Перед тем как обсудить возникшие на сегодняшний день проблемы в одном из сегментов рынка недвижимости Большого Ванкувера, а именно – presale (в переводе – приобретение недвижимости на этапе котлована), уместно привести позитивные примеры покупки жилья в новостройках.
В 2024 году пришло время окончательного расчета и вступления во владение квартирами, приобретенными на стадии начала строительства два-три года назад. Многие покупатели, заключившие контракты на покупку недвижимости в новостройках до резкого повышения цен, произошедшего в первой половине 2022 года, и внесшие 10% залог, на сегодняшний день потенциально могут получить 100-150% прибыли на вложенные в виде залога денежные средства – без выплат по ипотечному кредиту, сдачи квартиры в аренду, налогов на недвижимость, страховок и выплат в бюджет корпорации владельцев.
Подтвердим вышеприведенные цифры примером – правильно подобранная квартира с двумя спальнями в районе White Rock, площадью примерно 90 квадратных метров, контракт на покупку которой был заключен три года назад, на сегодняшний день имеет рыночную цену ~ $780,000. Себестоимость этого объекта недвижимости при окончательном расчете с застройщиком составляла $650,000, включая все дополнительные расходы, налоги и внесенный при подписании контракта депозит на сумму $60,000.
Практика последних десятилетий показывает, что в большинстве случаев рыночная цена квартир/townhouse, купленных в новостройках, ко времени завершения сделок была выше затрат на их приобретение. Вполне очевидно, что в динамичных условиях открытой рыночной экономики, подобные соглашения подвержены риску невыполнения контрактных обязательств одной из сторон, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций.
Наиболее распространенная проблема, с которой сегодня столкнулись покупатели, – это неспособность девелопера обеспечить работы по завершению проекта надлежащим финансированием. Основная причина появления сложностей – недавнее резкое, не предусмотренное в самых осторожных расчетах застройщиков повышение банковского ссудного процента.
Проблемы с кредиторами сегодня имеют, в том числе, и крупные компании, у которых на руках находятся тысячи незакрытых presale-контрактов. Наглядный пример – в средине ноября 2024 года по решению Высшего Суда Британской Колумбии был назначен судебный исполнитель (Receiver), взявший под контроль незаконченные проекты Thind Properties – одного из активных девелоперов Ванкувера. Впечатляющий список проектов этой компании, находящихся на разных этапах строительства можно найти по ссылке https://thind.ca/communities/
Потенциальных покупателей, разумеется, интересует, что произойдет с уже подписанными контрактами и внесенным депозитами при подобных поворотах удачи, когда застройщик признается судом финансово несостоятельным, а управление делами компании переходит к судебному исполнителю (Receivership).
Основная задача судебного исполнителя – это сохранение ценности (value) проекта и, если это приносит наибольшую выгоду при сложившихся обстоятельствах, его завершения. Работа временного управляющего, в первую очередь, направлена на скорейшее получение долгов обратившимися в суд кредиторами. Для достижения этой цели, назначенный судом Receiver осуществляет контроль за денежными потоками и имуществом компании должника, принимает необходимые для продолжения проекта или его продажи решения.
При определенном финансовом положении проекта, находящегося под управлением судебного исполнителя, средства от продажи по уже подписанным контрактам недостаточны для покрытия долгов, и тогда presale-договоры могут быть аннулированы. Существует принятое в 2018 году решение Верховного Суда Британской Колумбии (Forjay Management Ltd v. 0981478 B.C. Ltd), ставящее интересы кредиторов с зарегистрированными на титуле владения недвижимостью правами выше интересов владельцев presale-контрактов. При этом суд в своем решении до определенной степени учел интересы покупателей, оставив за ними первоочередное право перезаключить контракты по новой, установленной судебным исполнителем возросшей цене.
Несомненно, главный вопрос – возможно ли получить назад внесенные депозиты? Предпринимательская деятельность девелопера в Британской Колумбии регулируется успешно работающим с 2004 года законодательным актом – Real Estate Development Marketing Act (REDMA) – https://www.bclaws.gov.bc.ca/civix/document/id/complete/statreg/04041_01
Одно из положений Акта предусматривает, что депозит покупателя вносится на специальный застрахованный счет посредника. Обычно это счет адвоката, представляющего интересы застройщика, но в отношении депозитов адвокат выступает как третья сторона и следует предписаниям законодательства, а не инструкциям своего клиента. Девелопер имеет право воспользоваться внесенными на этот счет залоговыми суммами только после предоставления посреднику документов, подтверждающих, что востребованные им средства в полном объёме застрахованы (bonded).
Существующая система гарантирует безопасность внесенных покупателем средств. За выполнением положений акта следит специальная правительственная комиссия Британской Колумбии – Financial Institutions Commission.
Временные рамки возврата залогов, внесенных покупателями при подписании контрактов, зависят от каждого конкретного случая. Например, в числе проектов Thind Properties есть и заметный комплекс Minoru Square, возводимый в самом центре Ричмонда. Этот проект с 2023 года, еще до назначения временного управляющего, имел множество судебных исков от субподрядчиков. Вопрос возврата залогов будет рассматриваться судами в комплексе с другими обязательствами застройщика. Финансовая пропасть – самая глубокая в мире, и падать в нее можно очень долго. Процесс займет определенное время и речь идет скорее о годах, чем месяцах.
Разумеется, возникает вопрос – может ли покупатель расторгнуть presale-договор покупки/продажи? Покупатель имеет основания для расторжения контракта и возвращения внесенных в виде залога средств, если в ранее подписанное сторонами соглашение продавец вносит существенные изменения (material changes).
Как правило, девелопер оставляет за собой право переносить изначально указанную при подписании контракта дату его завершения на четыре-пять месяцев. Попытка изменения указанной в договоре предельной даты его исполнения (outside date) – пример существенного изменения. Если полученное от риэлтора продавца очередное изменение или дополнение к контракту существенно нарушает условия договора, согласно REDMA, у покупателя есть семь дней, включая праздники и выходные, с момента получения подобного документа для расторжения договора купли/продажи. На этом этапе необходимо проконсультироваться с адвокатом.
Следует помнить, что риэлторы девелопера защищают исключительно интересы своего клиента. При пересылке покупателю изменений (Amendment) к существующему договору они не обязаны информировать покупателя о возникающих при этом опциях расторжения контрактов.
Крайне рекомендую читателю при появлении проблем с выполнением девелопером условий заключенного контракта покупки/продажи недвижимости обратиться за советом к адвокату, имеющему опыт работы в этой области права.
Предлагаемая информация носит общий ознакомительный характер и основана на многолетнем опыте работы автора в сфере недвижимости, том числе и с новым строительством.
Евгений Михлин,
риэлтор
604-720-5354
www.mikhlin.net