Есть разные виды инвестиций в недвижимость. В прошлых выпусках мы уже рассмотрели с вами вариант инвестиции с целью получения ежемесячной прибыли, то есть инвестиции с позитивным оборотом.
Такая инвестиция считается удачной, но, к сожалению, не очень часто встречается в Большом Ванкувере – в частности, из-за очень высоких цен на недвижимость. Поэтому инвесторы пытаются заработать другими способами. Не ожидая ежемесячного прироста от сдачи в аренду, а с целью заработать на перепродаже недвижимости в будущем.
Назовем это инвестиция в недвижимость с целью заработка на приросте в цене.
Здесь инвесторы часто готовы на нулевой, а иногда даже и на отрицательный cash flow, потому что главное – это потенциал такой недвижимости. Так как конечная цель – перепродать по более высокой цене через какой-то промежуток времени.
В этом направлении инвестиций больше свободы и креатива. Все зависит от ваших финансов, занятости и желания рисковать. А также, и это очень важно, от состояния рынка недвижимости на данный момент и в ближайшее время. На каждом рынке есть выгодные и невыгодные направления инвестиций.
Давайте рассмотрим несколько вариантов – что же подразумевается под понятием «потенциал»?
Первый, и, пожалуй, самый распространённый способ – это добавить недвижимости ценности (value) тем или иным способом и/или улучшить ее состояние. И продать, как только эта недвижимость получит максимально возможный прирост цены. Это так называемые «флипы» – когда инвесторы покупают недвижимость под ремонт, делают ремонт и перепродают.
На что важно обратить внимание в приобретении недвижимости для этого вида инвестиции? Очень важно смотреть на состояние страты. Потому что сияющую новым ремонтом квартиру не купят в проблемной страте с грядущими грандиозными ремонтами.
Также очень важно понимать, какой именно делать ремонт, что именно продаст удачно эту недвижимость в будущем.
Можно сделать бюджетный точечный «правильный» ремонт и получить гораздо больший результат, чем от дорогого элитного ремонта.
Или сделать масштабную перепланировку со сносом или переносом стен, а иногда и лестничных пролетов и окон. Последнее, правда, применимо только в отдельно стоящих домах. В данном случае нужно смотреть на многие детали – куда выходят окна, какой этаж, есть ли рядом шумная улица или проходит рядом поезд, проходят ли рядом высоковольтные линии, какое развитие ожидает этот район в будущем – и много других факторов.
И, конечно, очень важно – это состояние самой недвижимости. Оно обязательно в данном случае должно быть «умеренно плохим». Нам ведь нужно что-то улучшить, правильно?
Или вот более продвинутый сценарий этого вида инвестиции. Покупают старый дом под снос на правильном зонировании (zoning), сносят и строят на его месте 2 дома или дуплекс. Это, конечно, путь для более опытных инвесторов.
Дальше – покупка через суд, так называемые foreclosure. Это отдельная большая тема, но тоже относится к инвестиции с целью заработка на приросте в цене. В среднем, через суд можно купить недвижимость на 6-7% ниже рыночной стоимости. Но бывает и больше.
Здесь есть несколько важных моментов. Важно выяснить причину продажи. Это не всегда неуплата по ипотеке. Иногда причины не столь существенные и бывший владелец может прийти на суд, выплатить задолженность и получить свою недвижимость назад. И вы потеряете ваше драгоценное время. Ведь суд приходится ждать иногда несколько недель или даже месяцев.
Также очень важный момент: будет ли иметь доступ к недвижимости настоящий владелец до момента суда или недвижимость будет стоять опечатанная все это время? Разница прямо-таки принципиальная. Потому что обиженный владелец может вынести всю бытовую технику, даже сантехнику, может нанести ущерб. И это невозможно отследить. Покупая через суд, вы изначально принимаете на себя эти риски. Поэтому очень важно собрать детальную информацию перед судом.
Покупка новостроек. Тоже отдельная большая тема. Инвестиции в новостройки иногда называют «самым ленивым» способом инвестиции. Вам практически ничего не надо делать для того, чтобы недвижимость выросла в цене. Она растет (в большинстве случаев) сама по себе, пока строится.
Конечно, рынок может быть неблагоприятным и рост в цене не всегда такой, как ожидался. Но рынок есть рынок, мы не можем на него влиять. Но зато мы можем подождать более благоприятного момента для перепродажи или ждать очередного подъёма спроса и цен.
При покупке новостроек очень важно правильно выбрать район. Он должен быть обязательно перспективным, интересным. Люди любят покупать новое жилье, когда рядом строится все новое – школы, торговые центры, спорткомплексы, парки, станции скайтрейна и другого транспорта.
Также не менее важно правильно выбрать застройщика. От этого зависит, появятся ли проблемы в здании уже через год или же первые 10 лет проблем не будет никаких. А иногда проблемы появляются вообще еще до сдачи здания в эксплуатацию.
Очень важно изучать все детали, их много. Всего тут не написать. Обращайтесь, все консультации бесплатно.
Олеся Белоус, риелтор
(604)700-7370