Coromandel Properties, один из наиболее крупных местных застройщиков Большого Ванкувера, который, в основном, занимается проектами кондоминиумов, может оказаться неплатежеспособным.
Компания обратилась в Верховный суд Британской Колумбии с просьбой о защите от банкротства. Если суд удовлетворит просьбу о защите, “Coromandel будет работать над реструктуризацией своих финансов и продвижением своей деятельности”, говорится в заявлении компании.
И – внимание! – что интересно, все проекты этого застройщика до сих пор продаются через презентационные центры, где, конечно, вас убедят в том, что все идет по плану и вовремя. И умолчат, что будущее этих проектов весьма туманно и непредсказуемо.
Кстати, среди лидеров компании – бывший член городского совета Ванкувера Рэймонд Луи, главный операционный директор.
За время своей активной деятельности по приобретению недвижимости на протяжении десяти лет Coromandel накопил значительное портфолио с 16 активными проектами в сфере недвижимости – все они расположены в Ванкувере и все они теперь находятся под возможным риском.
Многие из этих проектов расположены в коридоре Cambie Street, в том числе недалеко от Oakridge.
Общая непогашенная задолженность по этим проектам составляет около 700 миллионов долларов (!), при этом каждый проект заложен под различные кредиты, зарегистрированные под эти земли.
Потенциал реконструкции этих участков может создать в общей сложности 2000 единиц кондоминиума, арендного и социального жилья на основе проектов с уже определенным объемом – предложенных, запланированных, утвержденных и / или строящихся.
Это очень консервативная цифра, так как она не включает предложенные проекты, которые еще не прошли официальную стадию подачи заявки в муниципальные органы власти (проекты, которые в настоящее время не имеют определенного объема и находятся на ранней стадии процесса подачи предложений) и не включают длительные долгосрочные инвестиции в недвижимость, приносящие доход, и проекты нежилого назначения, в том числе несколько будущих гостиничных объектов.
Застройщик заявляет, что дорогие и медленные процессы утверждения проектов горсоветом Ванкувера, по крайней мере, частично виноваты в шатком положении фирмы, включая многолетние неопределенные проверки заявок на изменение зонирования.
«Процесс развития рынка недвижимости в Ванкувере сложный, дорогой и медленный, – говорится в обращении к Верховному суду Британской Колумбии. – Процесс получения необходимых разрешений от городских властей до начала проекта также медленный и может занять много лет. Он включает в себя, помимо прочего, подготовку заявителями предложений и планов, подачу заявок на получение разрешений на зонирование и застройку, а также ведение переговоров с городскими властями. Темпы разработки различных проектов были медленнее, чем предполагалось, из-за длительного процесса подачи заявок и обсуждений с городскими властями потенциала плотности населения и требований к социальному жилью».
Говорится также, что застройщик столкнулся с трудностями при обслуживании своего обеспеченного долга из-за роста процентных ставок с 2022 года.
Отмечается, что восемь обеспеченных кредиторов выпустили уведомления о дефолте и предъявили требования по своим кредитам, при этом самые большие обеспеченные долги составляют 40 миллионов долларов для проекта Cambie 45; 53,6 миллиона долларов для Laurel 57 и 80,6 миллиона долларов для Southview Gardens.
И, не поверите, но эти замечательные проекты продолжают спокойно продаваться, и презентационные центры продолжают заманивать покупателей различными мероприятиями с вином и живой музыкой, и скидками с разными бонусами.
«У заявителей недостаточно денежных средств для завершения разработки проектов, они не смогли рефинансировать свои существующие долги и обязательства или продать активы по достаточным ценам, чтобы избежать убытков – и все это перед лицом требований об оплате со стороны их обеспеченных кредиторов. В результате, работы по развитию различных объектов недвижимости находятся под угрозой», – говорится в заявлении суду.
Если Coromandel Properties не получит защиты от банкротства, результатом будет невозможность реструктуризации, что может привести к тому, что застройщик будет «вынужден ликвидировать свои активы на основе срочной распродажи» – учитывая, что рост процентных ставок привел к снижению цен на недвижимость.
Проект Cambie 45 еще не дошел до стадии подачи заявки из-за нехватки средств. Он расположен по адресу 6012-6088 Cambie Street – целый городской квартал на северо-восточном углу пересечения Cambie Street и West 45th Avenue. Застройщик планировал построить здесь 21-этажную жилую башню и 11-этажную гостиничную башню с офисными помещениями на подиуме.
Участок для Cambie 45 находится непосредственно к северу от аналогичного многофункционального комплекса, утвержденного для 5910-5998 Cambie Street, который является проектом, совместно приобретенным Coromandel Properties и Peterson Group у Wall Financial Corporation в 2021 году. Этот проект будет называться Cambie 43 и это будет 29-этажная жилая башня и 15-этажная башня отеля.
Земля для проекта Laurel 57 на Laurel Street, к северу от West 57 Avenue, предназначена для будущего жилого комплекса с высокой плотностью застройки.
Southview Gardens, расположенные на East 58 Avenue недалеко от Kerr Street, занимают территорию площадью 6,6 акра. Застройщик планировал перепланировать уже существующие таунхаусы на 140 квартир в четыре шестиэтажных дома с 1150 сдаваемыми в аренду квартирами.
Coromandel Properties в настоящее время также занимается строительством 23 таунхаусов по адресу 957 West 52nd Avenue. Строительство завершено примерно на 66% и, как ожидается, продлится еще около одного года, но затраты на завершение строительства требуют дополнительного финансирования строительства в размере 12 миллионов долларов. Которых компания явно не имеет.
Застройщик также владеет земельными участками рядом со станцией SkyTrain Nanaimo – для будущего строительства многоэтажных зданий, ориентированных на транзит.
В конце 2022 года Coromandel Properties в партнерстве с Peterson Group подала заявку на перепланировку 5392-5472 Manson Street – в квартале к северу от Oakridge Center, и это две 18-этажные башни с 248 квартирами.
То есть ставки уже росли в 2022 году и стабильность этой компании уже прилично пошатнулась – но нет, зачем же останавливаться? А давайте-ка к концу 2022 еще приобретем один проект – 5392-5472 Manson Street…
Да-а, список проектов этого крупного девелопера впечатляет. Но это еще не все…
Coromandel Properties является также владельцем комплекса Pacific Burrard на северо-восточном углу пересечения улиц Burrard и Pacific в центре города, который представляет собой многофункциональный комплекс, наиболее известный тем, что в нем находится один из корпоративных офисов Lululemon.
… Позже эта компания получила отсрочку по выплате своих долгов, но это не отменяет тот факт, что риск банкротство не исчезнет с горизонта и будущее многих проектов слишком нестабильно и рискованно для потенциальных покупателей.
В общем, если увидите имя девелопера Coromandel Properties, бегите из презентационного центра без оглядки.
А лучше – обращайтесь к специалистам-риелторам, которые помогут вам разобраться в ситуации на рынке недвижимости и не попасть в затруднительное положение с авантюристами-девелоперами.
Пишите, звоните!
Олеся Белоус, специалист по новостройкам и вторичному рынку жилья Топ 10% риелтор Большого Ванкувера (604)700-7370
По материалам газеты Daily Hive