При чем здесь одно к другому, казалось бы…
Уж что-что, а ипотека – это ж просто! Сложил два плюс два и получил свои четыре…
А знаете ли вы, что есть евклидова геометрия, а есть и теория относительности?.. А есть еще и теория струн (а уже даже и теория суперструн)…
– Ирина, Вы что, белены объелись? При чем здесь физика к геометрии, да еще и высшую математику сюда приплели! – возмутится иной читатель.
Во-о-о-от! Почему есть – хорошие ученые, а есть – гении?
Потому что для гения нет статичных законов. То есть, конечно, законы есть и есть объективная реальность, но он знает, что они не высечены в камне и если немного скрестить геометрию с физикой, добавить математики и приправить биномом Хиггса, то окажется, что возможностей гораздо больше, черное – это белое, а то и вообще фиолетовое, и жизнь гораздо интереснее вымысла.
Ни в коем случае не сравниваю себя с гениями науки, но в ипотечном бизнесе почти всегда можно найти креативное решение.
Конечно, есть какие-то моменты, которые сложно обойти. Например, плохая кредитная история. Но даже ее можно улучшить – жаль, что это занимает столько времени.
А все другие варианты – решаемы, тем или другим способом.
Вот несколько примеров нестандартных решений…
Николай и Катя решили развестись. Конечно, до этого они решили пожениться, но, спустя каких-то 15 лет и иммиграции в Канаду, оказалось, что общаться особо не о чем, дети выросли, и муж хочет совсем не того, чего хочет жена.
Кроме того, муж был очень привязан к дому, где он сделал ремонт, и очень-очень не хотел его продавать. А жена хотела свободы и жизни в центре города.
Проблема: жена не работала никогда в жизни (во всяком случае, официально). А неофициально она, суперпрофессиональный художник по ногтям, зарабатывала около 2-3 тысяч долларов в месяц, которые тратила на семью.
Муж – хорошо зарабатывающий и крепкий, как говорится, хозяйственник – этих денег не замечал и не ценил.
Жена требовала продажи дома и выплаты своей части (после расчётов – около 700 тысяч долларов), муж сопротивлялся и саботировал.
Учитывая, что за эти 15 лет их дом, который они купили за 400 тысяч, стоил более миллиона, я предложила следующее решение:
Рефинансировать дом только на мужа, выкупить и вернуть жене ее часть (700 тысяч), оставить дом мужу, а жене (учитывая, что официально она ничего не зарабатывает – во всяком случае, на данный момент) купить квартиру за 650 тысяч. Что она и сделала. Да еще и вложила оставшиеся 50 тысяч в pre-sale (который она выкупит за 2 года, так как с момента развода уже будет показывать доходы).
Учитывая, что свои 2-3 тысячи она теперь тратит только на себя и живет mortgage free – все счастливы. И муж в своем доме, и жена в квартире. Они даже дружить начали, хотя во время развода смотреть друг на друга не могли.
Или же вот, допустим… Новая семья приехала полгода назад, привезла с собой немного денег. На данный момент кредитная история – всего 5 месяцев, доход у мужа (он программист) неплохой, жена же только устроилась на работу. Двое чудных деток… Но мы все знаем, какие дорогие дети в Ванкувере.
Увидев, как быстро тают деньги, которые они привезли не так давно, ребята запаниковали. У жены на работе probation 6 месяцев, поэтому банк ее доход принимать в расчет не будет в данный момент.
А основной камень преткновения – первоначальный взнос, и на него набирается всего лишь 15%, ну и, конечно же, кредит на машину (кто-то очень умный посоветовал для улучшения кредитной истории – убила бы за такие советы!).
Мой совет – купить pre-sale, который закрывается спустя год с небольшим. Во-первых, они вложат деньги. За этот год они смогут скопить остальные 5% (если есть цель, копить гораздо проще), жена пройдет испытательный срок – и банк уже будет принимать ее полный доход, кроме того, у них уже будет 12 месяцев кредитной истории и они спокойно смогут получить ипотеку.
Или же еще один пример – обещаю, последний! Очень популярный, кстати.
Допустим, Алекс и Маша приехали из очень бедной страны. Оба программисты, спустя 5 лет в Канаде, наконец-то, оба нашли хорошую работу. Сначала Маша – она устроилась сразу же, а Алекс по приезде пошел учиться, выучился и вот только начал работать. Денег на жилье взять неоткуда.
Да, есть хороший доход (у Маши более 100 тысяч, у Алекса – около 60), но есть и долги. Как водится, машина в lease, студенческие кредиты у Алекса, плюс расходы тоже – аренда, продукты…
А тут еще Маша забеременела – ребенка она давно хотела, но то одно, то другое… Да еще с дешевой квартиры выгоняют, а платить вдвое больше жаль…
Решение было – RRSP, your own pension plan). То есть, Маша пошла в банк (денег нет, помните?) и открылa счет RRSP на 35 тысяч, взяв кредит у того же банка (это называется RRSP loan).
Поскольку сделали это ребята в конце года, следующей весной Маша получила возврат с налогов на сумму около 12 тысяч, которыми она частично закрыла этот же кредит. Кроме того, Маша и Алекс вернули машину (благо lease заканчивался) и взяли небольшое финансирование на машину попроще. Более того, они уменьшили платежи по студенческим долгам у Алекса – ведь банк не смотрит на сумму долга, банк смотрит, сколько у вас помесячные выплаты.
И таки купили квартиру за 500 тысяч! Будучи покупающими впервые, они практически не имели расходов на покупку (кроме расходов на нотариуса – около 1 тысячи долларов) и смогли внести 25 тысяч первоначального взноса.
Но мы же знаем, что банк хочет, чтобы RRSP loan закрылся на момент покупки, правда?
Да, и это не стало такой уж большой проблемой. Ребята одолжили 35 тысяч, чтобы получить 12 тысяч на возврат с налога для Маши, 10 тысяч они взяли с того же RRSP, чтобы закрыть кредит (ибо первоначальный взнос всего лишь 25 тысяч), ну а остальные 8 тысяч… – таки пришлось поднапрячься и выплатить самостоятельно.
Ну, как-то так….
Не хочу напрягать цифрами и примерами, но самые печальные ситуации – это когда нет дохода, кредитной истории или денег на первоначальный взнос.
В смысле, всего вместе. Если не хватает чего-то одного, всегда есть варианты решения.
Кроме кредитной истории!!! Потому что дорого, долго и тяжело вернуть ее обратно.
Но и тут есть варианты. Например…
(Аааа, кто-нибудь, уберите ее от компьютера! … – она выдаст все наши секреты!!!)
Осторожно осматриваясь ☺ Так вот, если у вас много долгов, но уже есть недвижимость…
(Вот она, держите! – Странные звуки… Стук дверью, топот каблуков, шум мотора…)
… Фух. Я все еще с вами, друзья.
Каждая ситуация уникальна. То, что решит ситуацию в одной семье, совершенно не подойдет другой.
Поэтому – звоните, пишите. Буду рада проанализировать вашу ситуацию и предложить креативное решение.
Ирина Рудавска, ипотечный брокер
778-836-6461
Iryna.rudavska@ipoteka.ca