенческие особенности потенциальных покупателей.
Девелоперы могут не верить в символику или суеверия, однако они точно верят в сроки экспозиции, стоимость финансирования и скорость оборота капитала.
При возникновении сомнений следует обращаться к профильному специалисту – исследователю культурных традиций (cultural studies scholar), а не, разумеется, к заклинателю потусторонних сил.
Проявляем предусмотрительность, но при этом помним: чрезмерная осторожность при отсутствии достаточных знаний нередко приводит к упущенным возможностям – особенно в случаях, когда участок ошибочно воспринимается как нежелательный.
Данная статья не претендует на роль руководства к действию или окончательной оценки какого-либо конкретного объекта недвижимости. В каждой ситуации необходим индивидуальный профессиональный анализ, учитывающий особенности локации, архитектурные решения, окружение и текущие рыночные условия.
Евгений Михлин
Realtor Sutton Broadway
604 720 5354
www.mikhlin.net
MLS Gold Master Award
Image submitted