На вопросы о ситуации на сегодняшнем рынке недвижимости отвечает риелтор Олеся БЕЛОУС (Топ 10% в Большом Ванкувере)
– Сейчас очень непростое время и непростая ситуация на рынке недвижимости. Создается впечатление, что с такими высокими ставками никто не может купить недвижимость. Неужели сейчас заключаются какие-то сделки?
– Да, конечно. Сделки закрывались и закрываются регулярно.
– А кто “средний” покупатель на сегодняшний день, кто может позволить себе покупать недвижимость?
– Тут вопрос даже не в том, кто может позволить себе сейчас купить недвижимость. Потому что все, как и раньше – у кого есть доход, тот и может позволить себе купить. А вопрос в том, что именно может позволить себе купить средний покупатель. И тут мы видим изменения.
Покупатели квалифицируются на меньшую сумму ипотеки, чем, допустим, год-полтора назад. И, конечно, это очень непросто – переориентироваться и смириться с тем, что надо искать жилье дешевле, чем год назад. То есть те, кто квалифицировался в прошлом году на ипотеку в $800,000, в этом году из-за поднятия банковского процента могут квалифицироваться только, допустим, на $600,000. И вот эта разница большая. Не все покупатели смогли остаться на рынке недвижимости при новой, уменьшенной сумме, потому что нет жилья, которое было бы для них приемлемо. И многие отложили покупку недвижимости на потом, до лучших времен, так сказать, когда процент по ипотеке снизится.
– А это правильное решение? Как лучше – ждать или не ждать снижения процента по ипотеке?
– У всех ситуация разная. Важно понимать, что как только начнут снижать процент по ипотеке, многие покупатели вернутся на рынок недвижимости. Потому что аренда значительно выросла за последние 2 года, и, конечно, никому не хочется выбрасывать на нее такие большие деньги. Покупатели многие ушли в арендное жилье вынужденно, из-за ситуации с процентом по ипотеке. Как только они начнут возвращаться на рынок, они этим поднимут спрос. А рост спроса неизменно приведет к росту цен. Поэтому начнутся опять многочисленные offer – и купить будет непросто. Прийдётся зачастую переплачивать.
Более того, однозначно будет также нехватка новостроек. Из-за повышенного банковского процента застройщики приостановили многие проекты, потому что точно так же не хотят брать строительные кредиты по завышенному проценту. И ушли в долгосрочные отпуски – тоже «до лучших времен». Только те новостройки продолжают сейчас продаваться, которые уже были на той стадии, когда процесс приостановить не представляется возможным.
Поэтому, если есть хоть какая-то возможность купить сейчас, однозначно лучше сделать это сейчас. Как я всегда говорю, если не можете купить то, что хотите, купите лучшее из того, что можете. Если сумма квалификации позволяет купить хоть что-то. Конечно, если сумма квалификации снизилась критически – допустим, до поднятия ставок покупатель квалифицировался на покупку суммой $500,000, а сейчас квалифицируется только на $350,000, – то, наверно, стоит подождать. А если сумма изменилась с $800,000 до $600,000, то надо постараться найти что-то в этом бюджете с хорошим потенциалом. Пусть даже это будет и неидеальный вариант. Не поверите, но даже когда люди покупают дома в бюджетах выше 3 миллионов, они все равно не могут найти идеальные варианты. Потому что аппетиты растут в процессе поиска недвижимости.
– А как Вы думаете, что будет с арендой, когда процент по ипотеке начнут снижать? Есть ли вероятность, что она снизится?
– Надежда есть, гарантий нет. История показывает, что лендлорды очень тяжело идут на снижение цен. Тем более, новые иммигранты продолжают приезжать – и они займут освободившиеся арендные площади. Поэтому я бы на это не возлагала большие надежды.
– Как Вы думаете, будет ли государство как-то ограничивать спрос, когда процент по ипотеке начнут снижать, дабы избежать ажиотажа на рынке недвижимости и очередного скачка цен?
– О да, конечно. Государство постоянно придумывает все новые законы и акты, чтобы ограничить спекуляцию на рынке недвижимости. Поэтому инвесторам все сложнее зарабатывать. Но инвесторы – народ чрезвычайно креативный и позитивный и поэтому находит все более новые пути инвестиций.
– А какие именно ожидания в этом направлении? Чего ожидать и чего опасаться инвесторам?
– Скоро входит в силу закон, ограничивающий аренду на короткий срок – Airbnb. Там очень серьезные ограничения вводятся, которые практически уничтожат это направление для инвесторов.
Также ведутся дебаты о том, чтобы поднять налог Capital Gain с продажи инвестиционной недвижимости с 50% и, по разным данным, либо до 70%, либо даже до 100%. Ограничит ли это интерес инвесторов? Да, ограничит. Но также эти нововведения ограничат интерес инвесторов продавать уже имеющееся у них жилье, что может привести к обратному эффекту – дефициту предложений на рынке. Что по цепочке повлечет за собой рост цен. То есть эффект, обратный от того, на что надеется наше правительство. Поэтому мы возлагаем большие надежды на то, что такие изменения будут вводиться очень продуманно.
Еще одно изменение обсуждается. Предлагают поднять первоначальный взнос на покупку недвижимости в инвестицию с 20% до 30%. Это усложнит процесс инвестиции до какой-то степени. Опять-таки, сильно ограничивать инвесторов – это плохая тактика. Потому что инвесторы – это тот народ, кто обеспечивает рынок арендными площадями. Без инвесторов государству никак не создать достаточное количество аренды. Поэтому мы надеемся на здравый смысл и умеренность всех нововведений.
– Ну и напоследок, какой главный совет вы могли бы дать для покупателей или тех, кто хочет купить, но не может себе это позволить на сегодняшний день?
– Совет тем, кто квалифицируется на данном рынке недвижимости – однозначно лучше купить. Пусть даже по завышенному проценту по ипотеке. Зато по заниженной цене. Что бы ни говорили, а цены сейчас во многих секторах снизились, и действительно можно сейчас найти очень выгодные варианты. Процент в будущем, через года 2-3, в любом случае снизят, а цена по которой вы купили уже фиксируется навсегда. Это обязательно окупится в будущем. Несмотря на то, что процент высокий сейчас, часть вашего платежа, тем не менее, идет на выплату вашего долга. Который потом вернется вам после продажи вашей недвижимости в будущем. В то время как деньги, потраченные на аренду, – это деньги, выкинутые на ветер. И, соответственно, никогда к вам не вернутся.
А тем, кто не квалифицируются сейчас на покупку, очень рекомендую максимально пересмотреть свой бюджет и составить его таким образом, чтобы начать откладывать деньги на будущую недвижимость.
Пожалуйста, обращайтесь за помощью в принятии решений в сфере недвижимости. Мы составим план, который подойдет именно вам. Все консультации – бесплатно.
(604)700-7370
alyssa.bilous@gmail.com